Yvonne McCartney, Immobilien Research DekaBank
Der Konjunkturmotor in Frankreich ist ins Stottern geraten. 2012 dürfte die Wirtschaft lediglich stagniert haben und auch für 2013 sind die Erwartungen verhalten: Mit einem prognostizierten BIP-Wachstum von 0,1% bleibt die Wirtschaft weiter deutlich hinter ihrem Potenzialwachstum zurück. Zu den mageren Wachstumsaussichten gesellen sich Zweifel an der Tragfähigkeit der französischen Staatsschulden. Auch die Ratingagenturen haben sich entsprechend geäußert und Frankreichs Bonität die Bestnote entzogen. Die französische Regierung wird ihre Anstrengungen bei der fiskalischen Konsolidierung und vor allem auf dem Gebiet der strukturellen Reformen intensivieren müssen. Unseres Erachtens wird ein solcher Reformprozess einige Zeit in Anspruch nehmen. Für 2014 erwarten wir, vor allem aufgrund einer leichten Entspannung der Schuldenkrise in Europa, ein Wirtschaftswachstum von 1,0% – sowohl für Frankreich als auch für Euroland.
Büromärkte weisen heterogene Umsatzentwicklung auf
Die Umsatzentwicklung an den französischen Büromärkten verlief im letzten Jahr eher heterogen: Während Paris und Lille eine höhere Büronachfrage registrieren konnten, verzeichneten Lyon und Marseille deutliche Rückgänge. Generell wurde die Nachfrage aber landesweit von Umzügen aus Gründen der Kostenreduktion und Flächenoptimierung getrieben, was die anhaltende Unsicherheit bezüglich der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung widerspiegelt. Damit sind auch die Mietwachstumserwartungen begrenzt. Für Paris rechnen wir mit einer stabilen Entwicklung der Spitzenmieten in 2013, während die Regionalstandorte leichte Mietrückgänge verzeichnen sollten. Im Zuge einer konjunkturellen Erholung dürfte 2014/15 wieder mehr Optimismus in die Märkte zurückkehren und zu leichten Mietanstiegen führen.
Paris ist teuerster Hotelmarkt Europas
Der bedeutendste Hotelmarkt Frankreichs ist die Île-de-France und hier insbesondere Paris. Ein Drittel aller französischen Übernachtungen entfielen 2011 auf die Île-de-France, nur bezogen auf ausländische Gäste liegt der Anteil sogar bei über 50%. Zum Jahresende 2011 verfügte Paris über insgesamt 1.549 Hotels mit 81.139 Zimmern, wobei die 3-Sterne-Kategorie das Angebot dominiert. Darüber hinaus gibt es auch 25 Hotels im 5-Sterne-Segment.
Mit 39,6 Mio. Übernachtungen erlebte der Pariser Hotelmarkt 2011 ein Rekordjahr, was sich auch in spürbaren Anstiegen der Preise und bei der Belegung widerspiegelte. 2012 setzte sich die Erholung fort. Bei etwa gleichbleibenden Übernachtungszahlen konnte der gemittelte durchschnittliche Zimmerpreis (Jan. – Dez.) weiter steigen und beträgt mittlerweile 256,22 EUR, der Zimmererlös erreicht 202,07 EUR. Damit ist Paris europaweit der teuerste Hotelmarkt, der zudem den höchsten Erlös erzielt.
