Initiatoren-Runde beschert Überraschungen

Prognoserechnung und Ein-Mieterobjekte umstritten _ Bei den ersten „Gymnicher Gesprächen“, einer vom „Der Fonds Brief“ und PLATOW angeregten und organisierten Diskussionsrunde unter Fondsinitiatoren, warteten die Initiatoren durchaus mit Überraschungen auf. Sowohl in Bezug auf den aktuellen Markt als auch auf die weitere Zukunft war die Mehrheit optimistisch. Generell sind offene Fonds immens wichtig für Portfolio-Aspekte. Zwar laufen die derzeitigen Single-Tenant Fonds mit staatlichen oder renommierten Mietern derzeit in der Sicherheitsorientierung von Vertrieb und Anlegern „wie geschnitten Brot“, jedoch sind sich die Initiatoren mehrheitlich der – vorsichtig formuliert – „Besonderheiten“ von Ein-Mieter-Objekten bewusst. PLATOW hat oft darauf hingewiesen. Einigkeit herrschte deshalb unter den vertretenen Initiatoren (Marco Ambrosius, Ideenkapital; Matthias Böhm, Doric Asset Finance; Hermann Klughard, Voigt & Collegen; Michael Kohl, Commerz Real AG; Gert Waltenbauer, KGAL; Michael Wilke, Signa Funds) darüber, dass Single Tenant Produkte auf jeden Fall einer qualifizierten Aufklärung des Anlegers über den Möglichkeitsrahmen einer Nachvermietungssituation bedürfen und dass über Tilgung oder Liquiditätsreserve eine qualifizierte Liquiditätsvorbereitung des Fonds stattzufinden hat. In der Praxis dürfte nach PLATOW-Erfahrungen das aber oft an Ausschüttungs- bzw. Kalkulationsanforderungen des Vertriebs bzw. des Anlegers scheitern, der oft nur die versprochene Ausschüttungshöhe betrachtet.

     In der Kritik der Initiatoren stand auch die „Brand“-Orientierung der Anleger, die bekannte Unternehmen mit schwächerer Bonität unbekannten Unternehmen mit Top-Bonität vorziehen. Das führt zu hartem Preiswettbewerb bei marktgängigen Objekten mit bekannten oder öffentlichen Mietern. Man sollte sich aus Platowsicht durchaus überlegen, ob nicht gerade bekannte Mieter in 10 oder 15 Jahren neue, maßgeschneiderte Lösungen angeboten bekommen und ob wirklich alle Behörde, Arbeitsämter, Krankenkassen oder Meldeämter vor dem Hintergrund technologischer und demografischer Entwicklung in einer Dekade noch gebraucht wird. Prüfstein werden die ab etwa 2014 fällig werdenden (Telekom-/Konzern-) Fonds der Konzernimmobilien-Entsorgungs-Ära zu Anfang der Dekade werden.

     Nach der beschlossenen AIFM-Richtlinie müssen Fonds ab 2013 jährlich ihre Assets bewerten. Dies wurde als unproblematisch gesehen, da die Anleger regelmäßig über den Substanzanteil ihrer Fonds aufgeklärt seien. Hier ist Platow jedoch gänzlich anderer Meinung. Oft dürfte die gutachterliche Erkenntnis, dass nach drei Jahren auch in einem heutigen Standardfall leicht die Hälfte des Fonds-Eigenkapitals verschwunden ist, Bankvertriebe und Anleger nachdenklich stimmen können. Mit einiger Bewertungserfahrung im Milliardenbereich wird das Platowteam auch in der Lage sein, reine Assetbewertungen nachzuvollziehen und in ihre Auswirkungen auf das Fondskapital umzurechnen.

     Bei Solarfonds erwarten die Initiatoren aus europaweit zu erwartenden Kürzungen der Förderungen gleichfalls keine Probleme, da sowieso einige „sonnige“ Märkte überfördert sind und die Technologie nach der Anschubfinanzierung heute durch die Stückzahlen schon auf dem Weg zu wettbewerbsfähigen Kosten ist. Probleme wurden aus Vertriebssicht insbesondere bei der Steuerung großer Vertriebe gesehen, die manchmal weltfremd zu einer hohen Volatilität des Vertriebsgeschehens führen. Im Schwerpunkt der Diskussion stand der Sinn der Prognoserechnung eines Fonds. „Scheingenauigkeit“ wurde ebenso moniert wie die Tatsache, dass Prognosen ja doch nicht eintreffen. Allerdings helfen sie im Vertrieb. Wir haben die Diskussion in unserem Platow Spezial aus 1994 schon ausführlich für Sie geführt. Zwar kann man mit Prognosen durchaus erhebliche Spielräume der Zukunft für den Vertrieb erschließen, jedoch eignen sie sich vor allem in der ex post Analyse der Professionalität der Anbieter. Von daher ist Platow generell skeptisch gegenüber Leistungsbilanzen von Initiatoren, die mit weniger als 10 Jahren Lebensdauer noch „eine lupenreine Leistungsbilanz“ einer anfänglichen Mietvertragsperiode aufweisen.

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