Anlässlich eines Pressegesprächs in Hamburg zeichnete der Maklerverband IVD ein ungewohnt gemäßigtes Bild von der Entwicklung auf dem Hamburger Immobilienmarkt.
Insbesondere der Vermutung, dass sich angesichts der Preissteigerungen bereits eine Blase gebildet habe – eine Studie der Wüstenrot & Würtembergische hatte verkündet, viele Deutsche würden sich davor fürchten – trat der Maklerverband vehement entgegen:
Die Preise seien jüngst zwar in allen Segmenten deutlich gestiegen, von einer Preisblase sei die Hansestadt aber weit entfernt. „Im 20-Jahres-Vergleich haben sich die Immobilienpreise nur leicht verteuert“, sagte Axel Kloth, Vorsitzender des IVD Nord. Die Einschätzung basiert auf den Zahlen der 500 Hamburger Mitgliedsunternehmen und den Statistiken des Gutachterausschusses.
Der allgemeinen Befürchtung, dass es nun weiter und mit wachsender Geschwindigkeit nach oben geht, widerspricht der IVD: „Die Preise haben in diesem Jahr bereits eine Atempause eingelegt“. Zwar bestimmen auch weiter eine hohe Nachfrage das Marktgeschehen für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Bekannte Gründe dafür seien Inflationsängste infolge der Turbulenzen an den Finanzmärkten und niedrige Zinsen. Dabei werde der Eigentumswohnungsmarkt primär von Kapitalanlegern belebt, eine Entwicklung die seit Anfang der 90ger Jahre nicht mehr zu beobachten war, der Grund, weshalb sich Eigentumswohnungen schneller verteuern als Ein- und Zweifamilienhäuser.
Wohnungen dürfen wieder etwas kleiner sein
Zu den gesuchtesten Objekten zählen weiter Altbauwohnungen aus der Kaiserzeit. Relativ neu sei das Interesse an kleineren Wohnungen. „2,5 bis 3 Zimmer werden immer noch gewünscht, aber es müssen nicht mehr 150 Quadratmeter sein“, so Kloth.
Die Verkaufspreise für frei stehende Einfamilienhäuser und Reihenmittelhäuser sind laut IVD-Bilanz im Vergleich zum Vorjahr insgesamt moderat gestiegen – für Objekte mit einfachem und mittlerem Wohnwert um drei bis fünf Prozent, bei Objekten in guten und sehr guten Lagen lag das Plus bei fünf bis sieben Prozent.
Ein frei stehendes Durchschnitts-Einfamilienhaus (150 qm Wohnfläche mit ortsüblicher Grundstücksgröße und Garage) kostet in Hamburg im Schnitt rund 450.000 Euro , ein vergleichbares Reihenmittelhaus (120 qm Wohnfläche, Garten, keine Garage) 300.000 Euro.
Bei den stark gefragten Eigentumswohnungen liegen die Preissteigerungen noch zwischen 5,5 und acht Prozent. Selbst schwierige Lagen fänden momentan meist problemlos Käufer, sagte Kloth. Für einfache Objekte in einfachen Lagen, für die erst 2010 wieder Interesse eingesetzt habe, notierten die Makler zuletzt Preissteigungen von über 20 Prozent und aktuell von 5,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Insbesondere der Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen habe über viele Jahre gedarbt und entsprechenden Nachholbedarf.
Der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung mit gutem Wohnwert (bezugsfrei, drei Zimmer, 80 qm Wohnfläche) liegt in Hamburg bei 2400 Euro pro Quadratmeter. Bis zu 10.000 Euro werden in Toplagen bezahlt, Spitzenpreise gehen bis 15.000 Euro. Im Bundesdurchschnitt liegt der Quadratmeterpreis laut IVD bei rund 1300 Euro. Dass Wohneigentum hierzulande im europaweiten Vergleich erschwinglich ist, bestätigt auch eine Deloitte-Studie. Der durchschnittliche Verkaufspreis für Wohnraum in Deutschland liegt mit 1.250 Euro pro qm nicht wesentlich über dem Niveau von Tschechien.
Langfristvergleich relativiert die Entwicklung
Im langfristigen Vergleich relativieren sich die Zahlen ohnehin: „Hamburg hat bei Eigentumswohnungen gerade einmal wieder das Preisniveau von Mitte der 90er-Jahre erreicht“, sagte Kloth. Im Bereich der Einfamilienhäuser liege man preislich nur knapp über dem Niveau von 2001. „In vielen Immobiliensegmenten wird aus dem Boom inflationsbereinigt bestenfalls ein leichter Preisanstieg“.
„Die Erfahrung zeigt, dass der Preisauftrieb bei Eigentumswohnungen nicht ungebremst weiter geht, insbesondere steigende Zinsen dürften den Markt kippen lassen“, sagt Peter-Georg Wagner, im Verband für das Research zuständig. Auch die steigenden Fertigstellungszahlen – angepeilt sind 6.000 Wohnungen pro Jahr – tragen zur Marktberuhigung bei. „Die hohen Preissteigerungen liegen hinter uns“.
Handlungsbedarf sieht der IVD beim Thema Stadtentwicklung. Neben dem Wohnungsneubau sei die gezielte Weiterentwicklung auch der weniger gefragten Stadtteile eine wichtige Aufgabe, um der starken Spreizung der Miet- und Kaufpreise entgegenzuwirken. Eine Lösung müsse auch für die investitionsfeindlichen Bürgerbegehren gefunden werden.