Ladenflächen in 1a-Lagen profitieren weiterhin von hoher Nachfrage
Einzelhandelsflächen in den 1a-Lagen der französischen Großstädte profitieren ungebrochen von einer hohen Nachfrage seitens nationaler und internationaler Filialisten sowie Luxusmarken. Nebenlagen sind hingegen kaum gefragt und leiden unter einem hohen Überangebot an Flächen. Entsprechend können in den 1a-Lagen die Spitzenmieten ihre hohen Niveaus halten und in Einzelfällen neue Höchststände markieren, während die Mieten in den Nebenlagen zunehmend unter Druck geraten. Die teuerste und auch bekannteste Einkaufsstraße von Paris ist die Avenue des Champs-Elysées, auf der Mieten von bis zu 18.000 Euro/qm/Jahr gezahlt werden. Der landesweite Bestand an Shopping-Center-Flächen (ohne Fachmärkte) beläuft sich auf über 14,8 Mio. qm, verteilt auf 671 Shopping-Center. Mit 226 qm je 1.000 Einwohner liegt der Flächenbesatz innerhalb Europas im Mittelfeld. Rund die Hälfte der Shopping-Center gehört zur mittleren Größenklasse (15.000 – 40.000 qm). Festzustellen ist eine relative Überalterung des Shopping-Center-Bestandes. Acht der zehn größten Shopping-Center Frankreichs stammen aus der Zeit vor 1990. Derzeit sind über 2,7 Mio. qm Shopping-Center-Fläche, verteilt auf 147 Objekte, in der Projektpipeline. Davon befinden sich momentan ca. 550.000 qm im Bau, rund 700.000 qm sind noch unsichere Projekte. Das Gros (43%) der Pipeline-Flächen soll über 40.000 qm haben, gut ein Drittel zwischen 15.000 und 40.000 qm. Bevorzugt wird in innerstädtischen Lagen gebaut und es wird viel Wert auf nachhaltige Bauweise gelegt.
Logistikmärkte leiden unter konjunktureller Unsicherheit
Aufgrund der bestehenden Unsicherheiten über die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung verhalten sich Unternehmen in Frankreich bei. Neuanmietungen von Logistikimmobilien eher abwartend. Zudem führen Änderungen des Einkaufsverhaltens der Konsumenten – insbesondere die Zunahme des E-Commerce – zu Strategieänderungen der Logistiker. Der Versandhandel und kleinere E-Commerce-Händler suchen zunehmend kleinere Logistikobjekte in urbanen Zentren, um schneller auf Bestellungen reagieren und Lager- und Lieferkosten reduzieren zu können. Auf der anderen Seite steigt der Bedarf an sehr großen Flächen, vorwiegend nachgefragt von Supermarktketten und großen Internethändlern. Da sich die Nachfrage hauptsächlich auf Class A-Flächen konzentriert und seit Jahren keine spekulative Bautätigkeit mehr stattfindet, hat sich ihr Anteil am Gesamtleerstand spürbar reduziert. Die durch die Umzüge in neue Objekte freigewordenen Logistikflächen können hingegen am Markt oft nicht wieder platziert werden. Die Mieten für Logistikflächen blieben 2012 weitestgehend stabil. Die Mietpreisspannen können sich allerdings etwas ausweiten, da am unteren Ende eher leichte Rückgänge möglich sind.
Ausländische Investoren kehren an französischen Immobilieninvestmentmarkt zurück
Nach dem deutlichen Einbruch der Immobilieninvestitionen im Zuge der Finanzkrise floss in den letzten Jahren wieder mehr Kapital in den französischen Gewerbeimmobilienmarkt. 2012 wurde mit 16,4 Mrd. EUR das Vorjahresergebnis (18,1 Mrd. EUR) nicht ganz erreicht. Gewinner im Vergleich zu den Vorjahren, wo Büros dominierten, waren 2012 vor allem die Einzelhandelsimmobilien, aber auch Logistikimmobilien und Hotels zogen mehr Kapital an. Im letzten Jahr sind auch wieder verstärkt internationale Investoren am Markt aktiv gewesen, allen voran eigenkapitalstarke Anleger aus dem Nahen Osten, deren regionaler Fokus im Wesentlichen auf der Île-de-France, insbesondere Paris und hier vor allem auf Büros, Läden und Shopping-Centern sowie Hotels der gehobenen Kategorien lag. Gekauft wurden dabei fast nur Top-Objekte in Top-Lagen. Die vorhandene Risikoaversion ausländischer Anleger spiegelt sich auch darin wider, dass sie in den Regionalstandorten (mit Ausnahme von Einzelhandelsflächen) weniger aktiv sind und auch bei Logistikimmobilien nationale Investoren den Investmentmarkt deutlich dominieren. In Paris verzeichneten Büros im CBD und Einzelhandelsflächen in den 1a-Lagen noch rückläufige Spitzenrenditen, während Regionalmärkte hier weitestgehend konstante Renditen registrierten. Bei den Logistikimmobilien wurde landesweit ein Renditeanstieg beobachtet. Tendenziell dürften die Renditen in 2013 ansteigen.
