JLL-Recherche mahnt „Wer heute handelt, outperformt morgen“

Jones Lang LaSalle weist auf rasante Änderungen des Büroumfeldes hin, die heute weitreichende Entscheidungen nötig machen, um auch nur die kommenden 10 Jahre durchzustehen. Die Studie Offices 2020 von JLL befasst sich mit den tiefgreifenden Veränderungen des Bürosektors. Das stellt aus „Der Immobilienbrief“-Sicht Sinn und Rechenbarkeit langfristiger Büroinvestments durch erneute Markttransformation wieder auf den Prüfstand.

Offices 2020 von JLL kommt zu dem Ergebnis, dass sich der Bürosektor in großem Rahmen und mit hohem, nicht erwartetem Tempo verändere. Heute müssten eine Vielzahl richtiger Entscheidungen getroffen werden, um sich für die folgenden 10 Jahre adäquat aufzustellen. Weiter denkt JLL hier noch gar nicht. Kernpunkte der Herausforderungen für die kommende Dekade seien Nachhaltigkeit, Standortwahl, Asset Management, zunehmend alternde Bürobestände, neue Technologien, sich ändernde Arbeitsweisen, Büroausstattung und das Thema Finanzierung. Neu sind vor allem die Aspekte Nachhaltigkeit und Finanzierung. Sie führen aus unserer Sicht zu einer Auslese. Hinzu kommt aus Sicht der JLL-Studie, dass bei sich verändernden Arbeitsweisen der Lebenszyklus einer Immobilie fundamental verkürzt werde. Die Chance liegt dann in der „enormen“ Nachfrage im Bereich Modernisierung/Sanierung. Eigentümer müssen sich zukünftig auf zunehmende Anforderungen der Nutzer an die Büroflächen und an die Flexibilität der Mietvertragsgestaltung einstellen. Die Verhandlungsmacht zwischen Mieter und Eigentümer werde sich deutlich in Richtung des Mieters verändern. Die Studie kommt zu dem Ergebnis, dass bei intensiverer Büronutzung mehr Mitarbeiter auf weniger Fläche untergebracht werden und sich die Relation Arbeitsfläche zu Kommunikationsfläche verschiebt. Die Arbeitnehmer würden älter. Nachhaltige Lösungen würden genauer unter die Lupe genommen. Entscheidungsträger müssten heute bereits diese Veränderungen planen.

„Der Immobilienbrief“-Kommentierung:  Auf der einen Seite ergeben sich speziell für die transaktionsorientierten Player Marktchancen, während Sinn und Rechenbarkeit langfristiger Büroinvestments durch erneute Markttransformation wieder auf dem Prüfstand stehen. Zudem fehlt uns der Glaube, dass das, was wir heute tun, mit der angegebenen Sicherheit wirklich „nachhaltig“ ist. In den 60er Jahren war die Branche sicher, zukunftsorientiert zu bauen. Dann kamen die Energiekrisen. Mitte der 90er Jahre stellte Hartmut Bulwien fest, dass erst die Immobilien der 80er und 90er Jahre wirklich zukunftssicher seien. Die stehen heute zur Revitalisierung oder mangels genereller Eignung zum Rückbau an. Heute sind die Branchenmatadore aber wirklich „sicher“, zukunftsorientiert zu bauen. Dabei sind schon viele Gebäude der letzten Dekade mangels Umweltzertifizierung auf dem Weg aufs Abstellgleis. Bis heute gibt es wohl noch kein Bürohochhaus, das von der ersten Idee an unter Nachhaltigkeitskriterien geplant wurde. Es gibt auch noch keine internationale Einigkeit bei den Kriterien. Speziell mit Bezug auf reife Staaten mit hohem Tertiärisierungsgrad und geringen demografischen Impulsen haben wir schon oft die Frage gestellt, ob Büro-Renditen die Risiken speziell unter langfristigen Perspektiven wirklich abbilden. Unsere Frage lautete schon seit über einer Dekade, wie sich ein Investment in einen Gegenstand, der voraussichtlich in 20 Jahren entweder gar nicht mehr zeitgemäß ist oder mit etwa 70 bis 100% der Neubaukosten saniert werden muss, bei einer Mietrendite von höchstens 5% nach laufenden Kosten je rechnen soll. Der Nachhaltigkeits-Aspekt macht die Frage jetzt besonders aktuell.

Deshalb sehen wir den Aspekt Nachhaltigkeit bei Büroimmobilien durchaus mit gespaltenen Gefühlen. Bei einem Anteil deutscher Büroimmobilien im unteren kleinen einstelligen Prozentbereich, die als nachhaltig in irgendeiner Form klassifiziert sind, ergibt sich so natürlich ein dauerhafter Wettbewerbsvorteil. Damit ist schon unter dem Aspekt mittelfristigen Werterhalts die Berücksichtigung des Nachhaltigkeitsaspektes notwendige Voraussetzung für Investments. Andererseits können Nachhaltigkeits-Aspekte dazu führen, dass Bestands-Portfolios zukünftig überproportionale Werteinbußen in Kauf nehmen müssen. Auch daher bekommt die Frage nach der Rechenbarkeit neue Bedeutung. Chancen für Neuinvestments bedeuten Risiken für den Bestand. Für eine Vielzahl von Investoren dürfte sich in planbarer Zukunft ein hoher Nachinvestitionsbedarf ergeben.

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