Immobilienmärkte Singapur und China gedämpft

 

Asien-Pazifik verspricht dennoch wirtschaftliche Dynamik

Während auf den Investmentmärkten Europas große Hoffnungen auf asiatische Investoren gesetzt werden, präsentieren sich deren Heimatmärkte eher im Konsolidierungszustand. Mit Blick auf das bereits absehbare Büroflächenwachstum der kommenden Jahre könnte die Konsolidierung aber auch positive Aspekte haben. Die Researcher von Savills Investment Management, das in Asien stark investiert ist und dort Kernkompetenz mit regionaler Präsenz hat, haben sich brandaktuell mit Asien Pazifik auseinandergesetzt. Savills IM bringt in das Research eigene Investmenterfahrungen und Investmentpläne ein. (WR)

 

Nach einer Phase der Abkühlung präsentiert sich die Konjunktur lt. Savills Investment Management in Asien-Pazifik im bisherigen Verlauf des Jahres insgesamt stabil. Mit etwa 5,0% lag das BIP-Wachstum zwar unter dem langfristigen Durchschnitt, aber weiter über dem Niveau Europas oder Nordamerikas. Mit Blick auf 2015/16 ist insgesamt mit einem relativ stabilen Wachstum in Asien-Pazifik zu rechnen, auch wenn die Prognosen zuletzt nochmals leicht reduziert wurden. Aus aktueller Sicht sollen nach JLL-Recherche in den 4 größten chinesischen Bürometropolen bis 2018 fast 9 Mio. qm Büros auf den Markt kommen. Nach den alten Erfahrungen aus Schwellenländer- und Ost-Metropolen bleibt immer die Frage, inwieweit die zeitgleichen Flächenrealisierungen in der Summe noch den realistischen Bedarf im Visier haben.

 

Aktuell zeigt sich die Lage an den Vermietungsmärkten in Asien-Pazifik insgesamt mit einer positiven Nettoabsorption und einem weiteren Rückgang der Leerstände überwiegend positiv. Allerdings ist angeführt von China, Singapur und Japan eine verstärkte Bautätigkeit, zu erkennen, die auch lt. Norbert Schley von Savills IM zunächst zu einem Anstieg des durchschnittlichen Leerstandes führen wird. Auf den Investmentmärkten war das Transaktionsvolumen im bisherigen Verlauf 2015 rückläufig. Der Fokus des Investoreninteresses wechselte von Asien-Pazifik hin nach Nordamerika und Europa. Immobilieninvestments in Asien-Pazifik bleiben prinzipiell attraktiv, um am langfristigen Wachstumspotential der Region zu partizipieren. Die Ankaufsrenditen besitzen in einigen Märkten noch Abwärtspotential. Neben Japan, das im Zuge aktuell rezessiver Entwicklung nach einem Rekordvolumen zu Jahresbeginn mit einem spürbaren Rückgang am japanischen Investmentmarkt zu kämpfen hat („Der Immobilienbrief“ berichtete), sind Singapur und China Hauptanziehungspunkte.

 

Das Wirtschaftswachstum in Singapur hat sich lt. Savills IM, die vor Ort vertreten sind, im Trend unter Schwankungen weiter verlangsamt und liegt mit 1,4% im Jahresvergleich mittlerweile deutlich unter dem historischen Durchschnitt. Die Lage an den Büromärkten Singapurs hat sich seit Anfang diesen Jahres eingetrübt. Der Leerstand ist seither leicht gestiegen und die Spitzenmieten waren rückläufig. Dieser Trend dürfte sich wegen des zu erwartenden hohen Flächenzugangs in 2016 fortsetzen. Erst im Verlauf des nächsten Jahres ist mit einer Bodenbildung zu rechnen. Die Aktivitäten am Investmentmarkt in Singapur blieben auch im bisherigen Jahresverlauf verhalten. Mit Ausnahme des dominierenden Bürosegments stabilisierte sich jedoch das Transaktionsvolumen auf niedrigem Niveau. Bei stabilen Ankaufsrenditen, wie vielfach prognostiziert, bleiben die Preise angesichts der zu erwartenden rückläufigen Mieten unter Druck.

In China fiel erstmals seit über 6 Jahren das Wirtschaftswachstum mit 6,9% im Jahresvergleich unter die politische Zielmarke von 7,0%. Zu betonen ist jedoch, dass diese Abkühlung im Zuge des Wechsels des „Wachstumstmodells“ weg von der Investitionstätigkeit hin zum Konsum teilweise politisch gewollt ist. Verschärft wurde die Lage jedoch durch den Abschwung der Bauwirtschaft im Zusammenhang mit einem „De-Leveraging“ im Finanzsektor. Rückläufige Erlöse aus Landverkäufen begrenzten zudem den fiskalpolitischen Spielraum zur Stützung der Konjunktur auf der Ebene der Regionalregierungen. Da sich zugleich der deflationäre Druck in einigen Produktionssektoren verschärfte, hat die chinesische Administration mit einer Lockerung der Geld- und Fiskalpolitik reagiert. Für 2015 ist ein Wirtschaftswachstum zu erwarten, das in der Nähe des offiziellen Ziel von 7,0% liegt. 2016 rechnet Savills IM mit einer weiteren Abkühlung. Eine Stabilisierung im Bausektor, die lockere Geldpolitik und eine auch auf regionaler Ebene expansivere Fiskalpolitik sollten den Abschwung begrenzen.

 

Am Investmentmarkt in China haben sich die Aktivitäten weiter beruhigt und liegen jetzt wieder auf dem Niveau von 2012. Hauptursache sind rückläufige Volumina im Bereich Grundstückskäufe und Projektentwicklungen, die ihrerseits von Wohnimmobilien dominiert werden. Das Transaktionsvolumen in gewerblichen Bestandimmobilien ist dagegen im bisherigen Jahresverlauf weiter moderat gestiegen. Dies betraf vor allem die Sektoren Büro, Industrie/Logistik und Wohnen.

 

An den Vermietungsmärkten in China besteht weiterhin eine  Diskrepanz zwischen den großen Metropolen und den regionalen Märkten, die vielfach mit einem Überangebot von Flächen konfrontiert sind. So sind u.a. in Peking und Schanghai die Büromieten weiter gestiegen, während sie in vielen regionalen Märkten rückläufig waren. Dieser uneinheitliche Trend dürfte sich fortsetzen, so dass wir eher in den etablierten Märkten Opportunitäten sehen. Im Handel übt der in China ausgesprochen stark wachsende E-Commerce Druck auf den Präsenzhandel aus. Dies verschärft in den regionalen Märkten die negativen Auswirkungen des vielfach vorhandenen Flächenüberschusses. Gefragt bei internationalen Ketten bleiben aber weiterhin gut verankerte Shopping-Center in den Metropolen. Haupttreiber am Logistikmarkt sind der Trend zu E-Commerce, Third-Party Logistikanbieter sowie der Automobilsektor. Angesichts steigender Mieten zeigen sich derzeit die größeren Metropolen attraktiv. In Peking ist jedoch ein Trend zu dezentralen Lagen zu beobachten. Bei Investments in Wohnimmobilien sollte noch selektiv vorgegangen werden. Nachdem viele Lokalregierungen ihre restriktive Wohnungspolitik wieder gelockert haben, zeigt sich eine leichte Nachfragebelebung. Der Preistrend bleibt aber noch uneinheitlich.