Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt erreicht im 1. Quartal 2018 mit rund 12,3 Mrd. Euro ein ähnlich gutes Ergebnis wie im Vorjahresvergleich erreicht (-2 %). JLL rechnet mit einem deutschlandweiten Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr in Höhe von rund 55 Mrd. Euro. Zum Vergleich: Der 10 Jahres-Mittelwert 2007 bis 2016 lag bei 33,1 Mrd. Euro. 55, 53 und 57 Mrd. Euro konnten in den letzten 3 Jahren jeweils umgesetzt werden. Das Umfeld für Investitionen erscheine nach wie gut und gepaart mit den positiven Konjunkturdaten setzten langfristig orientierte Investoren auf weiteres Mietwachstum und ließen sich deshalb auch nicht von den aktuell hohen Preisen und schlechteren Finanzierungskonditionen abschrecken, betont Timo Tschammler, CEO JLL Germany.
Basis der positiven Erwartungen von JLL ist die Fortsetzung der Konjunkturentwicklung, die die Analyse erwartet. Nationalismus, Protektionismus, Handelskrieg, hohe US-Kapazitätsauslastungen und progressive Zinssteigerungen seien Risiken. Dennoch würden auch die Zinsen für Staatsanleihen im Jahresverlauf nur langsam ansteigen und real, also nach Abzug der Inflation, noch längere Zeit im negativen Bereich verharren, erwartet JLL-CEO Timo Tschammler. Doch auch ohne formale Leitzins-Anhebung habe die Zinswende in Europa bereits begonnen. Diese Gemengelage aus positiven Konjunkturdaten bei zunehmend skeptischer Stimmung und steigenden Zinssätzen führe dazu, dass 2018 ein insgesamt anspruchsvolles Investmentjahr für alle Akteure werde. Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt habe mit rund 12,3 Mrd. Euro ein ähnliches Ergebnis wie im gleichen Zeitraum des Vorjahres erreicht (-2%).
In den ersten drei Monaten des Jahres war keine Milliarden-Transaktion zu verzeichnen. Dennoch summierten sich die zehn größten Abschlüsse des Quartals auf rund 2,9 Mrd. Euro. Wie schon zum Ende des letzten Jahres markierte dabei eine pan-europäische 500 Mio. Euro Portfolio-Transaktion, bestehend aus Logistikimmobilien mit insgesamt 18 Objekten in Deutschland, den größten Deal. Weitere 7 Einzeltransaktionen jenseits der 200 Mio. Euro fanden in Hamburg, München und Frankfurt statt. Davon waren 6 Transaktionen reine Büroobjekte. Der Büroanteil stieg daher mit knapp 6,5 Mrd. Euro von 44% auf 53%. Das sei das höchste jemals gemessene Büro-Transaktionsvolumen eines 1. Quartals. Einzelhandelsimmobilien folgten mit nur zwei Transaktionen von mehr als 100 Mio. Euro trotz ihres auf 14% signifikant reduzierten Transaktionsergebnisses von gut 1,7 Mrd. Euro auf Platz 2. Demgegenüber scheint die starke Investorennachfrage nach Logistikimmobilien auch 2018 anzuhalten. Eine angespannte Produktverfügbarkeit habe ein noch höheres Volumen als die erreichten knapp 1,5 Mrd. Euro (12%) verhindert.
Aggregiert entfielen bis Ende März 2018 mit rund 8,6 Mrd. Euro (+47%) etwa 70% Anteil auf die 7 großen Investment-Hochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Der regelmäßig propagierte Rendite-Trend eines Ausweichens der Investoren auf B-Standorte abseits der etablierten Metropolen lasse sich zumindest im Zahlenwerk für den Jahresauftakt 2018 nicht bestätigen, meint JLL. Nur zwei der registrierten 24 Einzeltransaktionen in der Größenordnung ab 100 Mio. Euro fanden nicht in einer der Big 7 statt. Momentan sei ein klares Bekenntnis der Investoren zu Risikoaversion bei Vermietung und Exit zu erkennen, meint Research-Chef Helge Scheunemann. München liegt mit 2,4 Mrd. Euro (+48%) vor Frankfurt mit 1,56 Mrd. Euro (+ 73 %), Berlin mit 1,5 Mrd. Euro (+3 %), Hamburg mit 1,4 Mrd. Euro (+135%), Stuttgart mit knapp 700 Mio. Euro und Düsseldorf mit 650 Mio. Euro. Bei vier der fünf größten Transaktionen waren ausländische Investoren auf Käuferseite aktiv. Asiatische Investoren hielten sich mit nur 2 von 29 Großtransaktionen über 100 Mio. Euro vornehm zurück.
Im Schnitt über alle sieben Hochburgen hinweg liegt die Spitzenrendite für Büroimmobilien Ende März 2018 bei 3,26% und damit fast unverändert gegenüber dem Vorquartal, aber 21 Basispunkte unter Vorjahr. Das hört sich harmlos an, aber entspricht nach „Der Immobilienbrief“-Abakus immerhin einer Preissteigerung bezogen auf den Multiplikator von 6% (Wertänderungsrendite). Lediglich in München reduzierte sich die Spitzenrendite im Q1 weiter um 10 Basispunkte auf jetzt 3,20%. Tschammler erwartet trotz des leichten Anstiegs bei Staatsanleihen bis Ende des Jahres weiter leicht sinkende Immobilienrenditen. Dann könnten die Preise ihren Höhepunkt erreichen. Ein starker unmittelbarer Zusammenhang zwischen langlaufenden Staatsanleihen und Immobilienrenditen sei grundsätzlich aber sowieso nicht festzustellen. Erst wenn die Kapitalmarktzinsen nachhaltig nach oben tendierten, sollten auch die Renditen für Immobilien eine Wende einleiten. Für die Wertentwicklung bleibe allerdings abzuwarten, welche Gegenbewegung durch die nach wie vor steigenden Mieten entfacht werde.