2015 war zweifellos ein exzellentes Jahr für die Immobilienbranche in Deutschland. Das darf uns dennoch nicht selbstzufrieden oder gar ignorant machen. Wir dürfen weiterhin nicht vergessen, dass wir uns in einem fragilen Umfeld bewegen. Denn 2015 war auch ein Jahr dramatischer Ereignisse – von der Ukraine-Krise bis hin zu den Terroranschlägen in Paris. Die Konsequenzen dieser Ereignisse werden unsere Zukunft in mancherlei Facetten und auf unbestimmte Zeit beeinflussen. Darauf eingangs unserer heutigen Konferenz hingewiesen zu haben, scheint mir unabdingbar zu sein.
Lassen Sie uns heute zunächst mit einem kurzen Rück- und Ausblick auf die Immobilienmärkte starten. Anschließend möchte ich einige branchenspezifische Herausforderungen ansprechen, die in sehr guten Marktphasen gerne verblassen, aber keineswegs verschwinden. So muss sich die Branche zum Beispiel dringend mit Big Data befassen und konkrete Möglichkeiten der Datenanalyse erarbeiten. Dann wollen wir uns der drängenden Frage des Flüchtlingsthemas zuwenden und die Folgen für die Immobilienbranche untersuchen, soweit diese prognostizierbar sind.
Doch zunächst zu den Fakten des Immobilienjahres 2015:
Eine besondere Betrachtung verdient zunächst der Investmentmarkt. Zum sechsten Mal in Folge erwarten wir für 2015 einen Anstieg des Transaktionsvolumens auf rund 55 Mrd. Euro. Gegenüber 2014 entspricht dies einem Zuwachs um fast 40 Prozent. Der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien strebt damit einem neuen Rekord entgegen und dürfte das beste Jahr nach 2007 markieren. Noch stärker wächst der Investmentmarkt für Wohnungs-Portfolios. Wir notieren auf jeden Fall ein Allzeit-Hoch und ein Volumen von bis zu 30 Mrd. Euro erscheint möglich. Dies wäre eine Steigerung von über 130 Prozent gegenüber 2014.
Weltweit beobachten wir weiterhin einen steigenden Anlagebedarf der Kapitalsammelstellen. Mangelnde Alternativen und das niedrige Zinsniveau bleiben Triebfedern für das hohe Interesse institutioneller Investoren an Immobilien. Und in absehbarer Zeit rechnen wir auch nicht mit einem deutlichen Anstieg des historisch niedrigen Zinsniveaus. Ein moderater Anstieg würde das Gesamtbild aber kaum verändern. Die extreme Fokussierung auf das Zinsniveau halte ich tendenziell auch für übertrieben. Die Investoren aus dem In- und Ausland bevorzugen nach wie vor großvolumige Assets oder Portfolios. Bis Ende Oktober repräsentieren Transaktionen oberhalb der 500 Mio.-Euro-Marke fast ein Drittel des gesamten Transaktionsvolumens. Letzteres wird mit einem Anteil von rund 40 Prozent von Büroimmobilien angeführt. Einzelhandelsobjekte folgen mit beachtlichen 35 Prozent. Das verbleibende Viertel entfällt gleichverteilt auf Hotels, gemischtgenutzte Objekte und Lager-/Logistikimmobilien.
Traditionell findet unsere Pressekonferenz zum Jahresende seit vielen Jahren in Berlin statt. In diesem Jahr damit am Investment-Hot-Spot schlechthin. Zum Jahresende wird sich das Transaktionsvolumen in der deutschen Hauptstadt nämlich auf rund sieben Mrd. Euro belaufen. Rund ein Viertel der Investitionen in den sieben großen deutschen Metropolen werden 2015 somit an der Spree getätigt. Doch die großen Metropolen sind nicht alleine marktbestimmend. Im Gegenteil haben Investitionen außerhalb der Big 7 mit über 60 Prozent gegenüber 2014 überproportional zugelegt. Die Bereitschaft, höhere Investitionsrisiken einzugehen, wächst also. Core-Investments stehen zwar nach wie vor für rund die Hälfte des Marktvolumens. Doch das absolute Transaktionsvolumen für opportunistische, Value-Add- oder Core-plus-Investments ist um mehr als fünf Mrd. Euro auf über 28 Mrd. Euro gestiegen.
