Immobilienmarktrisiken und Chancen: 10 Thesen für 2010

Dr. Karsten Junius, Leiter Kapitalmarkt- und Immobilienresearch, Deka

Fast schon Tradition sind die 10 Thesen, die die Deka am Ende eines jeden Jahres veröffentlicht. Wir wollen Ihnen die Thesen nicht vorenthalten (Red.)

These 1

Die globale Rezession ist vorbei. Ihr folgt eine holprige Konjunkturerholung, die 2010 allerdings weiterhin der Unterstützung der Geld- und Finanzpolitik bedarf.

• Die Bankenkrise und die Rückführung der privaten Verschuldung führen zu einer unterdurchschnittlichen Investitionsneigung der Unternehmen und Haushalte und damit einem geringeren Potenzialwachstum.

These 2

Auch 2010 werden die Mieten weiter fallen.

• Auf den der Konjunktur nachlaufenden Arbeitsmärkten steigen die Arbeitslosenquoten meist weiter an, sodass der Flächenbedarf schwach bleibt. Dadurch erhöht sich der Leerstand, auch wenn der Nettozugang auf den Immobilienmärkten geringer ist als 2009.
• In einem Marktumfeld fallender Mieten bleiben „Incentives“ auch im kommenden Jahr wichtig.

These 3

Die Wende auf den Mietmärkten erfolgt 2011.

• Dafür sprechen 3 Gründe:
• 1. Auch 2011 ist der Nettozugang relativ gering.
• 2. Eine erhöhte Investitionstätigkeit der Unternehmen führt zur Wende auf den Arbeitsmärkten.
  3. Rückläufige Leerstände ermöglichen Mietwachstum.

These 4

Auf den europäischen Investmentmärkten ist die Trendwende geschafft.

• Wir erwarten 2010 fallende Anfangsrenditen. Die geringe Verzinsung alternativer Vermögensklassen und eine hohe Liquidität bei Eigenkapitalinvestoren erhöhen die Attraktivität von Immobilienanlagen.
• Fallende Mieten stehen aber sinkenden Renditen gegenüber und bedingen, dass eine positive Kapitalwertentwicklung erst ab 2011 erfolgt.

These 5

Die Korrektur auf den US-Investmentmärkten hält 2010 an.

• In den USA belasten Refinanzierungsschwierigkeiten und der noch nicht wieder funktionsfähige CMBS-Markt die Investmentmärkte und führen 2010 zu weiter steigenden Renditen.
• Im Spitzensegment setzt die Erholung früher ein.

These 6

Die Emerging Markets gewinnen mittelfristig weiter an Bedeutung für global investierende Immobilienanleger.

• Mit Abklingen der Finanzmarktkrise nehmen die globalen Kapitalströme an den Immobilienmärkten wieder zu (und knüpfen an die Entwicklung aus der Zeit vor der Finanzmarktkrise an).
• Davon profitieren die Märkte in Asien und Lateinamerika, deren Professionalität immer weiter zunimmt.
• In Osteuropa bevorzugen wir die deutschen Nachbarstaaten. Das Baltikum und Bulgarien würden wir weiter meiden.

These 7

Länder mit hohen Leistungsbilanzdefiziten werden zu stärkerer Exportorientierung gezwungen. Dies belastet den privaten Verbrauch und die Perspektiven für Einzelhandelsimmobilien.

• Die Finanzkrise erschwert die internationale Finanzierung von Leistungsbilanzdefiziten. Eine Verringerung ist aber nur über einen wettbewerbsfähigeren Exportsektor möglich, was eine gedämpfte Lohnentwicklung bedingt. Diese wiederum führt zu einem schwachen privaten Konsum und damit schlechtere Perspektiven für den Einzelhandel und den diesen Sektor beliefernden Logistikbereich.
• In Länder mit hohen Leistungsbilanzdefiziten würden wir daher eher den Büro- und Hotelsektor bevorzugen.

These 8

Mieten sollten in Ländern mit hohen Ungleichgewichten und Strukturproblemen mittelfristig auch nach unten abgesichert werden.

• Das wirtschaftliche Umfeld birgt für einige Länder mit festen Wechselkursregimen stärkere Deflations- als Inflationsgefahren, da die Nachfrage nach Gütern schwach und die Produktionskapazitäten unterausgelastet bleiben.
• Bei der Mietindexierung kann eine Mindestmietanpassung daher von größerer Bedeutung sein als eine Bindung an die Verbraucherpreise.

These 9

Auf Sicht bis 2014 erwarten wir die höchsten Gesamterträge in Madrid, London, Barcelona und Paris.

• Sie profitieren von einem starken Rückprallpotenzial nach den Einbrüchen der vergangenen zwei Jahre.
• Innerhalb von Deutschland bevorzugen wir Frankfurt und München gegenüber Hamburg und Stuttgart.
• In den USA empfehlen wir San Francisco, Seattle und Manhattan Midtown.
• Ein geringeres Ertragspotenzial erwarten wir in den auch im Abschwung relativ stabilen Standorten wie Helsinki, Brüssel, Köln und Kopenhagen.

These 10

Der Logistiksektor bleibt der attraktivste Einzelsektor.

• Historisch haben Logistikimmobilien die anderen Sektoren risikoadjustiert klar „outperformt“. Obwohl der Trend zu niedrigeren Anfangsrenditen und damit steigenden Preisen im Logistiksektor nicht anhalten wird, empfehlen wir eine Übergewichtung des Sektors.
• Büroimmobilien bleiben absolut gesehen der bedeutendste Sektor, sollten aber nur in renditeorientierten Portfolien übergewichtet werden.