Noch im August hatten wir, beim letzten VICTOR von JLL eine Abflachung des Index beobachtet. Nun hat der Performance-Index wieder an Fahrt gewonnen. Die Preise steigen, die Zinsen bleiben niedrig bei gleichzeitig geringer Renditeerwartung sorgen für sinkende Risikoaufschläge.
Der JLL VICTOR, der sich auf die Preisentwicklung neuer Objekte mit neuen Mietverträgen bezieht, und somit nicht unbedingt die realen Bedingungen des alternden Immobilienmarktes wiederspiegelt, ist im dritten Quartal 2015 wieder deutlicher gestiegen als noch im Vorquartal. Er notiert derzeit bei 139,4 Punkten (+2,5% ggü. Vorquartal). Im Jahresvergleich stieg der Index sogar um 7,6%. Deutsche und zunehmend auch internationale Investoren suchen immer mehr nach Sachwertinvestments in Deutschland. Core-Objekte stehen dabei ganz oben auf der Wunschliste. „Bei den institutionellen Anlegern zum Beispiel hat sich der Anteil der Immobilien in den letzten Jahren signifikant von unter 5% auf bis zu 10% erhöht und wird kurz- bis mittelfristig auch diese Marke übertreffen“, so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory Germany bei JLL.
Den größten Performancesprung zeigt erneut Berlin mit 4,8% Zuwachs auf 136,4 Punkte. Damit liegt Berlin auf dem dritten Platz im Ranking. Berlin gilt als größter Wachstumsmarkt in Deutschland – zumindest für die Investoren. Besonders Technologie- und Start-up-Unternehmen drängen in den Berliner Markt. Entsprechend steigen die Vermietungsaktivitäten in der Hauptstadt. Dort liegt, nach Meinung vieler Auguren, noch erhebliches Mietsteigerungspotenzial.
Auch in Düsseldorf (130,3 Punkte, +2,7%), Hamburg (144,1 Punkte, +2,5%) und München (153 Punkte, +2,3%) stieg der VICTOR. Das Wachstum wird verursacht durch weiterhin fallende Spitzenrenditen. Die schwächste Quartalsperformance zeigt Frankfurt am Main mit +1% auf 134,5 Punkte. In den letzten drei Monaten des Jahres soll die Wachstumskurve in der Mainmetropole jedoch wieder steigen.
Die Wertänderungsrenditen der Top 5 Metropolen in Deutschland zeigen allesamt positive Werte. Das spiegelt zwar nicht unbedingt den Markt wieder, jedoch zeigt über die Jahre hinweg eine Tendenz des Marktes. München liegt dabei ganz vorn mit 12% gefolgt von Berlin mit 9,8% und Frankfurt mit 7,1%. Die Cash Flow Renditen liegen allesamt auf ähnlichem Niveau zwischen 4,3% und 4,7%.
Steigende Preise, ein weiterhin niedriger risikologer Zinssatz sowie sinkende interne Zinsfußerwartungen der Investoren haben den Risikoaufschlag auf Immobilieninvestments, den JLL Prime Risk Premium, erneut Absinken lassen von 421 Basispunkte auf 414.
„Obwohl es die im Vergleich mit anderen Wirtschaftsnationen sehr niedrigen Refinanzierungskosten, beispielsweise von Pfandbriefbanken, den ausländischen Kapitalgebern erschweren, in den Finanzierungsmarkt einzudringen, sind die Kosten von Fremdkapital niedrig und die Verfügbarkeit ist mehr als ausreichend, um das Transaktionsvolumen in den Toplagen noch weiter zu steigern.“ Kemper abschließend: „Die weiterhin ungebrochen ansteigende Performance der Top-Standorte deutet auf den ersten Blick immer wieder auf Vergleiche mit der Boomphase 2007 hin, insbesondere in Bezug auf Entwicklung von Preisen und Spitzenrenditen. Die erhöhte Eigenkapitalquote bei Investments sowie die kaum noch vorhandene Verbriefung von Risiko führen aber zu vergleichsweise durchdachteren und sicheren Investmentstrategien.“ Auch das Preisniveau von Sekundärobjekten im Bürosegment sei deutlich gesünder, und der Renditeabstand zu Core-Objekten trage dem höheren Risiko adäquater Rechnung als vor acht Jahren. „Es ist zu erwarten, dass der Fokus auf Prime-Lagen bestehen bleibt, und die Preise in diesem Segment weiter steigen. Spannend für das kommende Jahr wird sicherlich, ob und wenn ja, wann und wie stark Preise und Umschlagshäufigkeit der Sekundärobjekte im Bürosegment auf die Angebotsknappheit und signifikante Verteuerung im Prime Segment reagieren werden“, so Kemper.