Immobilienmarkt 2011 – Catella Property Group gibt Prognose ab

Catella Property Group Deutschland gibt einen Ausblick auf die Marktentwicklung des kommenden Jahres. Die Vermietungsnachfrage folgt überraschend schnell der positiven Konjunkturentwicklung und wirkt sich weiter stabilisierend aus. Durch die Kürze des Booms gab es kaum Hype-induzierte Bautätigkeit, so dass keine Verwerfungen auf der Angebotsseite entstanden wie dies nach der „new economy“-Blase der Fall war. Der Investmentmarkt bewegt sich nach der Konsolidierung wieder auf dem langjährigen Transaktionsniveau wie vor dem Hype. Wertentwicklungschancen bieten sich im Umfeld der Marktfixierung auf Core-Immobilien. Anstelle der Fokussierung auf langfristige Mietverträge bieten gute Immobilien in erstklassigen Lagen auch mit kürzeren Mietrestlaufzeiten Chancen im Markt 2011. Mietvertragsorientierte „Core“-Käufe finden in hartem Bieterwettbewerb derzeit oft oberhalb eines risiko- und qualitätsadjustierten Niveaus statt. Catella Property Group Deutschland gibt traditionell im November nach Vorliegen der relevanten volkswirtschaftlichen Prognosen auf Basis einer Vielzahl von Kundengesprächen eine Prognose zur Entwicklung des Immobilienmarktes für das kommende Jahr ab. Im vergangenen Jahr konnte mit der optimistischen Prognose zur Verdoppelung des Transaktionsvolumens im gewerblichen Investmentmarkt in 2010 eine annähernde Punktlandung erzielt werden. 

Für Klaus Franken, Geschäftsführer der Catella Property Group Deutschland, besteht die Gefahr, dass die zum Jahreswechsel veröffentlichten Zahlenkolonnen zuweilen mehr Verunsicherung als Marktorientierung entstehen lässt. Franken meint dazu beispielhaft: „Das höchste Transaktionsvolumen in 2010 ist in Berlin zu verzeichnen, obwohl die meisten Investoren einen Bogen um Berlin machen – eine Trendwende? Nein, einige extrem großvolumige Transaktionen verzerren das Bild mit Einmaleffekten. Die Frankfurter City wird in diesen Tagen auf der Basis von durchaus nachvollziehbaren Zahlenauswertungen als bester „core“-Markt gepriesen. Zieht man jedoch hinzu, wo extreme Wertberichtigungen in der letzten Zeit vorgenommen wurden, verschiebt sich das Bild nicht unerheblich. Es bleibt die Frage der Investoren, wo das Geld denn nun sicher und rentabel anzulegen ist. Dazu werden Erfahrungswerte mit unmittelbarer Marktnähe gesucht.“ 

Catella hat Mitte 2009 das gewerbliche Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr mit ca. 10 Mrd. Euro angegeben; es wurden ca. 10,3 Mrd. Euro. Im November 2009 wurden für 2010 weit oberhalb anderer, späterer Marktprognosen bis zu 20 Mrd. Transaktionsvolumen avisiert. Bereits heute zeichnet sich ein Wert über 18 Mrd. Euro ab. Für 2011 ist zwar aus den Nachfragewerten ein Potential von bis zu 30 Mrd. Euro möglich, tatsächlich wird der Mangel an verfügbaren Produkten jedoch maximal gut 20 Mrd. Euro zulassen. 

 2010: „Der Capuccino-Markt“: 2009 war das Jahr der Trendwende. 2010 wurde geprägt vom „Cappuccion-Markt“, in dem ausschließlich „core“ gesucht und gekauft wurde. Für 2011 ist zu erwarten, dass die verfügbaren „core“-Immobilien (die aufgeschäumte Milch) den Markt nicht mehr zufrieden stellen kann. Ein ausreichendes Marktvolumen kann nur erreicht werden, wenn nicht nur die oberste Schicht des Marktes betrachtet wird. Die ausschließliche Fokussierung auf TOP-Immobilien und damit auf ein ausgesprochen schmales Produktsegment führte zu preistreibenden Effekten. Zugleich wurde die Breite des Marktes schlicht ignoriert, denn der Immobilienbestand besteht zu über 95 % eben nicht aus Neubauten in den TOP 5 Städten in 1A-Lage mit mehr als 10 Jahren Laufzeit und ausschließlich „Blue Chip“ Mietern – der Cappuccino besteht schließlich auch nicht nur aus aufgeschäumter Milch… 

