Transaktionsvolumina
„Kostendruck“ ist das neue Leidensthema der Branche. „Kostensparen“ heißt die Folge. Waren im letzten Jahr noch 29 Immobilienaktiengesellschaften unter den Teilnehmern der „Initiative Immobilien-Aktie“ (IIA) zu finden, wollten sich in diesem Jahr „nur“ 15 Unternehmen auf der Konferenz, die diesmal nicht im Westin Grand sondern im Hilton in Frankfurt stattfand, beteiligen. Weniger teilnehmende Unternehmen bedeutete auch ein deutlich strafferes Programm. So konnte die Konferenz in diesem Jahr an nur einem Tag abgehalten werden und nicht wie in der Vergangenheit an zwei. 180 Teilnehmer verzeichneten die Veranstalter. 50 weniger als im Vorjahr. Dennoch habe, lt. Veranstalter die Anzahl der Investoren zugenommen.
Das liegt voll in unserem Plan. Letztes Jahr waren wir schon auf schnelle Pleiten angesprochen worden. Unser Herausgeber schrieb dazu im Editorial von 14.11.2008: „Das glaube ich nicht. Zwar werden die kommenden Quartalsberichte auch gedanklichen Spätzüglern klarmachen, dass AG und Reit die ungeschicktesten Rechtsformen zum Halten von Beständen sind, jedoch sieht unser Zeitplan Ausfälle erst ab 2010/11 vor.“ Wir arbeiteten Ihnen im Anschluss das Szenario heraus. Dieses Drehbuch stützen jetzt auch Christian Ulbrich, CEO EMEA Jones Lang LaSalle und Dr. Thomas Beyerle von der (noch) Degi. Der Prozess des Trennens der Spreu vom Weizen werde sich im nächsten Jahr beschleunigen. Ihrer Einschätzung nach wird Deutschland bis 2011 ein tiefes Tal durchlaufen, in dem schwere Einschnitte in die Immobilienwelt notwendig sind um langfristig bestehen zu können. Konzepte müssten überarbeitet werden. Quantitativ sei in Deutschland alles gebaut was gebraucht wird. Als „Der Immobilienbrief“-Leser sind Ihnen die Argumente seit Jahren bekannt. 2010 werde das Jahr der Stagnation. 2011 das Jahr der Stabilisation. Die Immobilienwelt habe sich in den vergangenen 4 Jahren so künstlich aufgeblasen, dass „kleinere Brötchen backen“ das Thema für die nächsten 2 Jahre sein wird.
Glaubt man den Zahlen von Jones Lang LaSalle, die für 2009-2011 in die Glaskugel der zu erwartenden Transaktionsvolumina geschaut haben, so landen wir zwar auf einem Niveau von 2004, bedenken Sie jedoch, in welchen Sphären die Branche 2004 schwebte und welches Ego sich mancher Makler oder Investor in den vergangenen 4 Jahren zu eigen gemacht hat. Insolvenzen werden die Folge sein, die, lt. Beyerle auch notwendig sein werden. Warum derzeit eine Euphorie durch den Markt geht alá „wir haben es überstanden“, versteht Beyerle nicht. Gerade die Wahlgeschenke und die Hoffnung auf einen Regierungswechsel, deren Wunschkoalition wohl zustande kommen wird, ließen ein trügerisches Hochgefühl aufkommen, welches sich in den kommenden zwei Jahren rächen könnte. Auch wenn das vierte Quartal wohl im Vergleich zu den ersten drei Quartalen des Jahres ein durchaus gutes werden wird, was nicht besonders schwer ist, warnen Ulbrich und Beyerle davor zu glauben, dass die positive Entwicklung im nächsten Jahr weiter geht.
Die Pleitewelle wird auch nach Ansicht der Immobilienmatadore nicht nur die Immobilienwelt treffen. Quelle dürfte erst der Anfang sein. Auch wenn bei Quelle nicht die Finanzkrise der Auslöser der Insolvenz ist, sondern Missmanagement, wird die Finanzkrise zum finalen Gnadenstoß für viele Unternehmen. Wer in den vergangenen Jahren nicht genug Geld verdient hat und genug Eigenkapital zur Seite gelegt hat, für den dürfte das Jahr 2010 das Jahr der Schlüsselübergabe an viele Banken bedeuten. Im Background Gespräch war ebenfalls zu hören, dass damit gerechnet wird, dass vielen Banken im kommen den Jahr Immobilieneigentümer werden. Das heißt aber auch, dass Asset Management für Banken eine größere Rolle spielen wird.