Um das Marktgeschehen neben den Zahlen und Einschätzungen etwas greifbarer zu machen, möchte ich beispielhaft einige herausragende Transaktionen des Jahres 2015 erwähnen. Bei den Einzeltransaktionen dominieren Büro- und mischgenutzte Objekte. Spitzenreiter ist das Quartier am Potsdamer Platz mit einem Kaufpreis von rund 1,3 Mrd. Euro, gefolgt von den Frankfurter Büroobjekten Trianon und Eurotower. Die Portfoliotransaktionen werden vom Einzelhandel bestimmt, angeführt vom Galeria Kaufhof-Portfolio mit einem Kaufpreis von rund 2,4 Mrd. Euro.
Deutschland hat sich de facto als internationaler Handelsplatz für Gewerbeimmobilien etabliert. Ausländische Investoren stehen für mehr als die Hälfte des Investmentvolumens. Der Großteil des angelegten Kapitals stammt dabei aus Nordamerika, Großbritannien und Frankreich.
Trifft es vor diesem Hintergrund zu, dass sich die Investmentmärkte von ihren Fundamentalmärkten entfernen? Aus unserer Sicht ist das Gegenteil der Fall. Die Vermietungsmärkte zeigen sich insgesamt in sehr guter Verfassung. Sie bieten dementsprechend Potenzial über die niedrigen Einstiegsrenditen hinaus.
Trotz Terrorgefahr, geopolitischer Konflikte, einer drohender Wirtschaftskrise in China oder möglicher Zinsanstiege in den USA sind die Unternehmen überwiegend optimistisch. Im letzten Quartal des Jahres hält die positive Nachfrageentwicklung der Bürovermietungsmärkte aus unserer Sicht an. Das Umsatzvolumen 2015 wird zum Jahresende bei rund 3,3 Mio. m² liegen. Dies ist umso bemerkenswerter, als die Anzahl der Großanmietungen jenseits von 10.000 m² nicht signifikant angestiegen ist. Die Märkte stehen also auf einem breiten und soliden Fundament.
In den Top-Lagen der Big 7 erwarten wir bis Jahresende ein Umsatzvolumen von rund einer Mio. m². Dies entspricht einem Plus von rund 30 Prozent gegenüber 2014. Folglich erreicht die Leerstandsquote in den sieben größten Metropolen zum Ende des Jahres einen neuerlichen Tiefpunkt. Nur noch knapp 6,2 Mio. m² freie Fläche entsprechen einer aggregierten Quote von 6,9 Prozent. Dies ist der niedrigste Stand seit 2002 und im Vergleich zum Vorjahr ein Rückgang um 0,7 Prozentpunkte.
Uns alle beschäftigt natürlich die Frage, wie es 2016 weitergeht. Die lapidare Antwort lautet: alle Anzeichen sprechen dafür, dass wir ein weiteres gutes Immobilienjahr in Deutschland erleben werden. Die Fundamentaldaten sind positiv. Die Zinsen bleiben niedrig. Die Immobilienwirtschaft geht souverän, gelassen und sehr erfolgreich mit der Vielzahl an Unwägbarkeiten um. Und Deutschland steht unverändert im europäischen Fokus der weltweiten Immobilienentscheider und Investoren.
Alles in allem heißt dies:
Für 2016 rechnen wir bei Top-Büroimmobilien nur noch mit einer leichten Renditekompressionen um maximal zehn Basispunkte. Der Boden sollte dann erreicht werden. Die Renditen anderer Assetklassen könnten dagegen noch stärker nachgeben. Bei Logistikimmobilien sind Spitzenrenditen in der Größenordnung von fünf Prozent zu erwarten. Für Einzelhandelsimmobilien zeigt die Richtung aufgrund des Missverhältnisses zwischen starker Nachfrage und knappem Angebot ebenfalls weiter nach unten. Umgekehrt ist bei den Mieten mit weiteren Anstiegen zu rechnen. In der Folge werden die Büro-Kapitalwerte in der Gesamtjahresbetrachtung 2015 im Schnitt über alle Big 7 um über elf Prozent ansteigen. 2016 dürfte der Preisauftrieb zwar anhalten. Das Wachstum über alle Big 7 hinweg wird sich mit zwei Prozent aber deutlich verlangsamen.
Angesichts der insgesamt guten Fundamentaldaten und des attraktiven finanziellen Rahmens wird wohl auch 2016 ein sehr positives Jahr für den gewerblichen Investmentmarkt werden. Dies bedeutet aber nicht zwangsläufig weiter steigende Transaktionsvolumina. Wir rechnen für 2016 mit einem Volumen in Höhe von rund 50 Mrd. Euro.
