Bereits zum elften Mal fand am 19. Oktober die Fachkonferenz „Initiative Immobilien Aktie“ (IIA) statt. Die Konferenz richtet sich an Investoren und Analysten der deutschen Immobilienaktienunternehmen. Laut Veranstalter fanden 200 Besucher den Weg ins Frankfurter Hilton. „Gefühlt“ waren es deutlich weniger.
Vor allem wurde der Mangel an Investoren beklagt, die die diesjährige IIA besuchten. So war bei den Unternehmensvorstellungen offenbar nur Rolf Elgeti, Chef der TAG auf internationale Investoren eingestellt. Er hielt seinen Vortrag in fließendem Englisch. Ansonsten gab es rund um die Immobilienaktiengesellschaften nur wenig zu berichten. Auch im Backgroundgespräch wurde die derzeitige Situation bei Immobilienaktien als „unsexy“ bezeichnet. Kapitalerhöhungen und die großen Deals hat der Markt hinter sich. Vielmehr beschäftigte die Teilnehmer die Situation auf den Immobilienmärkten. So durften gleich eine Vielzahl von namhaften Researchern und Immobilienweisen von BulwienGesa über IREBS und Jones Lang LaSalle bis hin zur IVG ihre Ansichten und Erwartungen darlegen.
Wohin bewegen sich die Märkte?
Ein Pladoyer für den Reit und die Immobilienaktie hielt Prof. Dr. Steffen Sebastian von der IREBS. Auch wenn Reits und Immo-AGs mit gerade mal 8,3% den geringsten Anteil am Gesamtmarkt ausmachen, böten Sie viele Vorteile, die der geschlossene oder Offene Fonds nicht hätte. Neben Transparenz und der Börsenchance wies Sebastian darauf hin, dass auch die Transaktionskosten und der nicht vorhandene Ausgabeaufschlag ein schlagendes Argument für den Reit und die Immo-AG sei. Allerdings sei das Investment auch eines der anspruchsvollsten und auch der volatile Börsenkurs habe einige Risiken. Dem deutschen Immobilienaktienmarkt fehle es vor allem an Dynamik und Größe meint auch Philip Charls, Chief Executive bei EPRA. Trotz guter Performance der Immobilienaktie sei der deutsche Markt nicht vergleichbar mit seinen Nachbarländern. Dort nehme man die deutsche Immobilienaktie kaum wahr. Es gebe einfach noch zu wenig große Immobilienaktiengesellschaften, die es schaffen könnten in den DAX aufzusteigen. Das würde den Markt auch für ausländische Investoren attraktiver machen. Dem stimmt auch Thomas Zinnöcker, Chef der GSW zu: „Mit dem, für uns überraschenden, Aufstieg in den MDAX sind wir bei ausländischen Investoren bekannter geworden.“
Wohnimmobilie vs. Reit
„Allein die Tatsache, dass der deutsche Gesetzgeber die Wohnimmobilie bei der Reit-Gesetzgebung außen vor gelassen hat, ist unverständlich“, bemängelt Prof. Dr. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft aus Köln. Voigtländer ist überzeugt, dass vor allem die deutsche Wohnimmobilie in Deutschland enorme Chancen habe, da sie im europäischen Vergleich über eindeutige Vorteile verfüge. Der deutsche Wohnimmobilienmarkt sei durch die geringe Wohneigentumsquote und dem großen Anteil festverzinslicher Darlehen ruhig durch die Krise gekommen. Die Hauspreise und die Hypothekenvolumen haben sich während der Krise kaum verändert. Aufgrund des starken Mietermarktes gebe es in Deutschland keinen Subprime Markt und amerikanische Entwicklungen würden hier nicht stattfinden, betont Voigtländer. Hinzu komme, dass die deutschen Hauspreise schockresistent seien. Voigtländer untersuchte, wie sich die Hauspreise infolge einer überraschenden Zinssenkung oder eines BIP-Anstiegs um 1% nach 2 Jahren verändern. Es zeigte sich, dass sich die Hauspreise in Deutschland im internationalen Vergleich kaum verändern. Diese Untersuchung offenbare, so Voigtländer, dass der deutsche Hauspreismarkt schockunempfindlich sei.
Sorgenfalten mache Voigtländer jedoch der anstehende Schuldenschnitt im Euro-Raum. „Die Kreditversorgung der Gewerbeimmobilienwelt ist in Gefahr“, so Voigtländer. Auch wenn der deutsche Markt schockunempfindlich sei, führe ein Schuldenschnitt zu restriktiver Kreditvergabe, die dann vor allem die Gewerbeimmobilienmärkte betreffen würde.
„Der Gesamtbüromarkt sieht anders aus“
Während die Entwicklung bei deutschen Wohnimmobilien für Aufbruchstimmung sorgt, sieht die Entwicklung bei den deutschen Büroimmobilienmärkten eher trübe aus. Die deutschen Büroimmobilienmärkte stehen vor einer Abkühlungsphase, so Dr. Thomas Beyerle, Chefresearcher der IVG. Dies bedeute jedoch nicht, dass sich die Kapitalwerte negativ entwickeln. Die derzeitige Diskussion um Green, Nachhaltigkeit, Stadtumbau und der schwache Neubau werden den Büroimmobilienmarkt die nächsten 4 Jahre pushen meint Beyerle. Allerdings bekommen die Büroaltlasten aus den 70er und 80er Jahren immer größere Probleme. Aber auch das sieht Beyerle als „Chance für den Bestand“. Auch wenn die derzeitigen Bürovermietungszahlen noch gut aussehen, sehe der Gesamtmarkt sehr trübe aus. Vor allem hoher Sanierungsstau und hoher Leerstand wird den Markt in den nächsten Jahren beschäftigen.
In die gleiche Kerbe schlug auch Marcus Lemli von Jones Lang LaSalle. Er zeigte, dass die Entwicklung des DAX und die Entwicklung der Bürovermietungsmärkte mit einer Zeitverzögerung von drei Quartalen miteinander korrelieren. Der Absturz des DAX bedeute, dass auch die Bürovermietungsmärkte in den nächsten Quartalen nicht mehr so gut aussehen werden wie das letzte Quartal, in dem Bürovermietungsmärkte noch mal zulegen konnten. „Der DAX als Frühindikator deute auf ein Abflauen der Vermietungsaktivitäten hin“, so Lemli. Der normale „Schweinezyklus“ sei jedoch nach wie vor intakt. Der Markt bleibe im Fokus von Core und Niedrigzinsen. Allerdings meint auch Lemli, dass die Verfügbarkeit von Fremdkapital zurück gehen wird. Lemli rechnet auch mit mehr unfreiwilligen Verkäufern, wohl nicht zuletzt aufgrund der Situation bei den Offenen Immobilienfonds. Mit dem AXA Immoselect befindet sich seit Gestern der fünfte Fonds in der Abwicklung.