Immobilienweisen sagen nach sehr gutem 2016 ein gutes 2017 voraus

Auf 285 Seiten hat der Rat der Immobilienweisen sein Frühjahrsgutachten für die Immobilienwirtschaft 2017 am vergangenen Dienstag der Bundesregierung übergeben. Das vom ZIA in Auftrag gegebene Gutachten wird seit 2002 herausgegeben und soll durch seine Prognosen für mehr Transparenz auf den Immobilienmärkten sorgen. Lt. eigenen Aussagen diene es vielen Entscheidern der Branche als Trendbarometer und Wegweiser durch das Jahr. Vorgestellt wird es traditionell bei der Jahresauftaktveranstaltung des Heuer Dialog, der Quo Vadis im Berliner Adlon, zu der in diesem Jahr knapp 400 Teilnehmer kamen.

Das Wichtigste vorweg: Der deutschen Wirtschaft und auch den Immobilienmärkten geht es so gut wie seit langem nicht mehr. Darüber waren sich die Auguren des Gutachtens einig. Mit 52,9 Mrd. Euro Transaktionsvolumen für Wirtschaftsimmobilien, das sind lt. Gutachten alle Objekte außer Wohnimmobilien, kann der Markt den höchsten Gesamtumsatz nach 2007 und 2015 verzeichnen. Im Wohnsegment sind die Mieten um 2,6% angestiegen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen stiegen um 8,4%. Allerdings hat sich der Anstieg der Preise verlangsamt.

Soweit die Bestandsaufnahme. Für das Jahr 2017 sieht die Führungsriege des ZIA allerdings aufkommende Unsicherheiten ausgehend vom politischen Umfeld durch die Wahlen in den USA sowie den immer noch nicht gänzlich absehbaren Folgen des Brexit. „Der Brexit macht mir mehr Sorgen, als die Wahl von Donald Trump“, so Prof. Dr. Lars Feld, Direktor des Walter Eucken Instituts und einer der Hauptautoren des Gutachtens. Auch die Regulierung sehen ZIA und das Gutachten als Wesentlichen Treiber einer möglicherweise abschwächenden Dynamik an den Immobilienmärkten. Nun sei es wichtig, so der ZIA, nicht durch Überregulierung die Konjunktur der Immobilienmärkte zu schwächen oder gar handlungsunfähig zu machen. Vor allem die Finanzmarktregulierung sowie die Fehlentwicklungen beim Klimaschutz seien kontraproduktiv.

Unterdessen seien die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Deutschland auch 2017 durchaus positiv, so Feld. Die Immobilienwirtschaft werde im kommenden Jahr ihre starke Wachstumsphase voraussichtlich weiter fortsetzen. Die Nachfrage werde sich allerdings weiterhin auf die Ballungsgebiete konzentrieren. Die ländlichen Regionen stagnieren weiter oder entwickeln sich rückläufig. Die hohe Nachfrage nach Wohnen könne aber weiterhin nicht gedeckt werden. Hier müssten die Rahmenbedingungen für eine dringend erforderliche Angebotsausweitung von Wohnraum dringend verbessert werden, so das Gutachten. Schuld sei hier auch eine Überregulierung der Angebotsseite, welche die Herstellungskosten des Wohnungsbaus in die Höhe treiben, so Feld. Zudem müssten die Städte und Kommunen dringend neue Flächen ausweisen, um diesen makroökonomischen Fehlentwicklungen entgegen zu wirken. Eine Blasengefahr oder Probleme auf den Finanzmärkten kann Feld unterdessen nicht feststellen.

Prof. Dr. Harald Simons sieht hingegen möglicherweise bundesweit eine leichte Preisübertreibung von nominal etwa 16%, die sich leicht durch Qualitätssteigerungen und vor allem das niedrige Zinsniveau rechtfertigen lassen. Das Mitglied des Vorstands bei empirica, rechnet mit zunehmendem Druck auf die Preise bei Wiederanstieg des Zinsniveaus. Danach sehe es derzeit jedoch nicht aus, auch wenn die US-Zinsen wieder leicht ansteigen würden.