Der Vermietungsumsatz wird sich 2016 bei einer nochmals leicht sinkenden Leerstandsquote stabilisieren und im Bereich von 3,2 Mio. m² einpendeln. Das Fertigstellungsvolumen wird nach 995.000 m² im Jahr 2015 im kommenden Jahr auf etwa 1,2 Mio. m² ansteigen. Der für die Big 7 aggregierte Spitzenmietpreisindex wird nach drei Prozent im laufenden Jahr in 2016 nochmals um knapp ein Prozent steigen.
Bei aller Euphorie spielen die zunehmenden globalen Risiken eine immer bedeutendere Rolle – auch für die Beurteilung der Immobilienmärkte. Neben den bereits genannten Aspekten kann etwa die steigende Terrorgefahr die Erwartungen der Marktakteure von jetzt auf gleich nachhaltig beeinflussen. Bei allen Prognosen sind also unvorhersehbare externe Einflüsse zu berücksichtigen und Vorsicht ist angebracht.
Wie eingangs erwähnt, möchte ich nun ein Thema ansprechen, das aus unserer Sicht für die Branche insgesamt und die Zukunftsperspektiven aller Akteure höchste Relevanz hat: die unaufhaltsam fortschreitende Digitalisierung der Immobilienbranche. Die Digitalisierung ist kein Zukunftstrend, sondern findet schon heute statt. Deshalb müssen und wollen wir uns als professionelles Beratungsunternehmen den damit verbundenen Herausforderungen stellen. Und, wichtiger noch, wir wollen die damit verbundenen Chancen und Potenziale nutzen.
Das Internet wird als Informations- und Distributionskanal immer häufiger zum „first point of contact“. Daten sind die neue Währung unserer Zeit. Mit den technologischen Möglichkeiten entstehen neue Dienstleistungsmöglichkeiten,
die ohne Zweifel auch die Asset-Klasse „Immobilie“ betreffen. Tradierte Business-Modelle und Prozesse werden in Frage gestellt. Neuartige Antworten sind plötzlich darstellbar und mit ihnen treten neue Akteure in Erscheinung.
Entscheidend ist jedoch: im Zuge dieser Entwicklungen verändern sich das Verhalten und die Bedarfe unserer Kunden und Mitarbeiter. Beide Gruppen erwarten Informationen in Echtzeit – selbstverständlich in bester Informationsqualität. Zum anderen gehen sie davon aus, dass auch im beruflichen Alltag nutzenstiftende Produkte und Tools zur Verfügung stehen, die sie im Privatleben bereits täglich nutzen. Letztlich beansprucht jeder für sich die besten und meisten Daten. Und dies ist verständlich: denn nur so gelingt der Schritt von Big zu Smart Data. Das Daten-Management ist deshalb ein essentieller Teil unseres neuen zentralen Unternehmensbereiches Digital Services. Ganz im Sinne unserer Kunden treiben wir die digitale Transformation von JLL in Deutschland strategisch, operativ und über alle Immobilienarten und Dienstleistungen hinweg voran.
Nach diesem Ausblick in die digitalisierte Immobilienwelt möchte ich mich abschließend zu einem Thema äußern, dessen Konsequenzen kein Mensch zu beurteilen und voraus zu sehen imstande ist. Gleichwohl wird es die Immobilienbranche in vielfältiger Hinsicht auf Jahre hinaus prägen: Die durchaus zu Recht als „Völkerwanderung“ apostrophierten Flüchtlingsströme werden Europa verändern. Und sie werden Deutschland verändern. Strukturell, politisch, gesellschaftlich, kulturell und wirtschaftlich. Das Ausmaß ist nicht absehbar. Klar ist nur eines: Europa steht an einem
Scheideweg und das politische Krisenmanagement wirft viele Fragen auf. Eine Bewertung der Chancen und Risiken des in Europa einmaligen deutschen Wegs in der Flüchtlingspolitik steht mir nicht zu und kann auch nicht Thema meiner Ausführungen sein. Allerdings möchte ich einige immobilienwirtschaftliche Implikationen thematisieren, soweit sie erkennbar sind und Schlussfolgerungen möglich erscheinen.
Die derzeitigen Notmaßnahmen umfassen in einer ersten Phase die kurzfristige Unterbringung der Flüchtlinge. Hierzu zählen neben der Nutzung von Flächen des Bundes, der Länder und der Gemeinden sowie der Anmietung verfügbarer Flächen auch die Beschlagnahme von Gewerbeflächen. Diese findet überwiegend in Abstimmung mit den Eigentümern statt. Dennoch ist die Beschlagnahme leer stehender Wohnungen durch Gesetzesinitiativen wie in Bremen oder im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg vor dem hohen Gut „Eigentum“ kritisch zu sehen und unserer Erfahrung nach auch in der Regel nicht erforderlich.
