Von Oliver Porr, Geschäftsführer LHI Leasing GmbH
Der deutsche Gesetzgeber ist in der vorliegenden Fragestellung flexibel. Für den europäischen Rettungsschirm darf es gern etwas mehr sein, aber bei der Umsetzung der AIFM-Richtlinie in nationales Recht nimmt er es genau: Maximal 30% Fremdkapital sieht der aktuelle Diskussionsentwurf in Zukunft für geschlossene Fonds vor.
Das finden Sie zu pauschal? So genau kann man das nicht sagen? Das hängt vom Einzelfall ab? Für geschlossene Fonds sollen derart feinsinnige Einwände in Zukunft nicht mehr gelten. Nach aktuellem Planungsstand dürfen ab Inkrafttreten des neuen „Kapital-anlagengesetz-buchs (KAGB)“ nur noch geschlossene Fonds mit einem Eigenkapitalanteil von mindestens 70% an Privatanleger vertrieben werden. Wer oder was wie lange finanziert wird, scheint dabei vollkommen unerheblich zu sein. Seltsam nur, dass professionelle Kreditgeber das in aller Regel ganz anders sehen. Sie machen sowohl die Beleihungsgrenze als auch die Kreditkonditionen von spezifischen Eigenschaften des Beleihungsobjekts und des Kreditnehmers abhängig und versuchen damit, der individuellen Risikoexposition eines konkreten Investitionsobjekts gerecht zu werden. Bei Immobilien gehören zu den entsprechenden Kriterien beispielsweise der Standort, die Lage, die Bauausführung, die Anzahl und die Restlaufzeiten der Mietverträge, die Bonität der Mieter und eine Vielzahl weiterer Beurteilungsparameter.
Ausschlaggebend für die Angemessenheit einer Kreditfinanzierung ist grundsätzlich immer deren wirtschaftliche Rechtfertigung. Der vertretbaren Fremdkapitalquote müssen Cash-Flow-Ströme gegenüberstehen, deren Wahrscheinlichkeit hinreichend gesichert erscheint. Deshalb findet heute beispielsweise kaum jemand etwas dabei, wenn ein Wohnungskäufer eine (vermietete) Eigentumswohnung zu 50 und mehr Prozent fremdfinanziert. Derselbe Privatinvestor soll jedoch ab kommendem Jahr, so will es der Gesetzgeber, beispielsweise keinen Solarfonds mit einer marktüblichen Fremdkapitalquote in einer Größenordnung von drei Viertel der Gesamtinvestition mehr zeichnen dürfen. Dabei bieten diese Assets, dank der Einnahmensicherheit durch das Erneuerbare Energien Gesetz, die bewährte Technik und verlässliche Ertragsprognosen, eine langfristige Stabilität der Cash Flows, die ihresgleichen sucht. Insbesondere dann, wenn während der Förderungsdauer die Darlehen vollständig zurückgeführt werden, ist die Fremdfinanzierung nicht per se zu beanstanden.
Ähnliche Überlegungen gelten für Geschlossene Immobilienfonds. Weshalb soll die Fremdfinanzierung eines Investments in einem Fonds, in welchem der Investor regelmäßig nur einen vier- bis fünfstelligen Betrag anlegt, strenger limitiert sein, als die Beleihung einer Eigentumswohnung mit einem persönlichen Engagement im höheren fünfstelligen Bereich? Deshalb ist in den nächsten Monaten eine intensive Diskussion um die Sinnhaftigkeit globaler versus assetspezifischer Leverage-Beschränkungen zu führen. Pauschale Regelungen wie derzeit angedacht, werden dem grundsätzlich lobenswerten Zweck der Gesetzesinitiative, der Verbesserung des Anlegerschutzes, jedenfalls nicht zwingend gerecht. Denn eine angemessene Fremdfinanzierung ermöglicht Eigenkapitalengagements in reduzierter Höhe und hilft dem Anleger insoweit, sein Portfolio zu diversifizieren. □