Immobilienmarkt Norddeutschland 2016 – Studie untersuchte 8 norddeutsche Oberzentren

Was verbinden Sie mit Norddeutschland? Für die meisten ist das Land zwischen Ostfriesland und Usedom eher geprägt von Tourismus und Landwirtschaft. Neuerdings evtl. auch durch die Erzeugung großer Mengen Ökostroms durch die neuen Offshore Windparks. Landschaftlich geprägt ist Norddeutschland eher durch flaches Land. Nicht umsonst heißt es: „Hier kann man Montags sehen, wer Sonntag zu Besuch kommt“. Die DG Hyp untersuchte den gewerblichen Immobilienmarkt. Demnach bieten sich nicht nur in Hamburg interessante Investmentmöglichkeiten.

Die DG Hyp untersuchte insgesamt acht Standorte in Norddeutschland. Neben der Top-Metropole Hamburg gehörten dazu auch Hannover, Bremen, Braunschweig, Oldenburg und Osnabrück sowie Lübeck und Kiel. Kein Standort in Mecklenburg-Vorpommern ist damit unter den untersuchten Standorten zu finden. Für alle Städte stellt DG hyp dabei fest, dass der bundesweite Trend für Handelsimmobilien, Büroflächen und Mietwohnungen sich auch in den norddeutschen Städten zeigt.

Bei den wirtschaftlichen Rahmendaten zeigen sich sehr unterschiedliche Entwicklungen. Während Bremen die höchste Arbeitslosigkeit in Deutschland mit knapp 11% hat, sind die Bruttolöhne in Hamburg mit im Schnitt ca. 43.000 Euro/Jahr am höchsten. Niedersachsen (35.000 Euro/Jahr) und Schleswig-Holstein (34.000 Euro/Jahr) liegen hier im unteren Mittelfeld. Mecklenburg-Vorpommern liegt mit ca. 24.500 Euro/Jahr am Ende des Rankings. Beim BIP-Anstieg zwischen 2005 und 2015 liegt Berlin mit 42% ganz vorn. Niedersachsen liegt mit ca. 32% auf Rang 6. Schleswig-Holstein (26%), Bremen (26%) und Hamburg 19% liegen im unteren Bereich.

„Die ordentliche Beschäftigungssituation gepaart mit einem rückläufigen Büroflächenwachstum begünstigen an allen untersuchten Standorten anhaltend steigende Mieten. Die Wohnimmobilienmärkte bieten angesichts zunehmender Bevölkerungszahlen überdurchschnittliches Mietsteigerungspotenzial. Zudem profitiert der Einzelhandel in den norddeutschen Groß- und Mittelstädten von einem starken Städtetourismus, der sich positiv auf die Entwicklung der Spitzenmieten auswirkt“, fasst Hans Henrik Dige, Leiter des Immobilienzentrums Hamburg der DG HYP, die Entwicklung an den untersuchten norddeutschen Standorten zusammen.

Büroflächen

Bei den Büroflächen haben sich seit 2005 die Mieten um rd. 20% erhöht. Überdurchschnittlich entwickelt sich dabei Oldenburg mit einem Mietanstieg von 40% sowie Braunschweig und Osnabrück mit rd. 30%. Die Spitzenmiete liegt aktuell in Hannover bei 14,30 Euro, in Kiel bei 13,50 Euro und in Bremen bei 12,50 Euro. Lübeck liegt mit 8,70 am unteren Rand der Skala. Braunschweig, Osnabrück und Oldenburg liegen zwischen 11 und 12 Euro. 2016 erwartet DG Hyp ein durchschnittliches Mietwachstum von 1,2%. Das größte Potenzial hat dabei mit 1,8% Oldenburg und Osnabrück sowie Braunschweig mit 1,7%. Auch in Hamburg steigen die Spitzenmieten um 1,2% erwartet DG Hyp. Die an den Standorten niedrige Leerstandsquote von durchschnittlich 5% wird im laufenden Jahr weiter sinken. Der Grund sei die zu geringe Bautätigkeit.

Wohnungsmarkt

Der Wohnungsmarkt profitierte in den letzten 10 Jahren von einem Bevölkerungswachstum von 4,5%. Die Zahl der privaten Haushalte stieg gar um 8%. Angesichts eines knappen Angebots sind die Erstbezugsmieten an den meisten untersuchten norddeutschen Standorten in diesem Zeitraum um 40 bis 60% gestiegen. 2015 betrug die Erstbezugsmiete in den betrachteten Oberzentren durchschnittlich 9,80 Euro je qm. Bremen und Hannover weisen knapp zweistellige Werte auf, Kiel und Lübeck liegen dagegen etwas unterhalb der 10-Euro-Marke. In Braunschweig, Oldenburg und Osnabrück kostet der Erstbezug im Mittel etwa 9 Euro je qm. In Hamburg lag die durchschnittliche Erstbezugsmiete 2015 bei 13,20 Euro und damit über dem Durchschnitt der Top-Standorte von 12,60 Euro.

Die durchschnittliche Erstbezugsmiete wird in den norddeutschen Oberzentren im laufenden Jahr voraussichtlich um 2,4% steigen glaubt DG Hyp. Als Grund gibt das Unternehmen die Flüchtlingssituation, den geringen Neubau sowie die steigende Zahl der Single- und Zweipersonenhaushalte an. Überdurchschnittliches Mietsteigerungspotenzial bieten mit 2,9 bzw. 2,8% die Städte Braunschweig und Osnabrück. In Hamburg ist ein Mietplus von 1,5% zu erwarten.

Einzelhandel

Die norddeutschen Einzelhandelsstandorte profitieren von einer guten Arbeitsmarktsituation, dem günstigen Konsumklima und einem zunehmenden Städtetourismus so DG Hyp. In den Oberzentren hat sich der Anstieg der Spitzenmiete in den vergangenen Jahren heterogen entwickelt. Seit 2005 wurde ein Mietzuwachs von 11% in Kiel bis zu fast 50% in Osnabrück verzeichnet. Auch bei der Höhe der Spitzenmiete ist die Spanne groß. Mit 200 Euro je qm hat die City von Hannover den Durchschnitt von vergleichbaren Oberzentren bereits weit überschritten. Mit großem Abstand folgt Bremen, wo 2015 eine Spitzenmiete von 130 Euro je qm erzielt wurde. Am unteren Ende der Skala befinden sich Kiel und Oldenburg mit einem Quadratmeterpreis von 83 Euro beziehungsweise 95 Euro. Während Kiels innerstädtischer Handel unter den peripheren Fachmarktzentren und einer relativ niedrigen Kaufkraft leidet, wird das Mietniveau der Oldenburger City vom nahegelegenen Bremen gedämpft.

In Hamburg ist für das Gesamtjahr 2016 mit einem Plus von 1,8% zu rechnen. Damit fällt der erwartete Mietzuwachs für die Hansestadt angesichts des schon erreichten hohen Niveaus schwächer aus als in den Vorjahren, liegt aber immer noch leicht über dem Durchschnitt der sieben Metropolen von 1,6%. An den norddeutschen regionalen Standorten dürfte der Anstieg der Spitzenmieten im laufenden Jahr bei 1,6% liegen und damit spürbar über dem Durchschnitt der Oberzentren im bundesweiten Vergleich, bei denen für 2016 ein Mietwachstum von 1,1% erwartet wird. Mit einem Wachstum von knapp über bzw. unter 2% ist in Bremen, Oldenburg, Lübeck und Osnabrück das Potenzial für Mietsteigerungen am größten.

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