Asset Management ist derzeit des Immobilienunternehmen liebstes Kind. Unsere Meinung zum neuen sprachlichen Wellenreitenr Ihnen schon im März vorgestellt (MiPIM-Ausgabe). In der Krise sieht man immer die Chancen im Bestandsmanagement, da Expansion nicht geht.
Cash flow muss also aus dem operativen Geschäft kommen. Besonders Wohnungsaktiengesellschaften wie z. B. Colonia Real Estate richten ihr Geschäft in Richtung Bestandshaltung aus. Der Vorteil der Wohnungsinvestments gegenüber Gewerbeinvestments ist der stabile Cash Flow auch in schwierigem Umfeld. Dies gibt Zeit für Anpassungen.
Die langfristige Überlebenschance der Wohnungsaktiengesellschaften richtet sich aus „Der Immobilienbrief“-Sicht natürlich nach der Qualität des Bestandes. Nur wenn qualitativ guter und handelbarer Bestand über Bereinigungsmaßnahmen spätere Befreiungsschläge in Aussicht stellt, gibt es eine langfristige Chance zur Eigenständigkeit. Da die Zinsen absehbar bei schwierigen Beständen stärker steigen werden als die Mieten, dürften Banken langfristig den verfügbaren Cash Flow abschöpfen. Allerings dürften hier viele Fehler der Vergangenheit Opfer in der Zukunft kosten. Grundlegendes Wohnungswirtschaftliches Know how war beim Einkauf oft ni cht vorhanden.
Was erwartet uns 2010? Aus Sicht der Experten werden die Vermietungsvolumina 2010 weiter rückläufig sein. Die Fertigstellungen nehmen zu und die Leerstandsquoten steigen. Daraus resultiert Mietermarkt mit hohen Incentives. Bis Ende 2009 wird der Preisverfall der meisten Märkte beendet sein. Investoren werden weiterhin Core-Objekte im Fokus haben, während B-Lagen bei Opportunisten auf der Einkaufsliste stehen. Problematisch wird es, lt. JLL vor allem für schlecht instand gehaltene Wohnungsbestände aus den 50er und 60er Jahren in strukturschwachen Regionen. Als Investoren werden vor allem Offene Fonds, Lebensversicherungen, Pensionskassen, Private Investoren oder kommunale Wohnungsgesellschaften auftreten. Asset Nr. 1 sind Wohnimmobilien. Sie bietet stabilen Cashflow bei gleichzeitiger Sicherheit. Auch wenn der Faktor Mietsteigerungspotenzial von vielen Investoren sicher überschätzt wird.
Doch zurück zur Immobilien-Aktie. Die steuert seit dem Frühjahr in ein Zwischenhoch. Die erste Abwertungswelle ist überstanden. Die Fair Value Diskussion kennen Sie. Wenn dann noch Bewertungsgewinne ausgezahlt werden, kommt es bei der nächsten Abwertungswelle es zum Substanzverlust des Unternehmens. Das dürfte tödlich sein. Aber nicht nur für Bilanzoptimierer ist Fremdkapital in Abwärtsphasen kaum zu beschaffen.
Immo-AGs versuchen deshalb ihre Eigenkapitalbasis zu stärken. Die Deutsche Wohnen hat bereits eine Kapitalerhöhung erfolgreich durchgeführt. Nun zieht die IVG nach (siehe Artikel Christoph Ries). Für Immobilienaktiengesellschaften wird es vor allem auf die Story und die Transparenz ankommen. Deutsche Unternehmen hinken hier der internationalen Konkurrenz deutlich hinterher. Das Konzept ist oft undurchschaubar und die Bilanzen zu intransparent. Mögliche Investoren werden durch Aktienrückkäufe und gleichzeitiger Ankü ndigung einer Kapitalerhöhung verschreckt (Fair Value Reit AG).
