Alexander Tannenbaum, Geschäftsführer Universal-Investment
Es wird immer wieder viel über das Anlageverhalten von institutionellen Immobilienanlegern spekuliert. Belegbare Fakten, Studien oder Umfragen gibt es kaum. Aus diesem Grund hat Universal-Investment eine großangelegte Umfrage bei institutionellen Immobilien-Anlegern gestartet. An der im September 2013 abgeschlossenen Umfrage haben sich institutionelle Investoren wie Pensionseinrichtungen oder Versicherungen beteiligt, die insgesamt über 44 Milliarden Euro verwalten. Das Immobilienanlagekapital der Befragten liegt bei rund 4,4 Milliarden Euro. Die Umfrage deckt damit rund 10 Prozent des gesamten Marktes für Immobilienspezialfonds ab. Die Ergebnisse belegen einige Vermutungen, teilweise überraschen sie allerdings auch.
Anstieg der Immobilienquote kommt Fondslösungen zugute
Eine zentrale Fragestellung befasst sich mit der aktuellen und zukünftigen Immobilienquote, ist sie doch Ausgangspunkt für alle weiteren Aktivitäten im Segment der Immobilienanlagen. Aktuell liegt die Immobilienquote der an der Umfrage teilgenommen Investoren bereits bei 10% und soll binnen Jahresfrist weiter auf durchschnittlich 12% steigen. Insofern handelt es sich im Marktvergleich zu anderen Studien um eher immobilienaffine Anleger. Offenbar sind institutionelle Investoren zunehmend bereit, zugunsten von zusätzlicher Rendite auf unterrentierliche Liquiditätsanlagen zu verzichten, um ihre Mindestverzinsungen zu erreichen.
Bei der Art der Immobilienanlage zeichnet sich zudem ein Paradigmenwechsel ab. Sind bei den Befragten bislang 54% der Immobilienanlagen im Direktbestand und nur 46% über Fonds investiert, sollen von den Neuanlagen fast 60% über Fonds und etwa 6% über die neue Investment-Kommanditgesellschaft getätigt werden. Nur noch gut ein Drittel der Neuinvestitionen soll künftig im Direktbestand gehalten werden. Damit hält der Trend zu regulierten Anlageformen auch auf der Immobilienseite weiter an. Wie bei Wertpapieranlagen etablieren sich demnach zunehmend effiziente und flexible Master-KVG-Lösungen.
Paradigmenwechsel: Immobilienspezialfonds werden zum Standard
Quelle: Universal-Investment
Anlegerfokus auf deutsche Immobilien lässt nach
Über Jahre galten fast ausschließlich die einheimischen Immobilienmärkte als alleiniger Fokus der Investoren. Internationale Investitionen wurden kaum und wenn, dann vor allem in ebenfalls sehr etablierte Märkte getätigt. Doch das regionale Investorenverhalten ändert sich, wenn auch nur langsam. Aktuell sind alle befragten Investoren schwerpunktmäßig in Deutschland investiert. In Anlagen über ganz Europa sind immerhin 44,4%, in Nordamerika 22,2% der Anleger allokiert. Der Schluss aus diesen Zahlen ist klar: Die Immobilienanleger bewegen sich nach wie vor gerne in Märkten, mit denen sie persönlich vertraut sind und hier liegt Deutschland weiterhin ungeschlagen auf Platz 1. Bei den geplanten Neuinvestitionen deutet sich jedoch eine leichte regionale Verschiebung an. Zwar stehen deutsche Immobilien weiter im Fokus der Anleger. Zusätzlich zu den klassischen Investitionsregionen wollen Anleger aber vermehrt in asiatische (11,1%) und lateinamerikanische Märkte investieren. Wir beobachten hier einen Trend zu globalen Mandaten, mit denen Anleger zusätzlich auch attraktive Renditen jenseits der etablierten Märkte erschließen möchten.
Anlageschwerpunkte institutioneller Anleger werden internationaler (Quelle: Universal-Investment)
Büros weiter vorne – Logistik und Hotels verlieren
Auch künftig werden Büroimmobilien die Neuanlagen der befragten institutionellen Anleger dominieren. 82,4% der Befragten (Bestand: 94%) wollen auch weiterhin in Büroimmobilien anlegen. Gefolgt von unverändert 70,6% der Befragten, die Anlagen in Wohnimmobilien planen. Erst danach wollen 52,9% der Befragten (Bestand: 70,6%) auch in Einzelhandel und Shopping Center und nur noch 11,8% (Bestand: 52,9%) auch in Logistikimmobilien sowie etwa 6% auch in Hotels (Bestand: 23,5%) neu investieren. Entgegen vieler Annahmen scheint damit insbesondere die Nachfrage nach Hotels und Logistikimmobilien bei institutionellen Investoren rückläufig zu sein.
Die befragten Investoren legen zwar weiterhin einen Schwerpunkt auf die laufende Ertragsausschüttung und damit auf die Cashflow-Rendite (66,7%). Doch für mittlerweile ein Drittel der Befragten spielt die Gesamtrendite nach dem gewinnbringenden Verkauf von Immobilien die entscheidende Rolle. Die Umfrageteilnehmer erwarten mit Blick auf den Cashflow eine vergleichsweise moderate Mindestverzinsung von 4,5%. Diese Zahl überrascht, zeigt sie doch, dass nach korrigierten Erwartungen der Vergangenheit die professionellen Anleger die Renditechancen inzwischen sehr realistisch bewerten.
Fazit: Institutionelle Investoren richten sich immer professioneller aus
Die Umfrage-Ergebnisse zeigen vor allem eines: Die institutionellen Immobilien-Investoren in Deutschland werden immer professioneller Angefangen vom Wechsel von Direktanlagen in Fondslösungen, über die Ausdehnung der geografischen Anlageziele bis nach Asien und Südamerika. Auch die steigende Präferenz der Gesamtrendite gegenüber einer reinen Cashflow-Rendite zeigt den Paradigmenwechsel in der Haltung institutioneller Investoren deutlich.