Immobilienwirtschaft „souverän, gelassen und erfolgreich“
2015 war zweifellos ein exzellentes Jahr für die Immobilienbranche in Deutschland, resümiert Frank Pörschke, JLL Deutschland CEO auf der traditionellen Jahrespressekonferenz von JLL. Man dürfe jedoch das fragile Umfeld nicht vergessen, das die Zukunft in mancherlei Facetten und auf unbestimmte Zeit beeinflussen könne. Der aktuelle Marktausblick auch auf das zu erwartende Zahlenwerk des laufenden Jahres sei positiv. Auf dem deutschen Investmentmarkt erwartet JLL zum sechsten Mal in Folge für 2015 einen Anstieg des Transaktionsvolumens für Gewerbeimmobilien.
Rund 55 Mrd. Euro bzw. ein Zuwachs um fast 40% sollten zum Jahresende bilanziert werden, referierte Frank Pörschke, JLL Deutschland CEO, auf der traditionellen Jahrespressekonferenz von JLL. 2015 könnte das bisherige Rekordjahr 2007 mit 54,7 Mrd. Euro erreichen oder sogar übertreffen. Noch stärker wachse der Investmentmarkt für Wohnungs-Portfolios. JLL notiert auf jeden Fall ein Allzeit-Hoch. Ein Volumen von bis zu 30 Mrd. Euro bzw. eine Steigerung von über 130% erscheine möglich. Weltweit beobachtet JLL einen steigenden Anlagebedarf der Kapitalsammelstellen. Mangelnde Alternativen und das niedrige Zinsniveau blieben Triebfedern für das hohe Interesse institutioneller Investoren an Immobilien. Die Investoren aus dem In- und Ausland bevorzugten nach wie vor großvolumige Assets oder Portfolios. Bis Ende Oktober repräsentierten Transaktionen oberhalb der 500 Mio.-Euro-Marke fast ein Drittel des gesamten Transaktionsvolumens. Mit rund 7 Mrd. Euro wird etwa ein Viertel der Investitionen der großen deutschen Metropolen in Berlin getätigt. Allerdings haben Investitionen außerhalb der Big 7 mit über 60% überproportional zugelegt. Core-Investments machen nach wie vor noch knapp die Hälfte des gewerblichen Marktvolumens aus. Doch das absolute Transaktionsvolumen für opportunistische, Value-Add- oder Core-plus- Investments ist um mehr als 5 Mrd. Euro auf über 28 Mrd. Euro gestiegen.
Ausländische Investoren stehen für mehr als die Hälfte des Investmentvolumens. Der Großteil des angelegten Kapitals stammt dabei aus Nordamerika, Großbritannien und Frankreich. Gegenstand des allgemeinen Interesses bzw. einer Zyklus- oder auch Blasendiskussion ist die Frage, inwieweit sich die Investmentmärkte von ihren Fundamentalmärkten entfernen. Aus JLL-Sicht träfe das Gegenteil zu, meint Pörschke. Die Vermietungsmärkte böten bei guter Verfassung Potenzial über die niedrigen Einstiegsrenditen hinaus. Das Vermietungsvolumen werde 2015 bei rund 3,3 Mio. qm liegen. In den Top-Lagen der Big 7 erwartet JLL ein Umsatzvolumen von rund einer Mio. qm. Dies entspräche einem Plus von rund 30%. Die Leerstandsquote in den Big 7 erreicht mit nur noch 6,2 Mio. qm eine aggregierten Quote von 6,9% (Vj.: 7,6%). Dies ist der niedrigste Stand seit 2002.
