JLL VICTOR Top 5 – Aufschwung in Spitzenlagen setzt sich fort

Der VICTOR Top 5 Indikator (VICTOR – Valuation Performance Indicator) von Jones Lang LaSalle (JLL) hat im ersten Quartal 2010 +1,0% zugelegt. Nach dem starken Schlussquartal 2009 und damit drei aufeinander folgenden Quartalen mit anhaltend positiver Wertentwicklung setzt sich der Erholungskurs fort. In VICTOR analysiert Jones Lang LaSalle (JLL) die Wertentwicklung der 1a-Bürolagen mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. qm. Die beobachteten Toplagen sind Berlin – Charlottenburg 1A/Mitte 1A/Potsdamer Platz und Leipziger Platz, Düsseldorf – Bankenviertel, Frankfurt – Bankenlage, Hamburg – Innenstadt und München – Innenstadt. Nach jetzt 9 guten Monaten liegt der Indikatorwert bei 101,9 Punkten. Innerhalb der Top-Lagen gibt es deutliche Unterschiede in der Performance-Entwicklung. Die Hamburger Innenstadt weist unter allen Spitzenlagen eine herausragende Wertentwicklung auf. Im 1Q 2010 stieg der Indikator um +3,8% auf 109,5  Punkte. Die Hansestadt ist damit auch über den gesamten Analysezeitraum von 6 Jahren klarer Sieger der JLL-Performance-Analyse. Insbesondere die anhaltend positive Mietentwicklung hebt Hamburg von den anderen betrachteten Standorten ab. Demgegenüber ist die Frankfurter Bankenlage mit -1,5% auf Quartalsbasis das Kellerkind. Im Gegensatz zu Hamburg zeigen die Mieten in der Hessenmetropole nach unten. Speziell die Bankenlage ist hoch volatil. Dagegen hält sich das Düsseldorfer Bankenviertel trotz der eher kritischen Meldungen der Quartalsberichte bei der Wertentwicklung lt. Andrew M. Groom, Head of Valuation Germany, mit +2,2% recht gut gehalten. Die Münchener Innenstadt kommt auf +1,4% und die 1a-Lagen Berlins erreichen +1,0%. Auffällig ist das Performance-Gefälle zwischen Hamburg und Frankfurt, das mit +5,3% deutlich höher ist als in den Vorquartalen.

Insgesamt profitieren alle Top-Lagen von dem deutlich aufgehellten Investmentumfeld mit fallenden Anfangsrenditen in allen Märkten. Das gilt auch für die Frankfurter Bankenlage, jedoch wird hier die positive Entwicklung durch eine stark gegenläufige Mietdynamik überzeichnet. Die übrigen Top-Lagen weisen lt. Groom sowohl erstaunlich träge Mietpreisentwicklungen als auch stabile Leerstandsniveaus auf. Für „Der Immobilienbrief“ ist allerdings offen, inwieweit sich die Marktanpassung in den Incentives spiegelt. Über einen kurzen Zeitraum ohne besondere Vermietungsaktivitäten kann ein relativ starker Anbietermarkt oder alternativ ein in der Entscheidung eingeschränkter Anbietermarkt das geforderte Mietniveau hoch halten. Lediglich in der Münchener Innenstadt ist ein merklicher Anstieg der Leerstandquote zu verzeichnen. Das dämpft hier den Wertanstieg.

Im Ausblick ist JLL positiv gestimmt. Insbesondere die Gesamterholung ist erstaunlich. Seit dem Tief in Mitte 2009 haben sich die Werte im Schnitt wieder um +3,0% erholt. Insbesondere die Hamburger Innenstadt und die Düsseldorfer Bankenlage zeigen mit +6,5% sowie +4,7% gute Wertzuwächse.  Das ist natürlich aus „Der Immobilienbrief“-Sicht nicht mit Paris mit etwa 15% Werterholung seit Tief oder sogar London mit über 35% zu vergleichen (siehe Tabelle Deutsche Hypo Research); denn die deutschen Märkte hielten sich mit einem Durchschnittswertverlust von ca. 12% auch in der Krise stabil. Die Anfangsrenditen pendeln sich langsam auf ein historisches Durchschnittsniveau ein. Noch gibt es aus JLL-Sicht hohe Risikoprämien auf Immobilieninvestments. Damit ist noch weiteres Preisentwicklungspotential gegeben. JLL schließt hieraus, dass sich in den Top-Lagen die Erholungsphase über die nächsten Quartale weiterhin fortsetzten werde. Wesentliche Impulse setze hierbei die stärkere Investmentnachfrage mit sukzessiv fallenden Erwartungsrenditen der Marktakteure. Die Vermietungsmärkte spielen bei der Wertentwicklung eine zurzeit untergeordnete Rolle. Hier drohen bei weiterem Rückgang der Beschäftigung eher Rückschläge in der Wertentwicklung, die nicht zwingend durch Renditerückgange kompensiert werden können. (WR)

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