Dr. Bastian Hepperle, Immobilien Research DekaBank
Der kanadische Markt für Büroimmobilien muss sich derzeit in einem schwierigen Umfeld behaupten. Durch den scharfen Preisverfall bei Energie- und Rohstoffen sowie eine schwächeren Nachfrage aus den Schwellenländern sind Mieter und Investoren verunsichert. Investitionsausgaben werden gedrosselt oder aufgeschoben, die Beschäftigung angepasst, neue langfristige Mietverträge, wenn möglich, vermieden. Bemerkbar macht sich das unsichere Umfeld in einer schwachen Flächennachfrage und deutlich gestiegenen Leerständen, vor allem an den von Rohstoffen stärker abhängigen Standorten wie Calgary oder Edmonton. In Regionen mit geringer Abhängigkeit vom Rohstoffsektor und gut diversifizierter Wirtschaftsstruktur ist diese Verunsicherung weniger stark ausgeprägt. Technologiestandorte wie Vancouver, Toronto oder in dem westlich von Ottawa gelegenen High-Tech-Zentrum Kanata weisen erheblich niedrigere Leerstände aus. Dank der robusten Konjunkturentwicklung in den USA, Kanadas wichtigster Außenhandelspartner, werden an diesen Standorten die Aussichten erheblich positiver eingeschätzt.
Dennoch: Die insgesamt verhaltene Nachfrage bzw. Rückgabe von Büroflächen sowie umfangreiche Fertigstellungen sorgen dafür, dass der landesweite Leerstand Anfang 2015 auf 11% gestiegen ist. Das ist der höchste Stand seit Mitte 2005 und bis Ende dieses Jahres ist mit einem weiteren Anstieg zu rechnen. Allerdings entwickeln sich die kanadischen Downtown-Märkte sehr unterschiedlich. Während ein Großteil bereits 2014 deutliche Mietrückgänge hinnehmen mussten, zogen in Toronto und Montréal die Nettoeffektivmieten um 5% an. Für einige Mietmärkte sind die Aussichten für die kommenden Jahre wegen erhöhter Fertigstellungen und zunehmender Angebotsreserven merklich getrübt. Für Ottawa und Toronto bestehen unserer Einschätzung nach für 2015/16 und für Vancouver ab 2017 jedoch noch gute, wenngleich auch nur moderate Mietwachstumsperspektiven.
Investmentstimmung temporär gedrückt
Die schwache Konjunktur und tiefe Rohstoffpreise drücken auf die Stimmung der Investoren, die Investitionstätigkeit hat sich zuletzt erheblich abgeschwächt. Das Transaktionsvolumen in Büros belief sich im ersten Quartal 2015 auf nur 655 Mio. CAD, ein Jahr zuvor war es noch mehr als drei Mal so hoch. Die beiden dominierenden Zielorte für Büroinvestment sind unverändert Toronto und Vancouver. Mehr als die Hälfte des landesweiten Transaktionsvolumens in Büroliegenschaften entfällt auf die Bankenmetropole Toronto, knapp 20% auf Vancouver.
Viele Anleger warten wohl erst einmal darauf, dass sich der Wachstumsausblick wieder aufhellt. Allerdings bleibt der Anlagedruck groß, denn trotz der näher heranrückenden Zinswende in den USA bleibt das Niedrigzinsumfeld vorerst bestehen. Die kanadische Notenbank schätzt die makroökonomischen Belastungsfaktoren als temporär ein und wird nach den beiden Leitzinssenkungen in 2015 wohl erst im nächsten Jahr die geldpolitischen Zügel leicht anziehen. Die kanadischen Kapitalmarktzinsen dürften im Fahrwasser der Renditen von US-Staatsanleihen moderat ansteigen. Die Suche der Investoren nach höheren Renditen und somit auch das Interesse an Immobilienanlagen werden anhalten. Wir rechnen deshalb für die kommenden Monate mit einer Wiederbelebung der Investitionsaktivitäten. Gesucht bleiben Top-Objekte an Standorten mit gut diversifizierter Wirtschaftsstruktur und hohem Bezug zur US-Wirtschaft.
Rasche Wende zu höheren Anfangsrenditen nicht in Sichtweite
Die Zeiten der starken Renditekompression dürften weitgehend vorüber sein. Wir sehen nur noch wenig Potenzial für deutlich tiefere Renditen. Seit Ende 2014 sind die Spitzen-Anfangsrenditen für innerstädtische Class A-Gebäude im Mittel nur noch leicht auf gut 5% gesunken. In der Bankenmetropole Toronto gaben sie jedoch nochmals deutlich um 30 Basispunkte auf 4,5% nach. In Vancouver liegen sie unverändert bei rekordtiefen 4,25%, vereinzelt werden sogar noch tiefere Werte aufgerufen. Vancouver weist unter den kanadischen Standorten somit das höchste Preisniveau auf. Mit aktuell 6% sind die Bürospitzenrenditen am Verwaltungsstandort Ottawa am höchsten.
Eine rasche Trendwende zu höheren Anfangsrenditen ist nicht in Sicht. Angesichts schwacher Mietperspektiven in einigen Teilmärkten dürften zumindest dort die Immobilienrenditen langsam nach oben tendieren. Bei Top-Objekten mit stabilen Einkommensströmen indessen ist dieser Aufwärtstrend nicht festzustellen. Gleichwohl ist bei langsam steigenden Leit- und Kapitalmarktzinsen auf längere Sicht mit Anstiegen zu rechnen. In Verbindung mit zum Teil deutlich rückläufigen Büromieten trüben sich die Ertragsperspektiven von Büroinvestments ein. Für die kommenden fünf Jahre bestehen unserer Einschätzung nach für den Büromarkt Ottawa noch die besten Ertragsaussichten. Je nach Teilmarkt, Objekt und Anlagehorizont bieten sich aber immer wieder selektive Chancen zur Performancesteigerung, die eine Anlage in kanadischen Gewerbeimmobilien attraktiv machen.
Weitere Informationen dazu finden Sie auf unserer Website unter https://www.dekabank.de/db/de/research/immobilienresearch/