In der Zukunft wollen die Immobilien AG´s vor allem an der Transparenz arbeiten auch wenn Axel von Goldbeck, Sprecher des Geschäftsführung des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) hier den Unternehmen den Wind aus den Segeln nahm. „Transparenz ist nicht immer für jeden von Vorteil. Manchmal möchte ein Unternehmen eben nicht alles zum jedem Zeitpunkt preisgeben“ so von Goldbeck. „Der Immobilienbrief“ formulierte das gerne plakativer: „Wer über den Schaden berichten muss, braucht für den Spott nicht zu sorgen.“
Und auch bei Reits scheint die Bundesregierung auf die Euphoriebremse zu treten. Der fast schon sicherer Wohnungsreit kommt nun wohl doch nicht. Die CSU stellte sich quer. Von Verlängerung der Exit Tax ist auch nicht mehr die Rede. 2010 werden alstria und fair value wohl die einzigen beiden Reits in Deutschland bleiben. Und vor dem Hintergrund unseres damaligen Beitrages zur Reit-Diskussion mit dem Fazit, eine gute AG brauche den Reit-Status nicht, eine Immobilien AG, die nur auf Grund des Reit-Status Berechtigung habe, brauche die Welt nicht, dürfte dann auch bald der Vorhang gesunden Menschenverstandes das Reit-Kapitel zudecken.
„Der Immobilienbrief“ Fazit: 2010/11 werden Jahre einer Krisenbewältigung, die immobilienwirtschaftlich noch gar nicht angekommen ist oder vielleicht auch gar nicht kommt. Bei Wohnen hat sich substantiell überhaupt nichts getan. Es wird sich auch nichts tun, außer dass bei anständigen Beständen der Mietausfall durch Leerstand und Mietrückstände um 1%, höchstens 2% erhöht. Auch Arbeitslose müssen wohnen. Gewerbemieter-Pleiten kommen erst noch. Vielleicht geht der Kelch volkswirtschaftlich ja auch ein wenig vorbei. Das würde der Blick an die Börse vermuten lassen. Die Kurse steigen. Die Auguren korrigieren ihre Prognosen nach oben. Der Konsum ist weiter stabil. Die Arbeitslosenzahlen sind bei weitem nicht in den dramatischen Ausmaßen wie eigentlich zu erwarten war. Mit Blick auf die Immo AG’s ist nach Ansicht unseres Herausgebers Werner Rohmert das Verblüffende, dass das „dicke Ende“ auch für viele AG’s erst kommt, wenn die Krise eigentlich vorbei ist. Das kann durchaus erst 2014/15 kommen. Die Aktionäre werden dann besonders schmerzhaft feststellen, dass der Aufschwung von anderen Playern gemacht wird, während die Banken ihre Bücher sauber machen und die heutigen AG’s die neuen Chancen mangels Kapitalmarktzugang nicht nutzen können. Warum sollte jemand Ballast übernehmen, wenn er alternativ auch ohne Verlustschwanz neu starten kann. Das trifft dann nicht nur immobilienfern geführte, intransparente Immobilienaktiengesellschaften mit mangelhafter Immobilien-Story, sondern auch eigentlich anständige AG’s.
Dennoch bleibt „Der Immobilienbrief“ nach einer Vielzahl „dramatischer Krisen“ der Vergangenheit nicht nur locker, sondern auch überraschend positiv. Alles was heute geschieht, liegt in unserem Plan. Die volkswirtschaftliche Bedeutung einiger Immo AG’s unter der finanzgetunten Führung von Immobilien-Schwachmaten ist vernachlässigbar. Hinsichtlich des generellen Immobilienbedarfs erzählen die Fachleute auch nichts Neues. Die aktuelle Finanzkrise hat es aber geschafft, die originären Erfolgsfaktoren der Immobilie wieder in das Bewusstsein der Bevölkerung zurückzuholen. Das könnte dann auf vernünftiger Basis die Immobilie wieder auf breiter Ebene interessanter machen und wieder für eine gesunde Wertentwicklung sorgen. Davon profitieren dann auch die überlebenden Immobilienaktiengesellschaften.