Japan: Folgen von Erdbeben und Nuklearkatastrophe für den gewerblichen Immobilienmarkt

Dr. Claus Becher, Immobilien Research DekaBank

Vielfach geschrieben und dennoch nicht minder wahr: Die Katastrophe in Japan ist zunächst einmal eine menschliche Tragödie, wirtschaftliche Überlegungen stehen erst einmal zurück. Oft folgt dann aber eine Abschätzung der Schäden, bevor schließlich mit den Aufräumarbeiten begonnen wird und man schrittweise zur Tagesordnung zurückkehren kann. In Japan wird es allerdings nach der Katastrophenserie mit Erdbeben, Flutwelle und Reaktorschäden– der medial kaum noch wahrnehmbar ein Vulkanausbruch folgte – noch länger dauern, bis diese Tagesordnung einkehren kann. Zu groß ist die Unsicherheit aufgrund der nuklearen Bedrohung, zu unüberschaubar die Details wie z.B. die Windrichtung, die in den vergangenen Tagen eine entscheidende Bedeutung hatte.

Auch jenseits der nuklearen Bedrohung wird die Wirtschaftstätigkeit in den kommenden Wochen eingeschränkt sein. Trotzdem wird es in den nachfolgenden Monaten zu Aufräum- und Wiederaufbautätigkeiten kommen. In jedem Fall werden die Auswirkungen dieser einerseits „naturgemachten“ und andererseits technischen Katastrophe zum allergrößten Teil in Japan selbst auftreten. Trotz der wirtschaftlichen Bedeutung Japans sind die Außenhandelsverflechtungen mit rund 15% des Bruttoinlandsprodukts zu gering, um die Weltwirtschaft mit nach unten zu ziehen. Zudem ist noch unklar, wie die Stromversorgung künftig sichergestellt wird. Unternehmen, die weder durch das Erdbeben noch durch den Tsunami Schäden erlitten haben, könnten hierdurch mangels Energieversorgung in ihrer Produktionsmöglichkeit begrenzt werden. Das kann den Wiederaufbau verlangsamen. Insgesamt rechnen wir auch im Falle eines glimpflichen Verlaufs damit, dass die Wirtschaftskraft 2011 deutlich eingeschränkt wird. Wurde für Japan 2011 noch ein Wirtschaftswachstum von 1,5% prognostiziert, so halten wir jetzt nur noch ein Wachstum von unter einem Prozentpunkt für möglich. Möglicherweise wird es 2012 aufgrund staatlicher Investitionen einen Aufholprozess geben. Allerdings erwarten wir auch Steuererhöhungen zur Finanzierung der Wiederaufbaumaßnahmen, sodass Japan auch in den nächsten Jahren nicht außergewöhnlich stark wachsen sollte.

Auch wenn es nicht zu einer unkontrollierten und flächendeckenden Verbreitung von Radioaktivität kommt, werden die Belastungen noch einige Wochen und Monate anhalten und auch den Immobilienmarkt treffen. Nach anfänglichen starken Rückgängen von über 17% rechnet der Markt für japanische Immobilienaktien (J-REITs) aktuell (23.3.2011) mit Rückgängen von ca. 3,9% gegenüber dem Stand vor der Krise (vgl. Abbildung). Dabei schneidet der Hotel-Sektor überdurchschnittlich schlecht ab, der Einzelhandelssektor besser.

Dabei handelt es sich zunächst vor allem um Risikoabschläge, die durch die Unsicherheit hervorgerufen wurden und nicht um Einschätzungen, die auf Fundamentaldaten basieren.

Wenn sich die nuklearen Gefahren wie im obigen Szenario stabilisieren, werden die Stützungsmaßnehmen des Staates und der Notenbank die wirtschaftliche Aktivität in Japan wieder in Gang setzen. In diesem Szenario bestehen gute Chancen, dass die durchschnittlichen Wertverluste etwa so ausfallen, wie in den aktuellen Markterwartungen eingepreist. Denn die Kapitalwerte sind bereits in den Jahren vor dem Unglück deutlich gesunken. Tokio und Yokohama sollten wegen der räumlichen Nähe stärker betroffen sein. Es ist zu vermuten, dass gerade große ausländische Firmen Tokio bei geringer Strahlenbelastung zunächst meiden werden. Als milderndes Element sollte aufgrund der dramatischen Geschehnisse die längerfristige „Überbauungsproblematik“ zurückgehen. Damit wird auch der mit der Wirtschaftsabschwächung verbundene Nachfrageausfall etwas kompensiert. Insgesamt werden andere Standorte profitieren. Dazu gehört Osaka, der zweitgrößte japanische Ballungsraum, oder Fukuoka im äußersten Westen in räumlicher Nähe zu den anderen benachbarten asiatischen Märkten.

Japan bleibt unabhängig von den eintretenden Szenarien die drittgrößte Volkswirtschaft der Welt und wird als solche immer eine hohe Nachfrage nach gewerblichen Immobilien aufweisen. So schätzt man beispielweise den Benchmark-Anteil in der Kategorie „etablierte Märkte für Core Investoren“ auf zwischen 10% und 20%. Damit wird das Land als Immobilienstandort auch weiterhin eine bedeutende Rolle spielen.

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