Die Immobilienwirtschaft gehe souverän, gelassen und sehr erfolgreich mit den Unwägbarkeiten um. 2016 wird für Pörschke ein weiteres gutes Immobilienjahr in Deutschland. Die Zinsen blieben niedrig. Und Deutschland stehe unverändert im europäischen Fokus der weltweiten Immobilienentscheider und Investoren. Für 2016 rechnet JLL bei Top-Büroimmobilien immer noch mit einer leichten Renditekompression um maximal zehn Basispunkte. Der Boden sollte dann erreicht werden. Die Renditen anderer Assetklassen könnten dagegen noch stärker nachgeben. Bei Logistikimmobilien seien Spitzenrenditen in der Größenordnung von 5% zu erwarten. Bei Einzelhandelsimmobilien würden auf Grund des Missverhältnisses zwischen starker Nachfrage und knappem Angebot bei steigenden Mieten die Renditen weiter fallen. Insgesamt rechnet Pörschke für 2016 mit einem rückläufigen Gewerbe-Transaktionsvolumen in Höhe von rund 50 Mrd. Euro.
Der Vermietungsumsatz werde sich 2016 bei einer nochmals leicht sinkenden Leerstandsquote stabilisieren und im Bereich von 3,2 Mio. qm einpendeln. Das Fertigstellungsvolumen werde nach 995 000 qm im Jahr 2015 im kommenden Jahr auf etwa 1,2 Mio. qm ansteigen. Der für die Big 7 aggregierte Spitzenmietpreisindex werde nach 3% im laufenden Jahr in 2016 nochmals um knapp 1% steigen. Wie immer gelten natürlich auch bei JLL die üblichen Prognoseeinschränkungen, dass unvorhersehbare externe Einflüsse zu berücksichtigen seien und Vorsicht angebracht sei.
Für die längerfristigen Perspektiven weist Pörschke zum einen auf die höchste Relevanz der unaufhaltsam fortschreitende Digitalisierung der Immobilienbranche hin. Die Digitalisierung sei kein Zukunftstrend, sondern finde schon heute statt und beträfe ohne Zweifel auch die Asset-Klasse „Immobilie“. Tradierte Business-Modelle und Prozesse würden in Frage gestellt. Verhalten und der Bedarf der Kunden und Mitarbeiter würden sich verändern. „Der Immobilienbrief“ bzw. „Der Platow Brief“ hatten in diesem Zusammenhang vor über 15 Jahren (zusammengefasst in: Rohmert/Böhm, „eBusiness in der Immobilienwirtschaft“, Gabler 2001) darauf hingewiesen, dass, wenn durch das Internet jeder Schreibtisch an jedem Ort der Erde zu jedem Zeitpunkt ein vollwertiger Arbeitsplatz sei, das Auswirkungen auf die Immobilie haben müsse. Die damaligen Thesen kommen jetzt bei Büro und Handel an. Zum anderen, meint Pörschke, würden die als „Völkerwanderung“ apostrophierten Flüchtlingsströme Europa verändern. Deutschland würde strukturell, politisch, gesellschaftlich, kulturell und wirtschaftlich verändert. Das habe in verschiedenen Stufen Auswirkungen auf die Immobilienbranche.
Helge Scheunemann, Leiter Research Germany, detaillierte die Aussagen. Mögliche Szenarien eines Wertverlustes im Gefolge von Marktänderungen sieht Scheunemann dann, wenn die Spitzenrenditen bei gegenwärtiger Mietpreisprognose 2016 bis 2018 (+1% p.a.) insgesamt wieder um mehr als 13 Basispunkte im Schnitt anstiegen. Aber erst bei einem Anstieg um 61 Basispunkte bis 2018 läge der Markt unter dem Niveau von Ende 2014. Zudem könnten bei einem Anstieg der Renditen und Zinsen auch die Mieten stärker steigen. Wertverluste seien also erst bei deutlichem Renditeanstieg zu erwarten. Zu beachten ist aus „Der Immobilienbrief“-Sicht allerdings, dass bei der Wertentwicklung die Verkürzung der Lebenszyklen und Veränderung der Mieteransprüche in der Portfoliopraxis zu deutlich spürbaren Wertveränderungen oder kostspieligen Restrukturierungen führen. Im übrigen, wahrscheinlich auch mit einem Schmunzeln, berechnet JLL für 2020 einen zusätzlichen Büroflächenbedarf durch die Flüchtlinge von 490 000 qm in den Big 7. (WR)