Interview: Einzelobjekte oder Portfolio? – Ideenkapital: Zwei Fonds im Vertrieb, Einkaufsmärkte Deutschland und Metropolen Europa

Michael Ide

Michael Ide

„Der Immobilienbrief“:

Herr Ide, in Krisenzeiten gewinnt oft die Zugkraft großer Namen. Das gilt auch für die Kapitalanlage in Immobilien. 2003/2004 wurde die Fondsbranche mit Konzernimmobilien-Fonds überschwemmt. Kritiker nannten diese damals spöttisch „Konzernimmobilien-Entsorgungsfonds“. Heute dominieren in der Anleger- und Vertriebsgunst wieder Behördenimmobilien und auch wieder Konzernimmobilien. Halten Sie Investments in Einzelobjekte mit Einzelmietern wie Behörden oder Konzernen für sinnvoll?

Michael Ide: Wenn Sie mir diese Frage vor dem Ausbruch der Finanzkrise gestellt hätten wäre, meine Antwort gewesen: Warum nicht, was soll bei einem hochwertigen Objekt in guter Lage und solch einem Mieter schon schief gehen? Heute bin ich etwas vorsichtiger. Noch vor gut zwei Jahren hätte sich jeder Investor zum Beispiel über einen Mieter wie den Arcandor-Konzern oder die griechische Regierung vorbehaltlos gefreut. Heute sind beide knapp der Insolvenz entgangen und der Knackpunkt für die Zukunft Arcandors sind die hohen Mieten. Was also nutzt dem Anleger diese vermeintliche Sicherheit, wenn der Einzelmieter die prognostizierten Mieten nicht zahlen kann? Deshalb rate ich heute als Schutz vor einer Einzelinsolvenz mehr denn je zur Risikostreuung.

„Der Immobilienbrief“: Sie selber haben aber als Immobilienfonds derzeit zwei Angebote im Vertrieb. Zum einen handelt es sich um „IDEENKAPITAL Metropolen Europa“, einen Fonds, der sich an einem institutionellen Hines-Fonds mit mehreren europäischen „Core“ Gewerbeimmobilien beteiligt und den IDEENKAPITAL Einkaufsmärkte Deutschland mit regionalem Bezug und aktuell drei Fachmarkt-Nahversorgungszentren. Was ist der strategische Unterschied Ihrer Portfolio-Fonds zum Einzelmieter – Einzelobjekt-Fonds?

Michael Ide: Mit dem IDEENKAPITAL Metropolen Europa haben wir das, was alle derzeit suchen: Top-Immobilien, hervorragende Mieter und einen geradezu unglaublich günstigen Einstiegspreis. Der Fonds profitiert von der Abwertung der Immobilienwerte im Hines-Fonds. Als wir die Verträge mit Hines geschlossen haben, war von der Finanzkrise noch keine Spur. Die Hines-Anteile hatten damals in der Spitze einen Wert von 114 Euro. Als Hines Anfang dieses Jahres eine erste Kapitaltranche von uns abgerufen hat, haben wir die gleichen Anteile zum Preis von unter 60 Euro bekommen. Das zwar ist kein reines Managementverdienst, aber wir waren eben zur richtigen Zeit am richtigen Ort. Unseren Einkaufsvorteil können wir nun an unsere Anleger weitergeben. Auch strategisch passt dieser Portfoliofonds bestens in die Zeit. Wir erreichen damit eine hocheffektive Risikostreuung: Erstens durch sieben bereits gekaufte Objekte in Toplagen in München, Frankfurt, Hamburg, London, Birmingham und Paris. Und zweitens durch einen Mix bonitätsstarker Mieter aus verschiedenen Branchen. Unter den Mietern sind so prominente Unternehmen wie Allianz Global Investors, Gaz de France Suez, Alstom oder o²-Telefonica. Man merkt dem Fonds eben an, dass ein internationaler Top-Immobilienmanager wie Hines ihn für institutionelle Investoren konzipiert hat. Deren strategisches Sicherheitsbedürfnis kommt in der Anlagestruktur ebenso zum Vorschein, wie in der Anlagestrategie.