2011 – Raus aus der „core-Falle“: Viele Objekte wurden zu „core“ deklariert, die aber nicht zwingend wirklich mehr Investitionssicherheit und Marktperspektive beinhalten. Lange Laufzeiten allein sind kein „core“-Kriterium. Wichtige Qualitätsmerkmale, um mit einer Anlage auch in späteren Marktzyklen bestehen zu können, sind die Marktnähe der Mieten bzw. etwaiges Steigerungspotential, Lagen in stabilen Mikromärkten und bauliche Qualitäten. Bietergefechte, Produktmangel und geringe Neubau-Pipeline führen zu Preisen ohne Wertsteigerungspotential. „Core hat weder dem Markt noch vielen Investoren gut getan. Es wird Zeit, die tatsächliche statt der vermeintlichen Sicherheit anzupacken.“ ergänzt Klaus Franken. 

Chancen abseits des Mainstream: Einige Investoren haben erkannt, dass sie nicht mit den Geschlossenen Fonds um die langfristigen Mietverträge wetteifern sollten. Mit über 100 Basispunkten mehr Rendite können evtl. Kosten von Mietvertragsverlängerungen leicht aufgewogen werden. Vorausschauende Bestandshalter verkaufen derzeit ihre „core“-Objekte zu Höchstpreisen, um andererseits selbst gute Objekte mit Asset Management Kompetenzen anzupacken und so „core“ zu produzieren. Family Offices steigen in Projektfinanzierungen anstelle von zurückhaltenden Banken ein und erzielen zweistellige Renditen. 

2011 – Das Jahr der Nachfrage: Anlagekapital steht in allen Kategorien grundsätzlich mehr als genug zur Verfügung. Allerdings ist der Markt weit davon entfernt, opportunistische Perspektiven zu gestatten. Zwar sind die Kassen der opportunistischen Fonds wieder prall gefüllt, aber Deutschland ist aus dieser Sicht unerfreulich stabil. Es gibt keine Anzeichen, dass in großem Volumen „fire sales“ dieses Marktsegment beflügeln werden. 

Diese Stabilität ist jedoch die Grundlage für gute Vermietungsmärkte. Die Unternehmen haben bereits in 2010 gezeigt, dass sie die zurück gewonnene Planungssicherheit in Anmietungsentscheidungen münden lassen. Diese Entwicklung führt zur Investmenteignung auch für gute Objekte mit kürzeren Laufzeiten. 

2010 war der Anteil von verkauften Büroobjekten gegenüber dem Einzelhandel deutlich zurückgegangen; allerdings dürfte der Effekt vieler großvolumiger Verkäufe von Shopping Centern oder Portfolien nicht in gleicher Weise in 2011 eine Fortsetzung finden. Die Büromärkte sind wieder leichter einzuschätzen, so dass die langjährigen Verteilungsquoten wieder zum Tragen kommen werden. Wohnanlagen bleiben ein Zufluchtsort für sicherheitsorientierte Anleger. Das Neubauvolumen bleibt absehbar deutlich hinter den Nachfrageerfordernissen zurück. 

 Thesen zu den TOP 5 Büromärkten:

Berlin-Prognose: In der Bundeshauptstadt wurden innerhalb der ersten 3 Quartale 2010 ca. 335.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt (+2 %). Die Flächennachfrage im 4. Quartal 2010 wird sich weiterhin stabilisieren. Aktuell werden einige großvolumige Mietverträge verhandelt, so dass bei erfolgreichem Abschluss ein Flächenumsatz von bis zu 450.000 Quadratmeter in 2010 durchaus möglich erscheint. Durch die drohende Angebotsknappheit von Premiumflächen bei ansteigender Nachfrage in diesem Bereich, wird 2011 die erzielbare Spitzenmiete leicht ansteigen. Um die gesteigerte Nachfrage nach erstklassigen Flächen bedienen zu können, ergeben sich Potentiale für Neubauentwicklungen bzw. nachhaltige Refurbishmentmaßnahmen. Die stabile Nachfrage führt zu einem weiteren langsamen Abbau des Leerstandes. 