In einer zweiten Phase geht es um die Unterbringung der Flüchtlinge bis zum Abschluss des Asylverfahrens. Hier werden sowohl Gruppenunterkünfte benötigt als auch Wohnungen. Schon heute gibt es hier verschiedene Initiativen des Immobiliensektors, insbesondere der großen Wohnungsbestandshalter. Allerdings wird deutlich, dass es naturgemäß leichter ist, Unterbringungsmöglichkeiten in ländlichen und strukturschwachen Regionen zu finden als in den Städten. Schon hier besteht die Herausforderung, die Wünsche der Flüchtlinge mit den bestehenden Möglichkeiten in Übereinstimmung zu bringen. Aus Sicht der Immobilienbranche bestehen hier natürlich auch Chancen, da plötzlich Nutzungsmöglichkeiten für Immobilien entstehen, die bis vor kurzem noch als unvermietbar galten.
Die nachfolgende dritte Phase haben wir bisher noch gar nicht erreicht. In dieser geht es darum, dauerhaften Wohnraum für die in Deutschland bleibenden Flüchtlinge zu schaffen. Dies wird eine besondere Herausforderung, da schon heute ohne diese zusätzliche Nachfrage in Deutschland zu wenige Wohnungen geschaffen werden, insbesondere in den großen Städten und im preisgünstigen Segment. Je nachdem, wie viele Flüchtlinge letztendlich nach Deutschland kommen und langfristig in Deutschland bleiben, geht es dabei um mehrere hunderttausend Wohnungen. Und diese sollten am besten in den Metropolregionen liegen und in bestehende städtebauliche und soziologische Strukturen integriert werden. Schon heute ist klar, dass dies eine riesige Aufgabe ist. Es muss also alles getan werden, damit genügend Wohnungen gebaut werden und die zur Verfügung stehenden optimal genutzt werden. Dafür reicht es nicht aus, einzelne Anreize zu schaffen, sondern es müssen möglichst alle zur Verfügung stehenden Hebel gleichzeitig genutzt werden. Dazu zählen zum Beispiel:
Es müssen von den Gemeinden zügig viel mehr Grundstücke zur Verfügung gestellt werden.
Baurecht für Wohnen muss schneller geschaffen werden.
Es ist wirtschaftlich kaum möglich, preiswerten Wohnraum zur Vermietung kostendeckend herzustellen – das muss bei den Grundstückspreisen berücksichtigt werden.
Das Baurecht sollte vereinfacht und die bautechnischen Anforderungen sollten gesenkt werden.
Wir brauchen Anreize für den Wohnungsbau – steuerlich für Privatinvestoren und Wohnungsbauprogramme für den staatlichen Wohnungsbausektor.
Eine weitere Verschärfung des Mietrechts macht die Investitionen in den Wohnungssektor unattraktiver und sollte unterbleiben.
Die Metropolen können das Bevölkerungswachstum nicht alleine stemmen – deshalb müssen die wirtschaftlichen Perspektiven der demographisch benachteiligten Regionen verbessert werden, etwa durch die öffentliche Verkehrsanbindung.
Alle Maßnahmen sollten in enger Abstimmung mit der Immobilienwirtschaft koordiniert werden.
Es muss sofort begonnen werden, da die Umsetzung ohnehin eine erhebliche Vorlaufphase hat.
In jedem Fall wird sich die wachsende Bevölkerung auf die Leerstandsquoten und Mieten auswirken:
Es gibt allerdings noch keine belastbaren Zahlen zur Veränderung der Leerstände, da die meisten Flüchtlinge noch nicht auf dem „normalen“ Wohnungsmarkt angekommen sind.
In den prosperierenden Großstädten mit schon jetzt chronischer
Wohnungsnot sind ohne neuen Wohnungsbau weitere Anspannungen
und tendenziell steigende Mieten zu befürchten.
In den strukturschwachen Regionen ist kurzfristig mit sinkenden
Leerständen zu rechnen. Da sich aber die wirtschaftliche Situation
dort nicht von heute auf morgen verbessern wird, werden dauerhaft
bleibende Zuwanderer die Metropolen präferieren.
Umnutzungen könnten sinkende Leerstände bei Büroimmobilien
ergeben, insbesondere mit Blick auf den Sockelleerstand.
Soweit mein Rück- und Ausblick zur Lage der Immobilienbranche.
Den Beitrag zur Jahresend-PK lesen Sie am Freitag in „Der Immobilienbrief Nr. 363