immpresseclub e. V. wählte neuen Vorstand
Rund 40 Journalisten der Immobilienwirtschaft trafen sich am Donnerstag/Freitag zur winterlichen Tagung des immpresseclub e. V., des inoffiziellen Verbandes der deutschen Immobilien- und Sachwertanlage-Journalisten.
Nach dem winterlichen Schnee Chaos von vor zwei Jahren, das zu erheblichen Verspätungen führte – zum Bier am Abend waren dann alle da – und von allen Teilnehmern mit Humor genommen worden war, stand dieses Jahr die Tagung des immpresseclub e. V. unter der Drohung eines Wetter- und Verkehrs-Chaos durch Orkan Xaver. Während die Journalisten regelmäßig die Übernachtung eingeplant hatten und branchenüblich nicht über die (Rückreise-) Konsequenzen des nächsten Tages nachgedachten, hatten sich die Referenten meist für den Freitag noch weitere Termine vorgenommen, so dass die Rückreisewahrscheinlichkeit ein ernst zunehmendes Problem darstellte. Insofern muss man allen Referenten entsprechenden Mut attestieren, denn es gab keine Ausfälle. Aus dem angekündigten Orkan wurde dann auch in der Praxis des frühen Freitagmorgens, an dem die Tagung ihr inoffizielles Ende fand, lediglich eine „steife Briese“, wie die Hamburger Kollegen konstatierten. Flughafen und Bahn machten dennoch Chaos.
Neues Vorstandsmitglied: Nach dem Ausscheiden von Peter Horn, dem ehemaligen Ressortleiter Immobilien, der Süddeutsche Zeitung, wurde Michael Psotta, verantwortlicher Redakteur für den Immobilienteil der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (FAZ), einstimmig neu in den Vorstand des immpresseclub gewählt. Die Jahres-Hauptversammlung des im immpresseclub e. V. bestätigte mit kommunistischer Mehrheit, den Herausgeber von „Der Immobilienbrief“ bzw. Immobilienspezialist von „Der Platow Brief“, Werner Rohmert, als Vorsitzenden der Arbeitsgemeinschaft der deutschen Immobilienjournalisten. Frank Peter Unterreiner, Immobilienbrief Stuttgart und FAZ-Immobilienbeilagen, wurde als Vorstand bestätigt. ►
Die Referenten des Tages waren Christian Bruch, Bundesgeschäftsführer BFW zum Thema „Politik und Wohnen“, Prof. Dr. Hanspeter Gondring, Studiendekan der DHBW Duale Hochschule Baden Württemberg, zum Thema: „Zukunft Immobilie – Meilensteine und Herausforderungen an die Immobilienwirtschaft“, Dr. Andreas Link, Projects Director, METRO Properties zu ,„Herausforderungen an Handelsimmobilien“, Dr. Holger Sepp, Co-Head Deutschland der CACEIS Bank Deutschland, „Über die zunehmende Bedeutung von Immobilien als indirekte Kapitalanlage und die Rolle der Verwahrstelle für offene und geschlossene Fonds“, Klaus-Jürgen Sontowski, Grüner sontowski & partner Group zum Thema: „Finanzierungsstrategien eines mittelständischen Immobilienunternehmens“. Wir fassen die Eckdaten der Vorträge noch hier und in der letzten Ausgabe des Jahres für Sie zusammen.
Aktuelle Finanzierungsstrategien eines mittelständischen Immobilienunternehmens (K.-J. Sontowski)
Im Umfeld von Basel III wird die Finanzierung mittelständischer Immobilien-Unternehmer immer mehr zur Herausforderung. Hohe Anforderungen an Rating, Eigenkapital, Immobilienqualität und Mietvertragssicherheit bauen für Projektentwickler immer höhere Hürden. Klaus-Jürgen Sontowski als Gründer der mittelständischen Sontowski-Gruppe, die nach wie vor nahezu monatlich in einem der verbundenen Unternehmen über eine Grundsteinlegung oder ein Richtfest berichtet, gab einen Überblick über die verschiedenen Finanzierungsquellen seiner Unternehmen. Grundlegender Erfolgsfaktor sei es aber, die Strukturen einer finanzierenden Bank im eigenen Unternehmen zu spiegeln. Dies gälte auch für die Gesprächsebenen. Die Zeit, in der auf Vorstandsebene Visionen verstanden und genehmigt wurden, ist vorbei.
