Ist der Immobilienmarkt USA gefangen zwischen Angst und Krisenpotential? Oder wird jetzt das Spielfeld mit neuen Chancen geöffnet? US-Kenner geben ihre Meinung. Internationale Investoren sind überraschend positiv. Deutsche Investoren wie Christoph Kahl (Jamestown), Robert List (BVT) oder Reiner Seelheim (Nordcapital) sind mäßig positiv. Investment-Spezialist Clemens Vedder sieht noch eine harte Durststrecke vor der Erholung.
Der US-Immobilienmarkt hat sich geändert. Schuld ist nicht nur der Wettbewerb zwischen USA und Europa, wer die schwächere Währung hat, sondern auch die letzte Finanzkrise. Anders als in den vergangenen 15 Jahren bis zum Ausbruch der Krise hat die heute junge Generation Angst vor Immobilieneigentum. Seit den 90ern konnte bei 5% Eigenkapital und kontinuierlich steigenden Preisen das Eigenkapital schnell vervielfacht werden. Nachfinanzierungen oder Verkäufe setzten den Konsum in Gang oder wurden multiplikativ reinvestiert. Immobilien waren der Weg zu Reichtum oder Konsum. In den letzten Jahren wurde aber Eigentum zur Gefahr. Wohnungseigentum senkt die Bonität. Die neue Generation hat eine Aversion, Eigentümer zu werden. Der Mietmarkt ist der beste US-Immobilienmarkt der nächsten 10 Jahre. Heute ist der beste Zeitpunkt, Mietwohnungen in USA zu kaufen. Das fasste Jamestown-Gründer Christoph Kahl zum US-Wohnungsmarkt an Eckpunkten zusammen.
Bei Einzelhandel sieht Kahl die Überlebenden der Krise heute als „gut aufgestellt“ an. Bei Büros ist der Markt sehr differenziert. Das Beste, was sich z. Z. zum US-Büromarkt sagen lässt, ist lt. Kahl, dass nichts gebaut werde. In manchen Regionen stiegen sowohl Nachfrage als auch Mieten. Pauschal könne man sagen, dass die Küsten sich gut entwickeln, während es dazwischen eher schlecht aussähe.
Interessant war für Kahl, der am Abend gerade von einer Konferenz internationaler Großinvestoren desselben Tages kam, dass viele institutionelle Investoren, die über Milliarden verfügen, die USA weit optimistischer sehen als von ihm erwartet. Momentan bestehe zwar zwischen Europa und USA ein Wettbewerb, wer die größeren Probleme hat, aber langfristig hätten die USA die Nase vorn, meint Kahl. Der größte Vorteil sei die Demografie. Die Bevölkerung werde in den nächsten 40 Jahren von 300 auf 450 Mio. Einwohner steigen. Das stützt die Immobiliennachfrage. Die USA hätten auch den Platz dafür. Europa wird dagegen bestenfalls stagnieren. Zudem heilen viele Fehler der US-Politik mit der Zeit. Amerikaner seien viel flexibler als Europäer. Zwar versuche auch die US-Regierung ebenso wie die europäischen Regierungen eine Lösung der Probleme auf die lange Bank zu schieben, aber wenn das nicht mehr möglich sei, würden die notwendigen Maßnahmen mit aller Konsequenz durchgeführt. Dies wird weiterer langfristiger Wettbewerbsvorteil gegen über dem Viel-Staaten-Euroland sein.
Skeptischer ist der in Florida, Zürich und auf Sylt lebende Investor Clemens Vedder, Goldsmith. Er glaubt nicht, dass die US-Krise schon beendet ist. „Ich bin negativ unterwegs“, stellte Vedder aus volkswirtschaftlicher Sicht klar. Die Krise komme erst noch, sei aber nicht zu erkennen, da viel Geld unterwegs sei, ergänzte Vedder. Amerika brauche noch Zeit. Vor allem die Bauqualität müsse sich bei amerikanischen Häusern und Wohnungen drastisch ändern. Banken seien zudem nicht mehr bereit Häuser, die älter als 5 Jahr sind mit hohem Leverage zu finanzieren. Bei älteren Objekten müsse mind. 50-60% Eigenkapital mitgebracht werden. Auf die Stimmung drückt, dass die Schuldigen der Krise nicht zur Verantwortung gezogen werden. So hätten Ratingagenturen noch wenige Tage vor dem Kollaps Lehman Brothers, AIG und Countrywide immer noch mit A+ bewertet. Vedder sieht als Fazit: „Es gibt noch mal einen Knall und dann geht es 20 Jahre nach oben.“ Wir haben die Statements von Vedder in einem ausführlichen Interview für die kommende Ausgabe zusammengefasst. Allerdings ist Vedder mit seiner Skepsis ein wenig alleine. Drei Viertel der Mitglieder und Gäste des immpresseclub stimmten Vedder übrigens nicht zu.
Für BVT-GF Robert List sieht die Welt allerdings deutlich positiver aus. Die Münchener BVT-Gruppe blickt auf 30 Jahre erfolgreiche US-Investmenttätigkeit zurück. Vor wenigen Wochen konnten 10 Shopping-Center aus einem Fonds verkauft werden. Die Anleger machten in 8 Jahren mit Ausschüttungen ca. 70% (Details in „Der Immobilienbrief“ 246). Brandaktuell, gerade am letzten Donnerstag konnte aus einem der Residential Projektentwicklungsfonds der BVT ein Multi-Family-Objekt verkauft werden. Trotz der Finanzmarktkrise, die Projektentwicklungen ja von mehreren Seiten traf, konnte List sogar noch eine Anleger-Rendite von 6% oder 4% je nach Beteiligungsart melden. Das hört sich für verwöhnte US-Investoren nicht viel an, aber bei fremdfinanzierten Entwicklungen grenzt Kapitalerhalt schon an ein Wunder.
Auch wenn immobilienwirtschaftlich alles richtig gemacht wurde, führte die Krise zu sinkenden Mieten bzw. erhöhtem Vermietungsaufwand. Der Käufermarkt brach komplett zusammen. Das drückte aus Bewertungssicht die Multiplikatoren. Damit wurde bei der Fremdfinanzierung gleichzeitig die Covenance gebrochen. Der LTV konnte bei multiplikativer Wirkung von Mieten und Renditen nicht eingehalten werden. Gleichzeitig war die Finanzierung naturgemäß auf den geplanten Verkaufszeitpunkt festgelegt. Prolongationen waren richtig teuer und mussten zudem mit Eigenkapital erkauft werden. Einige Banken fielen völlig aus. Gleichzeitig entdeckten manche Banken alte Cowboy-Mentalität und versuchten, sich perspektivereiche Immobilien durch Fälligstellung der Kredite einzuverleiben. Fazit: Damit spricht die Meldung guter Verkäufe nicht nur für ein Anziehen des Marktes, sondern auch für gute Managementleistung. Entsprechend mahnte auch Reiner Seelheim von Nordcapital, der gerade aus USA zurückkam, eine positiv realistische Sichtweise an. (WR)