PRIME OFFICE bringt in Frankfurt knapp 11% total return
Der VICTOR – Valuation Performance Indicator für Prime Office Immobilien bester Qualität und Lage von Jones Lang LaSalle übersteigt erstmals wieder nach einer Verbesserung um 1% im Q3 auf 124,0 Punkte den Spitzenwert aus dem zweiten Quartal 2007 von 123,1 Punkten. Damals warnten wir vor der Entwicklung und behielten Recht. Das könnte auch heute wieder zu denken geben. Wir bleiben diesmal jedoch ruhiger. Genau wie bei Wohnen in machen Ballungsräumen wird es bei überteuerten Core-Immobilien voraussichtlich Wertkorrekturen im Investoren-Vermögen geben, aber keine volkswirtschaftlichen Probleme. Die entstehen erst dann, wenn die Wohnungsmärkte sich z. B. dauerhaft weiter von der Mietentwicklung abkoppeln und die Core-Preisbildung durch die attraktive Zinsdifferenz auf die Value Add-Märkte überspringt, wie dies in der Vergangenheit immer den Höhepunkt eines Booms kennzeichnete. VICTOR alleine ist zu kopfschüttelndem Schmunzeln geeignet, aber nicht zum Fürchten.
Trotz des neuen Rekords des VICTOR Performance Index von Jones Lang LaSalle (JLL) bleibt „Der Immobilienbrief“ heute ruhiger. Im letzten Boom, vor dessen Konsequenzen wir früh warnten, waren die Preistreiber internationale Investoren, die hoch geleveragt und mit Non Recourse Finanzierungen zu Lasten der „dümmsten Banken der Welt“ (O-Ton eines prominenten späteren Players mit Milliarden-Desaster für Anleger und Banken) finanzmathematische Spiele betrieben, von den Provisionen super leben konnten und das Anlegerkapital oft annähernd vollständig vernichteten. Heute sieht die Welt anders aus. Der Eigenkapitalanteil ist deutlich höher. Die Investoren tragen selber Risiko. Die Top-Immobilien werden als vermietungssicher angesehen. Revitalisierungs- und Lebenszyklen übersteigen den Kalkulationshorizont. Innerhalb des Planungshorizontes macht die Zinsdifferenz jeweils vermeintlich risikoloser Anlagen Immobilien so preiswert wie nie. Die nach wie vor schwelende Schuldenkrise macht erstklassige deutsche Immobilien zum sicheren Hafen. Das überlagert Investitionsrechnungen des „gesunden Menschenverstandes“, die schnell überschlagen, dass Einkaufsrenditen von deutlich unter 5% abzüglich hoher Erwerbsnebenkosten abzüglich nicht umlegbarer laufender Neben- und Verwaltungskosten sich bei einem technischen Gegenstand, wie es Top-Büros mit einer Lebensdauer von 20 bis 30 Jahren heute sind, nur mit Hilfe von deutlichen Miet- und Multiplikatoren-Steigerungsphantasien je rechnen können.
Zurück zu den JLL-Fakten: Treiber des JLL-Index Victor waren diesmal die Vermietungsmärkte. Die Bankenlage in Frankfurt wurde im Quartalsvergleich Spitzenreiter und kann sich um 1,7% auf 123 Punkte verbessern. München legte im 3. Quartal um 0,9% auf 128,6 Punkte zu. Auch Berlin, Hamburg und Düsseldorf erreichten noch Wachstumswerte. Im Jahresvergleich bleibt die Kapitalwertentwicklung des Victor auf vergleichsweise niedrigem Niveau stabil. Insgesamt legten die Kapitalwerte um 3,3% Wertänderungsrendite zu. Ende des zweiten Quartals betrug der Jahresanstieg noch 2,9%. Das sei nach wie vor der schwächeren Jahresperformance einzelne Lagen geschuldet, meint JLL. In der Kapitalwertentwicklung hat Frankfurt die Nase vorn. Mit 5,9% liegt die Hessenmetropole vor München mit 3,5%, Berlin mit 3,1% und Düsseldorf mit 2,3%. Die Hamburger Innenstadt weist dagegen immer noch eine leicht negative Wertänderung auf. In Verbindung mit der Cashflow Renditen von 5% in Berlin, 4,7% in Düsseldorf, 4,8% in Frankfurt, 4,7% in Hamburg und 4,5% in München mit einem Durchschnitt von 4,7% ergeben sich für die Top-Immobilien der jeweiligen Metropolen Total Returns auf 12-Monatsbasis zum Ende des dritten Quartals 2013 in Berlin von 8,1%, in Düsseldorf von 7,0%, in Frankfurt 10,7%, in Hamburg von 4,5%, in München von 8,0% und im Durchschnitt von 8,0%. Beachten Sie aber bitte aus „Der Immobilienbrief“-Sicht, dass der Kapitalwert-Index eher theoretische Entwicklungen aus der Kombination von Markt-Renditeentwicklung und Markt-Mietentwicklung ermittelt. Diese Markttrends sind nur bedingt auf Bestands-Immobilien übertragbar, die zum Beispiel aufgrund verbleibender geringerer Mietrestlaufzeiten und Verlust der Neubauqualität den Core-Charakter verloren haben.
„Es war im zweiten Quartal nicht unbedingt abzusehen, dass die Büromärkte in den Top-Lagen noch einmal einen Sprung nach vorne machen. Besonders die Abschlüsse über 5 000 qm in der Frankfurter Bankenlage konnten den Mietzins deutlich positiv beeinflussen und somit die Performance des Standorts. Gleiches gilt für die Abschlüsse in der Münchner Innenstadt“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory JLL Deutschland. Es hat sich herausgestellt, dass ein positiver Vermietungsmarkt trotz starker wahrgenommener Risikosättigung bei Core-Produkten trotzdem weiter positive Impulse setzen kann. Ausschlaggebend für 2014 werde die Entwicklung der Realwirtschaft sein. Die weitere Entwicklung der Preise am Immobilienmarkt werde davon abhängen, ob die Marktteilnehmer weiterhin Risikoprofil bei Transaktionen opportunistischer gestalten und ob es die Realwirtschaft erlaubt, Immobilien in A- und B-Lagen durch Top Deals im Vermietungsmarkt weiterhin für Investoren attraktiv zu halten, fasst die Studie zusammen. „Während sich der Leerstand in einigen Lagen der Big 5 verringert, hoffen wir auf die weitere konjunkturgetriebene Entscheidungsfreudigkeit der Firmen, noch in diesem Jahr ihre Mietabschlüsse zu tätigen. Eine Anpassung der Flächennachfrage an das vorhandene Qualitätslevel wäre voraussichtlich ein Weg für den Indikator, noch einmal deutlich zuzulegen.“ meint Groom.