Fazit
Frankreich, insbesondere Paris bzw. die Île-de-France, zählt trotz der schwachen Wirtschaftsentwicklung weiterhin zu den Kernmärkten für Immobilieninvestitionen in Europa.
Für Büroinvestments empfiehlt sich aufgrund seiner Größe und Liquidität der Großraum Paris. Der Büromarkt der Île-de-France zählt zudem europaweit zu den transparentesten Märkten. Top-Objekte im CBD sind allerdings aktuell sehr teuer und dürften unseren Prognosen zufolge bis 2017 lediglich jährliche Erträge von durchschnittlich 2,6% erwirtschaften. Die Alternativen bei den Regionalstandorten sind begrenzt. Am ehesten eignet sich aufgrund seiner wirtschaftlichen Struktur und Marktgröße der Büromarkt Lyon als weiteres Investmentziel. Der
Markt hat zudem in den letzten Jahren deutlich an Transparenz und Liquidität gewonnen. Für Lyons Büromarkt erwarten wir bis 2017 Erträge von durchschnittlich 2,7% p.a.
Andere französische Bürostandorte eignen sich aufgrund ihrer geringen Größe eher zur Beimischung und sollten genau analysiert werden.
Einzelhandelsflächen in den Innenstadtlagen der großen französischen Städte sind bereits sehr teuer, da einige Investoren bereit sind, nahezu jeden Preis zu zahlen. Bei den Shopping-Centern ist das Angebot an Investmentgrade-Objekten gering, da der landesweite Bestand überaltert ist. Nur 20% der französischen Shopping-Center wurden nach der Jahrtausendwende gebaut. Dadurch sind hier die Investmentchancen sehr begrenzt.
Auch wenn der Logistikmarkt von einheimischen Investoren dominiert wird, stellt vor allem die Île-de-France aufgrund ihrer dominanten wirtschaftlichen Bedeutung innerhalb des Landes und der hohen Bevölkerungsdichte ein interessantes Ziel für Investitionen in Logistikimmobilien dar, zumal hier auch noch ein attraktives Preisniveau anzutreffen ist. Darüber hinaus können Lyon und auch Lille als alternative Standorte in Betracht gezogen werden. Der Rhône-Korridor (Lyon) ist nach der Île-de-France der größte Wirtschaftsraum Frankreichs, in dem rund 1,7 Millionen Menschen leben. Der Logistikmarkt im Umfeld der Stadt Lille punktet vor allem durch seine Lage und die Nähe zu Belgien und Großbritannien. Gegenüber belgischen Logistikmärkten bietet Lille beispielsweise ein attraktiveres Miet- und Preisniveau.
Für Hotels im Top-Segment wurden in der jüngsten Vergangenheit zum Teil astronomische Preise gezahlt. Die eigenkapitalstarken Investoren kommen aus dem Nahen Osten oder Asien. Auch auf dem Hotelmarkt ist Paris bzw. die Île-de-France das attraktivste Investmentziel, auch außerhalb des Top-Segments. Darüber hinaus bieten sich auch touristische Regionen in Südfrankreich an, wobei diese Märkte wenig transparent sind und Objekte häufig nur im Portfolio am Markt angeboten werden.