Jahresausblick Immobilienmärkte Deutschland 2010: Die Krise ist noch nicht vorbei!

Die Wirtschafts- und Finanzkrise hat zu einem deutlichen Rückgang des Bruttoinlandsprodukts 2009 geführt, dafür waren vor allem die Einbußen beim Export und den Unternehmensinvestitionen verantwortlich. In den vergangenen Monaten hat jedoch ein Stabilisierungsprozess in der deutschen Wirtschaft eingesetzt. Nach vier Quartalen im Minus wuchs erstmalig im II. Quartal die Wirtschaft gegenüber dem Vorquartal. Die staatlichen Programme und eine sehr expansive Geldpolitik zur Stützung des Finanzsektors zeigten Wirkung. In dieser Rezession war der private Konsum zunächst stützend, mit zunehmender Arbeitslosigkeit jedoch verschlechtern. So ist zu erwarten, dass vom privaten Verbrauch 2010 keine Impulse kommen werden. Auch der Konsum der öffentlichen Haushalte wird wegen der schwierigen Finanzlage nur gering wachsen. Insgesamt ist somit für Deutschland nur ein Wachstum von gut einem Prozent zu erwarten. Potenzielle Risiken für die konjunkturelle Entwicklung können sich speziell durch die Unsicherheiten von den Finanzmärkten ergeben.

Auf dem Büromarkt ist 2009 die Krise nicht in dem Ausmaß wie in der Gesamtwirtschaft eingetroffen. Dies lag vor allem darin begründet, dass es aufgrund der arbeitsmarktpolitischen Maßnahmen zu keinem drastischen Rückgang bei der Beschäftigung und insbesondere bei den Bürobeschäftigten kam. Die Nettoabsorption / Nachfrage ist weiterhin positiv, was so nicht erwartet worden war. Jedoch wird die 2009 neu auf dem Markt gekommene Fläche nicht „gebraucht“, so dass die Leerstände ansteigen. Wir erwarten einen Anstieg der Leerstandsquote an den großen Bürostandorten im Durchschnitt um rund 2 Prozentpunkte. Auch ist 2009 bislang kein wesentlicher Rückgang der Mieten für Büroflächen in Top-Lagen verzeichnet worden, wenn auch die Incentives deutlich zugenommen haben.

Dem wirtschaftlichen Zyklus mit einer Zeitverzögerung folgend kommt 2010 erst der Abschwung für die Büromärkte in Deutschland; die Auswirkungen der Wirtschaftskrise werden für die Büromärkte deutlicher sichtbar. Es ist damit zu rechnen, dass die Arbeitslosigkeit steigen und damit auch die Bürobeschäftigung abgebaut und somit weniger Bürofläche benötigt wird. Damit wird die Nettoabsorption negativ werden, während gleichzeitig noch reichlich Bürofläche fertig gestellt wird. Somit erwarten wir einen weiteren Anstieg beim Leerstand und einen sichtbaren deutlichen Rückgang bei den Büromieten.

Die längerfristige Entwicklung des Einzelhandels in Deutschland ist schwach, real sind die Umsätze in den letzten Jahren nur selten gestiegen. Trotz der heftigen Rezession ist die Lage für den Einzelhandel aufgrund der niedrigen Inflationsrate und den umfangreichen staatlichen Maßnahmen aktuell noch relativ robust. Die Umsätze im Einzelhandel liegen sowohl nominal als auch real nur um rund 2 v.H. unter dem Vorjahresniveau und fallen damit deutlich schwächer als der Rückgang bei der Wirtschaftsleistung (Industrieproduktion: rund minus 15 v.H.) aus. Für das Jahr 2010 wirkt sich negativ die steigende Arbeitslosigkeit aus, dagegen dürften Impulse von den staatlichen Maßnahmen für den privaten Konsum kommen. Wir erwarten einen weiteren Umsatzrückgang, der aufgrund der höheren Inflationsrate, bei nominal gut 1 v.H. und real bei gut 2 v.H. liegen dürfte.

Dementsprechend wird die Flächennachfrage insgesamt leicht sinken, gleichzeitig steigt durch die Fertigstellung von Projekten, mit deren Bau noch in der konjunkturellen Boomphase begonnen worden ist, das Angebot an Handelsflächen. Dies wird sich zum einen negativ auf die Flächenproduktivität auswirken. Zum anderen ist ein Druck auf die Handelsmieten zu erwarten, der aber in den Top-Lagen moderat ausfallen dürfte. An den B-Standorten ist eine negativere Entwicklung zu erwarten, da sich die verbliebene Nachfrage besonders auf die zentralen Lagen konzentriert.

Der Investmentmarkt hat seinen Boden gefunden; schon im III. Quartal 2009 war ein signifikanter Anstieg der Transaktionen festzustellen. Dennoch wird das Investmentvolumen 2009 um rund 40 v.H. unterhalb des Vorjahresniveaus liegen. Dabei dominieren die deutschen Investoren mit einem Anteil von 90 v.H. am Gesamtvolumen, da sich die Ausländer fast vollständig aus dem Markt zurückgezogen haben. Für 2010 ist mit einer weiteren Belebung zu rechnen. Dies ist darauf zurückzuführen, dass die Renditen sowohl historisch als auch im Vergleich mit anderen Assets auf einem vergleichsweise hohen Niveau liegen. Da sich die wirtschaftlichen Aussichten verbessern steigt das Vertrauen der Investoren und damit auch das Transaktionsvolumen. Gleichzeitig haben die Renditen ihren Peak gesehen und es ist mit leichten Rückgängen zu rechnen.

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