Der Anstieg der Neuvertragsmieten in Deutschland habe sich laut Analyse von Prof. Simons mit 2,6 Prozent im letzten Jahr etwas abgeschwächt, bleibe aber positiv. Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen seien im bundesdeutschen Mittelwert mit 8,4 Prozent weiter angestiegen. Auch in den Top-7-Städten stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen wieder deutlich stärker als die Neuvertragsmieten, wenn auch die Anstiege der Kaufpreise mit Werten zwischen 9% und 12% in den meisten der Top-7-Städte deutlich geringer ausfielen als im Vorjahr als noch Anstiege von meist zwischen 10% und 20% beobachtet werden konnten. Trotzdem hat die Preisübertreibung in den Top-7-Städten weiter zugenommen.

Die Wohnungsbaumaschine laufe, so Simons. Die Zahl der Wohnungsgenehmigungen sei rasant gestiegen. Vor allem Hamburg und Berlin liegen hier vorne. In der Bundeshauptstadt lag der Bauüberhang bereits Ende 2015 bei dem Fünffachen der bisherigen jährlichen Wohnungsproduktion.

Bei den sog. Wirtschaftsimmobilien liegen Büroobjekte mit einem Anteil von 47% am gesamten Investitionsvolumen ganz vorne in der Gunst der Investoren. Die Leerstände sind so niedrig, wie seit langem nicht mehr. Investoren suchen vor allem in den Ballungszentren nach passenden Anlageobjekten. Das bleibe auch 2017 so, meint Andreas Schulten, Vorstand bei bulwiengesa. Schulten rechnet für 2017 mit weiter sinkenden Leerständen, steigenden Mieten und sinkenden Spitzenrenditen.

Der Anteil der Handelsimmobilien am Gesamttransaktionsvolumen lag 2016 bei 24% bzw. 12,8 Mrd. Euro. Das ist deutlich weniger als noch im Vorjahr (33%; 18,1 Mrd. Euro). Im Fokus stünden vor allem Fachmarktzentren, Geschäftshäuser in den Top-Einkaufslagen sowie Shoppingcenter. Durch das fehlende Angebot an passenden Objekten, würden viele Investoren auch in B-Lagen der A-Städte ober A-Lagen der B-Städte ausweichen. Für 2017 rechnet Manuel Jahn von GfK, die die Analyse der Handelsobjekte für das Gutachten übernahmen, mit weiter guten Aussichten. Die Konjunktur brumme und aufgrund des Bevölkerungswachstums sei mit einem Kaufkraftwachstum von 2,9% zu rechnen.

Alternativen auf den Anlagemärkten könnten 2017 bei den Nischenprodukten wie Hotels, Lager- und Logistik sowie Health Care Immobilien liegen. Damit rechnet zumindest Timo Tschammler, designierter CEO von JLL Deutschland. Vor allem Health Care konnte sein Transaktionsvolumen zwischen 2013 und 2016 auf 2,9 Mrd. Euro fast vervierfachen. Auch Hotel und Logistik punktet bei Anlegern und kann sein Investmentvolumen deutlich steigern. 2017 werde dabei das Jahr der Lifestyle- und Boutique-Konzepten sein, so Schulten. Sie böten Raum für Schlafen, Relaxen und Social Networking und seien in der Regel an eine reiseaffine junge und internationale Zielgruppe gerichtet.

Für Lager- und Logistikimmobilien, die bei vielen Investoren in diesem Jahr im Fokus stehen könnten, stieg das Transaktionsvolumen 2016 um 12,5% auf 4,5 Mrd. Euro. Dadurch stieg auch der Anteil am Gesamtmarkt von 7 auf 8,5%. Treiber sei hier vor allem der stetig wachsende E-Commerce, der für eine höhere Nachfrage nach solchen Objekten sorge. Durch die zunehmenden Digitalisierungsprozesse, die die Arbeits- und Produktionswelt nachhaltig verändern werden, sei die Logistikimmobilie aber auch vor große Herausforderungen gestellt, so Schulten.

 

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