Investmentmarkt Leipzig mit neuem Rekord

Nicht nur an den Top-Städten der Republik purzeln die Rekordzahlen. Auch die B-Standorte profitieren vom Immobilienhype. Ganz vorn dabei ist die sächsische Metropole, die übrigens eine Reise wert ist.

In Leipzig wurde im letzten Jahr ein Transaktionsvolumen von über 1 Mrd. Euro erzielt. Damit wurde ein Plus von 11% gegenüber dem Vorjahr erzielt. Lt. BNPPRE wurde damit der langjährige Durchschnitt sogar um 91% übertroffen. Die durchschnittliche Dealgröße liegt bei 16 Mio. Euro.

Der Leipziger Investmentmarkt profitierte 2017 von einer regen Nachfrage über alle Größenklassen, sodass alle Gruppen mit zweistelligen Anteilen am Gesamtvolumen beteiligt waren. Der höchste Wert mit 43 % entfällt auf Großabschlüsse über 50 Mio. €. Hier spiegelt sich unter anderem der Verkauf des Shopping-Centers nova eventis bei Leipzig wider. Auch das Segment zwischen 25 und 50 Mio. € verbucht gegenüber dem Vorjahr einen deutlichen Zuwachs von fast 10 Prozentpunkten, wodurch sie auf rund 23 % kommen. Die im letzten Jahr führende Kategorie zwischen 10 und 25 Mio. € muss hingegen einen Verlust von 12 Prozentpunkten hinnehmen, sodass auf diese nur noch knapp 21 % entfallen. Hier wechselten fast 40 Investmentobjekte unter 10 Mio. € den Eigentümer, jedoch steuern diese mit 14 % naturgemäß den geringsten Anteil zum Ergebnis bei.

Equity/ Real Estate Funds dominieren – Einzelhandelsobjekte erneut vorn

 Bei der Verteilung des Investmentvolumens nach Käufergruppen stechen Equity/ Real Estate Funds klar hervor und übernehmen mit gut 35 % die eindeutige Führung. Einen nicht unerheblichen Beitrag leistete hier der bereits genannte Großdeal des nova eventis an Ares Management und die Baupost Group. Darüber hinaus können sich Spezialfonds gut 16 % sichern. Zudem investierten noch Family Offices und Immobilien AGs/ REITs mit jeweils rund 10 % in größerem Umfang. Alle anderen Käufergruppen traten deutlich weniger in Erscheinung und tragen nur noch einstellige Prozentanteile zum Ergebnis bei. Des Weiteren ist Leipzig bei ausländischen Investoren nach wie vor beliebt: Ihr Anteil liegt mit fast 57 % sogar noch über dem Vorjahreswert.

 Auf der Verkäuferseite leisteten sich drei Gruppen ein regelrechtes Kopf-an-Kopf Rennen. Equity Real Estate Funds setzen sich an die Spitze und übernehmen mit fast 23 % die Führung. Dem schließen sich mit gut 21 % Immobilien AGs/ REITs und mit rund 20 % Investment/Asset Manager an. Hierbei fallen insbesondere die Verkäufe großvolumiger Objekte ins Gewicht. Weitere rund 14 % steuern Projektentwickler zum Ergebnis bei. Die meisten Transaktionen sind jedoch auf Veräußerungen von privaten Anlegern zurückzuführen, wodurch diese auf einen Anteil von gut 6 % kommen. Alle weiteren Gruppen verbuchen hingegen nur noch einstellige Prozentanteile unter 5 %. Darüber hinaus ist der Anteil ausländischer Verkäufer gegenüber dem Vorjahr deutlich auf 59 % gestiegen.

 Traditionell sind Einzelhandelsimmobilien, zu denen auch Büro- und Geschäftshäuser zählen, in Leipzig die beliebteste Assetklasse. Mit einem Anteil von fast 55 % wurde hier in den vergangenen 12 Monaten sogar noch einmal mehr als im Vorjahr investiert, was u. a. auf die Verkäufe von nova eventis und der Anteile am Paunsdorf Center zurückzuführen ist. Anders als an den Big-Six-Standorten, an denen auf Büroobjekte in der Regel das höchste Investmentvolumen entfällt, stellen sie in der sächsischen Metropole mit rund 19 % nur die zweitstärkste Nutzungsart dar. Darüber hinaus steuern Hotels anteilig knapp 11 % bei. Bedeutend sind in diesem Zusammenhang die Transaktionen des Motel One Hotels an der Nikolaikirche und des Capri by Fraser am Brühl. Logistikimmobilien gewinnen darüber hinaus fast 4 Prozentpunkte, wodurch sie auf gut 8 % kommen. Weitere rund 5 % entfallen auf Entwicklungsgrundstücke und über 3 % auf die Sammelkategorie Sonstige, hinter der sich unter anderem gemischt genutzte Objekte und Pflegeheime verbergen. 

 Anders als in den Vorjahren, in denen die Peripherie eine eher untergeordnete Rolle bei der Verteilung des Investmentvolumens spielte, übernimmt sie 2017 mit knapp 34 % die Führungsposition. Auf den weiteren Plätzen folgen mit rund 29 % die Nebenlagen und mit gut 21 % die City, die insbesondere vom Verkauf des Karstadt-Hauses profitierte. Der niedrigste Anteil mit knapp 17 % entfällt auf die im Vorjahr umsatzstärkste Lage, den Cityrand. Die Umverteilung des Transaktionsvolumens ist in erster Linie auf das fehlende Angebot an großvolumigen Objekten in zentralen Lagen und weniger auf die Nachfrage zurückzuführen.

 Spitzenrenditen weiter rückläufig

 Auch in Leipzig zeigt sich die bundesweite Entwicklung der Investmentmärkte sehr deutlich. Die hohe Nachfrage, das begrenzte Angebot und fehlende Anlagealternativen haben die Renditen im Jahresverlauf über alle Assetklassen weiter sinken lassen, sodass sie sich mittlerweile alle unterhalb der 5-%-Marke befinden. So haben die Netto-Spitzenrenditen für Büroobjekte in den letzten 12 Monaten um 30 Basispunkte nachgegeben und liegen aktuell bei 4,70 %. Ebenfalls 30 Basispunkte weniger als Ende 2016 verbuchen die in Leipzig stark nachgefragten Geschäftshäuser auf 4,20 %. Am stärksten gesunken, um 80 Basispunkte, sind die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien, sodass diese bei 4,90 % notieren. Damit erreichen die Renditen in der sächsischen Stadt den niedrigsten Wert aller Zeiten.

 Perspektiven

 „Auch für das kommende Jahr ist die Stimmung auf dem Leipziger Investmentmarkt positiv zu bewerten. Das Fundament hierfür bilden gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen und günstige Finanzierungsmöglichkeiten. Darüber hinaus gilt Deutschland bei vielen Investoren als „sicherer Hafen“ und insbesondere Leipzig bietet zu den großen A-Standorten eine gute Anlagealternative. Damit dürfte die sächsische Stadt auch weiterhin bei in- und ausländischen Investoren im Fokus stehen. Inwieweit erneut die 1-Mrd.-€-Marke übertroffen wird, hängt stark vom Angebot an großvolumigen Investmentobjekten ab und bleibt vor diesem Hintergrund noch abzuwarten. Sicher ist hingegen, dass das Ergebnis im kommenden Jahr 2018 deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegen dürfte. Ob die Netto-Spitzenrenditen für einzelne Assetklassen aufgrund der genannten Marktgegebenheiten noch weiter nachgeben werden, ist nicht auszuschließen“, sagt Stefan Sachse.

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