Karstadt – Berggruen hat Rechnung ohne den Wirt gemacht

Werner Rohmert,  Der Platow Brief vom 23.06.2010

Auch nach der jüngsten Verhandlungsrunde steht ein Kompromiss zwischen dem Vermieter-Konsortium Highstreet und Karstadt-Käufer Nicolas Berggruen über die Höhe der Mieten für die Warenhaus-Kette weiter in den Sternen. Da der Kaufvertrag zwischen Insolvenzverwalter Klaus Hubert Görg und Berggruen an eine Einigung im Mietstreit gebunden ist, hängt auch die Karstadt-Rettung weiterhin im Schacht. Der von dem Konsortium bereits zugestandene Mietverzicht im dreistelligen Millionenbereich könnte für Highstreet aber schon jetzt Portfolio-Wertanpassung im Milliardenbereich bedeuten. Je nach Quelle liegt der angebotene, befristete Mietverzicht bei jährlich 50 Mio. bis 70 Mio. Euro. Dabei ist jedoch fraglich, wie Karstadt in drei oder fünf Jahren wieder fähig sein soll, die marktfremde Finanzmiete des Middelhoff-Deals zu bezahlen, zumal Berggruen eine plausibel Wachstumsstrategie für die Warenhaus-Kette bislang schuldig geblieben ist. Wahrscheinlich hat der Einkaufsfaktor damals bei etwa 14 oder 15 gelegen, so dass allein jeder Euro weniger Miete bei gleichem Faktor mindestens 14 oder 15 Euro Wertanpassung bedeutet. Dabei sind wertrelevante neuere Informationen wie z. B. Vermieterrisiken nicht berücksichtigt. Normalerweise wäre schon jetzt eine Milliardenabwertung zu erwarten gewesen. Wahrscheinlich schützt nur die holländische Rechtsstruktur mit einer am Cashflow orientierten Insolvenzregelungen vor der Notwendigkeit, Eigenkapital zu beschaffen, um juristische Konsequenzen zu vermeiden.

Das macht klar, dass bei Highstreet in puncto Miete nicht mehr viel zu verhandeln sein dürfte. Aus Sicht eines internationalen Finanzinvestors, der es nicht nötig hat, sich unter Image-Gesichtspunkten unter Druck setzen zu lassen, fehlt weiteres Verhandlungsinteresse, da entweder das Eigenkapital der Anleger dann sowieso weg ist oder die Vermietungsalternativen interessanter sind. Schließlich hat das Metro-Interesse deutlich gemacht, dass der überwiegende Teil der Karstadt-Immobilien werthaltig ist. Die 60 von Metro angefragten Objekte dürften an der Gesamtzahl der 80 Objekte sicherlich einen deutlich höheren Wert- als Zahlenanteil haben, so dass für mindestens 75%, eher für 85 bis 90% des Portfolio-Wertes schon ein solventer Nachmieter bekannt ist.

Damit dürfte zunächst einmal die realistische Konsequenz darin bestehen, dass Berggruen entweder die aktuelle Situation akzeptiert, dann steht aber noch die gerichtliche Genehmigung aus, oder es noch vor dem 16.7. eine finale Karstadt-Insolvenz gibt. Bei einer Anschluss-Insolvenz könnte Highstreet als Eigentümer der Immobilien rechtlich unproblematisch direkt mit der Kaufhof-Mutter Metro unter Umgehung des Insolvenzverwalters und der Gewerkschaft Verdi neue Mietverträge für die 60 interessanten Objekte abschließen. Die Verkaufserlöse der unvermieteten Einheiten könnten dann zur Tilgung verwendet werden. Das sollte auch für die Banken bzw. im Hintergrund die BaFin eine tragbare Lösung darstellen, die besser ist als jahrelange Unsicherheit und laufender Wertverlust der Immobilien.

Diese Logik ist sicherlich bestechender als die Berggruen-Lösung. Natürlich liegen noch Fallen in den Details, aber die wären beherrschbar. Metro hätte zudem den Vorteil, sein eigenes Personal über noch mehr Standorte verteilen zu können und somit kostengünstigere Personalstrukturen zu erhalten. Das rechtfertigt dann durchaus auch Mietpotenziale gegenüber Highstreet, die besser sind als bei der Karstadt-Alternative mit Personalverpflichtung. Fehlendes Personal könnte aus dem Karstadt Stamm günstig übernommen werden. Die Vorteile einer Fusion von Karstadt und Kaufhof (z. B. deutlich bessere Einkaufskonditionen) wurden im Vorfeld schon diskutiert. Da das aber kein Geheimnis gewesen sein dürfte, bleibt die Frage nach den Motiven bei der Entscheidung für Berggruen als zukünftigem Karstadt-Betreiber. Hier wird immer klarer, dass sowohl Insolvenzverwalter Görg, der Karstadt nur als Ganzes verkaufen wollte, als auch die Gewerkschaft Verdi, die keine weiteren Gehaltsverzichte mehr verhandeln wollte, daran Interesse hatten. Natürlich gibt es noch andere Alternativüberlegungen. So wäre beispielsweise ein Umbau der Kaufhäuser zu Shopping Centern betriebswirtschaftlich und ordnungspolitisch die bessere Lösung, die jedoch viel Zeit und zunächst auch Geld kosten würde. Ob der Vorteil des Wegfalls von Klumpenrisiken für die Banken das Risiko wert wäre, ist allerdings offen.

Im Fazit ist noch nicht einmal klar, ob sich die Entscheidung für Berggruen nicht als phänomenales Eigentor für Karstadt und seine Mitarbeiter herausstellt. Oder es war den beteiligten Profis schon im Vorfeld klar, dass nur so der Weg für eine schmerzhafte Highstreet-/Kaufhof-Lösung mangels Alternativen geebnet werden konnte. Allerdings stellt sich dann die Frage nach dem Berggruen-Interesse. Hier wäre spekulativ denkbar, dass Berggruen von Karstadt zu Kaufhof getragen wird und dort im Bieterverfahren über die Karstadt-Synergie-Effekte die besten Karten im Kaufhof-Preispoker hätte. Zudem hat sich Berggruen als Profi natürlich einen Freibrief für die Schließung unrentabler Standorte einräumen lassen. Nach drei Verlust-Quartalen ist sogar Verdi damit einverstanden.