 Düsseldorf-Prognose: Mit einem Flächenumsatz von 260.000 Quadratmeter im Stadtgebiet hat die NRW-Landeshauptstadt ein Umsatzplus von 75 % erzielt, wobei jedoch die Vodafone-Vermietung von 90.000 Quadratmeter zu berücksichtigen ist. Düsseldorf wird in 2010 absehbar einen Flächenumsatz von ca. 320.000 Quadratmeter erzielen und über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre liegen. Die erzielbare Spitzenmiete wird sich im kommenden Jahr auf dem erreichten Niveau zumindest halten oder auch leicht steigen. Im Premiumsegment gibt es keine großen Angebotssteigerungen. Gleichzeitig wird aber durch einen weiteren erwarteten Anstieg des Leerstandes in den Randbereichen die gewichtete Durchschnittsmiete unter Druck geraten. Da unrenovierte Flächen in älteren Bestandsgebäuden wenig nachgefragt werden, entsteht für Vermieter die Notwendigkeit zur Nachinvestition. Die Attraktivität und Stabilität Düsseldorfs als zukunftsweisender Wirtschaftsstandort wird untermauert durch Zuzüge von namhaften Unternehmen wie der GEA Group, Cemex, ProStrakan und Bertelsmann Business Consulting. Aktuell durch Catella betreute Beratungsmandate unterstreichen die Tendenz  von Zuzügen namhafter Unternehmen in die Landeshauptstadt. 

 Frankfurt-Prognose: Nach einem eher schwachen Jahresstart machen sich nunmehr die verbesserten konjunkturellen Rahmenbedingungen spürbar bemerkbar und bescheren Frankfurt ein Umsatzplus von ca. 22 %. Sowohl die Spitzenmiete von derzeit € 35,00 / Quadratmeter (leichte Steigerung) als auch die gewichtete Durchschnittsmiete von aktuell € 19,50 / Quadratmeter (Anstieg um € 2,50 / Quadratmeter), werden sich weiterhin stabilisieren. Die Fertigstellung von spekulativen Topflächen ist sehr gering, so dass in diesem Segment eine Angebotsknappheit droht. Es ist wahrscheinlich, dass die Spitzenmiete leicht ansteigen wird. Die Gewährung von Incentives wird im Jahre 2011 spürbar reduziert werden. 

 Hamburg-Prognose: In den ersten drei Quartalen konnte Hamburg mit einem Flächenumsatz von 355.000 Quadratmeter eine Steigerung von ca. 20 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erzielen. Der Leerstand wird sich aller Voraussicht nach durch eine abnehmende Bautätigkeit  sich auf dem vorhandenem Niveau stabilisieren, beziehungsweise nur noch gering ansteigen. Die Mieten können zunächst nochmals leicht  unter Druck geraten. Grundsätzlich ist aber davon auszugehen, dass sich 2011 sowohl die Spitzen- als auch die gewichtete Durchschnittsmiete auf dem vorhandenen Niveau stabilisieren werden. Zur Jahresmitte wird voraussichtlich eine Leerstandsreduzierung einsetzen. Damit wird  sich die Gewährung von Incentives reduzieren. In den nachfragestarken Teilmärkten wird die Angebotsmiete leicht steigen. 

 München-Prognose: In den ersten drei Quartalen konnte München den Flächenumsatz mit 434.000 Quadratmeter um ca. 11 % steigern. Aufgrund aktueller Gesuche kann zum Jahresende mit einem Flächenumsatz von mindestens 550.000 Quadratmeter ausgegangen werden. Der Büromarkt der bayrischen Landeshauptstadt befindet sich in der Stabilisierungsphase. Der Leerstand wird 2011 leicht sinken. Gerade bei modernen Büroflächen in Toplage wird die Spitzenmiete sich stabilisieren und tendenziell eher im Laufe des Jahres 2011 bei abnehmenden Leerstand leicht ansteigen. 

© Tomyle.de - Fotolia.com

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