sontowski & partner Ist immobilienwirtschaftlich mit der S&P Stadtbau GmbH und der HBP im Wohnungsbau, mit S&P OFFICE Development im Businessbereich und über die S&P retail development im Bereich der Handelsimmobilien tätig. Strategische Investments sind die DIC, GRR, BayernCare und BayernStift. Die DIC Asset AG, die von Sontowski und Prof. Schmidt gegründet worden war, dürfte nach Ausscheiden der IVG die inzwischen wohl renommierteste deutsche Gewerbe-Immobilien AG sein. Am „immpresseclub-Tag“ hatte DIC das „MainTor Porta“ für 155 Mio. Euro an Union verkauft und damit einen wesentlichen Meilenstein der Frankfurter Renommier-Mega-Projektentwicklung „MainTor“ hinter sich gelassen. In den Tagen zuvor waren Kapitalerhöhung und Anleiheplatzierungen nahtlos über die Bühne gegangen.
Inzwischen sind lt. Sontowski Projektentwickler, die schnellen Ertrag versprechen, für die Banken interessanter geworden als langfristige Halter, bei denen aus den Covenants inzwischen zusätzliche Finanzierungsrisiken resultieren. Die Immobiliennachfrage ist riesig. Allein die Euro-Geldmenge/Liquidität M3 entspricht mit 10 Bio. Euro dem gesamten nicht öffentlichen deutschen Immobilienbesitz. Assetinflation macht die Reichen reicher und den sparenden Mittelstand ärmer. 100%-Finanzierungstrategien weisen bei Wohnen auf einen Höhepunkt hin. Bezogen auf die eigenen Projekte nutzt Sontowski ein Finanzierungs-Potpourri. Die Finanzierung im Wohnungsbau ließe sich meist mit Eigenkapital und MaBV-Kaufpreisraten darstellen. Zwar seien die Preise stark gestiegen, jedoch seien die Bauträgermargen nicht mitgestiegen, da Grundstücke und Baukosten überproportional angezogen seien. Erfolgsfaktoren seien enge Zusammenarbeit mit örtlichen Sparkassen und Genossenschaftsbanken, Partizipation der Institute im Vertrieb und Vermittlung der Endkundenfinanzierung. Bauträgerfinanzierung derzeit unkritisch, wenn die beteiligten Banken vom Absatzerfolg überzeugt seien.
Bei Office sei alternativ der gesamte Bau der TeamBank in Nürnberg mit 48,5 Mio. Euro über A-Depots der Banken des genossenschaftlichen Verbunds finanziert worden, so Sontowski weiter. Das Gesundheitszentrum Spectrum am UKE – Hamburg mit 38 Mio. Euro sei direkt von einer Privatbank übernommen worden, die das Investment an vermögende Kunden syndiziere. Dennoch sei in der Summe spekulativer Bürobau stark rückläufig. Finanziert würden vor allem Auftragsbauten mit langfristigen Mietverträgen. Hohe Volumina der Investitionen können heute mit Mezzanine-Partnern geleistet werden (Mezzanine-Fonds, Mezzanine by Call, fallbezogene Joint Venture oder Junior Loans der Banken). Problem sei aber die oft zweistellige Mezzanine Risiko-Verzinsung. Chancen resultierten daraus, dass die Bauträger finanzierende Bank an Langfristfinanzierungen interessiert sei. Anspruchsvolle Einzelhandels-Entwicklung habe mehr Probleme mit der zunehmend restriktiven Flächenschaffung durch die Städte und Gemeinden als über Finanzierungsengpässe. Bis 50 Mio. Euro sei die Finanzierung durch hohe Nachfrage von Investoren, Banken und Mezzanine-Gebern weitestgehend gesichert. Bei langfristigen Mietverträgen mit bonitätsstarken Mietern erfolgt die Fremdfinanzierung je nach Größe des Vorhabens über örtliche Sparkassen und Genossenschaftsbanken oder große überregionale Institute. Auch im Einzelhandel stehen Banken als Endinvestoren am Markt bereit. ¨
(Die weiteren Vorträge stellen wir Ihnen in der nächsten Ausgabe vor.)