„Der Immobilienbrief“: Und ihr IDEENKAPITAL Einkaufsmärkte Deutschland?

Michael Ide: Als wir diesen Fonds konzipiert haben, haben wir uns zwei Fragen gestellt: Welche Branche ist besonders krisenfest und wie können wir daraus einen Fonds mit „Immobilien zum Anfassen“ machen. Die erste Antwort haben wir relativ schnell gefunden. Discounter und Fachmarktzentren sind auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten immer auf der Gewinnerseite. Der Grund ist einfach: Gegessen und getrunken, gepflegt und geputzt wird immer. Warum also nicht in Immobilien investieren, die davon profitieren, was alle Menschen täglich brauchen? Daraufhin haben wir entsprechende Einzelhandelsimmobilien einem intensiven mehrstufigen Auswahlverfahren unterzogen. Mit einen Discountmarkt und zwei Fachmarktzentren in der Rheinregion sind wir vor einigen Wochen gestartet. Weitere Objekte gleicher geprüfter Qualität können wir bei entsprechender Anlegernachfrage kurzfristig hinzukaufen. Auch beim IDEENKAPITAL Einkaufsmärkte Deutschland setzen wir auf Risikostreuung; also auf mehrere Objekte und mehrere potente Mieter. Der regionale Bezug war uns besonders wichtig. Die Anleger sollen „ihren“ Discountmarkt kaufen können. Sie sollen in Immobilien investieren, die sie regelmäßig besuchen und zum Einkauf nutzen können. Immobilien, von deren Erfolg sie sich ein eigenes Bild machen können.

„Der Immobilienbrief“: Sehen Sie bei Einzelmieter –Einzelobjekt-Fonds Unterschiede zwischen Behörden- und Konzernimmobilien?

Michael Ide: Anders als früher haben öffentliche Neubauten heute zwar oft noch einen qualitativ recht einfachen Standard, dafür aber eine wesentlich höhere Flexibilität. Bei einem langfristig gemieteten Behördengebäude kann man wohl auch eine langfristige Nutzungsabsicht unterstellen. Deshalb unterscheiden sich öffentliche Bürogebäude heute kaum noch von Konzern-Neubauten. Bei Konzern-Immobilien, die nach dem Sale and lease back-Verfahren erst verkauft und dann zurückgemietet werden, wäre ich skeptisch. Hier besteht immer ein erhöhtes Risiko, dass der Verkäufer seinen Wissensvorsprung nutzt.

„Der Immobilienbrief“: Was sind denn die wichtigsten Fehler, die man bei Einzelmieter –Einzelobjekt-Fonds machen kann? Worauf sollte man besonders achten?

Michael Ide: Das A und O ist natürlich wie immer die Lage. Darüber hinaus sollte die Immobilie auch für mehr als nur einen Mieter interessant sein. Dann fällt die Weitervermietung leichter, wenn der ursprüngliche Mieter nicht bis zum Ende der Fondslaufzeit bleibt. Und für die Auswahl eines Einzelmieters gilt: Seine Bonität muss für die gesamte Laufzeit des Fonds über jeden Zweifel erhaben sein.

„Der Immobilienbrief“: Werden Sie auch wieder einen Einzelmieter –Einzelobjekt-Fonds machen oder hat sich für die die Strategie überholt?

Michael Ide: Letztlich haben beide Strategien ihre Berechtigung. Für mich kommt es auf die Wünsche der Anleger an. Die variieren allerdings immer mal wieder. Im Moment beobachten unsere Vertriebspartner wieder verstärkt den Wunsch nach Einzelmieter –Einzelobjekt-Fonds, weil die Anleger sie für weniger riskant halten. Weshalb ich das anders einschätze, habe ich erläutert. Deshalb lautet meine aktuelle Empfehlung ganz klar: Lieber eine Kombination aus mehreren guten Chancen, als eine einzelne Chance, mehr Risikostreuung also kurz gesagt: für Portfolio.

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