Konjunktur-Dürre trocknet deutsche Büromärkte aus

 

Angesichts eines Gesamtflächenumsatzes, der 30% unter dem des ersten Halbjahres 2008 lag, müssten Büromakler im letzten Jahr jede Menge Zeit für Dinge gehabt haben, die sonst liegen geblieben wären – Blumen gießen, Schreibtischaufräumen oder auch Golf spielen. Allerdings dürfte die Praxis anders aussehen.

Das große Rad, das die Makler in den letzten Jahren aufgebaut haben, ist zum Schwungrad geworden, das sich weiterdreht, obwohl den Hamstern die Puste ausgeht. Ökonomische Sorgen machen das Leben nicht leichter. Mit DB Immobilien gab es im Mai in der Konsequenz der letztjährigen Flaute die erste Pleite eines renommierten Großmaklers. Die DTZ Geschäftsführung verschwand nach Gesellschafterwechsel trotz gerade begonnener Presseoffensive im Nirwana. Aus Atisreal wurde BNP Paribas Real Estate.

Akquisition, Nachbearbeitung eventueller Beratungsflopps der letzten Boomphase, Restrukturierungen und Umorganisationen in den meist kräftig verdünnten Mannschaften machen bei wirtschaftlicher Angst den Schlaf nicht leichter und vergrößern das Arbeitspensum bei sinkenden Einnahmen. Berücksichtigt man, dass die Haupteinkunftsquellen nach wie vor Vermietungs- und Investmentprovisionen sind und die Bewertungen ausfallen bzw. sich auf die großen Namen konzentrieren, dürfte der Blick in manche Maklerbilanz interessant sein. Bleibt zu hoffen, dass Reserven angelegt wurden, sonst wird das Amtsblatt über den Makler-Markt informieren.

Büromärkte 1. HJ 2009

Büromärkte 1. HJ 2009

Über Rezession, Wirtschaftskrise, Schockstarre oder brutalem Absturz wollen wir hier nicht mehr sprechen. Die Zahlen sprechen für sich. Die Bürovermietung ist ein nachlaufender Indikator für die Verunsicherung der Entscheidungsträger. Was war da schon zu erwarten? Nur die Langfristentscheidungen von Behörden oder auch der Bahn ließen das Zahlenwerk überhaupt noch akzeptabel erscheinen. Die hohe Exportabhängigkeit trifft Deutschlands Konjunktur besonders hart. Ob sich das am Ende nicht wieder als internationaler Wettbewerbsvorteil erweist, ist durchaus offen. (Zur Vergrößerung bitte auf die Grafik klicken)

Für Jones Lang LaSalle bleibt dennoch Hoffnung für die Branche. Die 10-Jahres Mietverträge aus den Boomjahren 1999/2000 seien jetzt zur Verlängerung fällig. JLL hält aus diesem Grund ein potenzielles (Neu-) Vermietungsvolumen von 5 Mio. qm für möglich. Sofern sich allerdings die bestehenden konjunkturellen Hoffnungsschimmer nicht bestätigen, dürften Jahresverlängerungen zur Tagesordnung werden. Wie die Makler das in ihre Statistik nehmen, ist noch offen. Außerdem sei lt. JLL verglichen mit einem BIP-Rückgang von 6% der Rückgang an den Bürovermietungsmärkten sogar noch positiv zu bewerten. Außerdem würden alleine schon Unternehmensgründungen für eine zusätzliche Nachfrage nach Büroflächen von 2,9 Mio. qm sorgen.

Naja, bei totalem Stromausfall spendet auch schon die Notbeleuchtung Trost. Makleroptimismus spricht eben doch eine eigene Sprache. Das blanke Zahlenwerk indes verbreitet Grauen. 1,2 Mio. qm wurden im Schnitt der Maklerrecherchen in den Metropolen umgesetzt. Am glimpflichsten kommt dabei Berlin davon. Frankfurt wurde nur durch den Bahn-Deal vor einem 90%-Absturz gerettet. Am schlimmsten traf es Düsseldorf. (Mehr dazu in den Standort-Vermietungsberichten ab Seite ??).

Das Zahlenwerk bestätigt unsere 5 Jahre alte Prognose, dass im nächsten Zyklus nicht mehr Überangebot und Knappheit sich abwechseln würden, sondern von wenigen engen Segmenten abgesehen nur noch der Grad des Überangebotes. Das hat natürlich Auswirkungen auf die Preisbildungsmechanismen.

Hinsichtlich der verstärkt auftretenden Ein- oder Zwei-Jahres-Verlängerungen auslaufender Mietverträge haben die Eigentümer aus unserer Sicht keine andere Wahl. Ein Auszug in Zeiten niedriger Mieten senkt zusätzlich zur steigenden Rendite multiplikativ den Wert („Fair Value“) der Immobilie. Das mögen die Banken nicht. Natürlich kommt auch der Cash Flow gelegen. Aber last but not least rettet eine kurzfristige Verlängerung über die Unsicherheitsphase, in der niemand weiß, wie es wirklich weitergeht.

Ansonsten ändern sich auf den Vermietungsmärkten auch die Usancen, die jedoch Frankfurts oder Leipzigs Vermietungsveteranen bislang noch lediglich ein müdes Schmunzeln abfordern. Eine jetzt monierte einjährige Mietfreiheit bei einem 10-Jahresvertrag ist da schon eher eine Selbstverständlichkeit. Das können auch noch leicht 18 Monate oder sogar zwei Jahre werden. Umzugskostenbeihilfen/-übernahmen sowie die Durchführung von Mieterumbauten auf Vermieterkosten sind die nächsten Schritte. Früher soll es auch schon mal einen Porsche als Incentive gegeben haben. Das ist allerdings vorbei – oder?

Jones Lang LaSalle stellt auch schon fest, dass Mieter aus Mietverträgen herausgekauft werden. Aber das ist nichts Böses, sondern lediglich Finanzmathematik. Weniger lustig für Privatinvestoren wird es, wenn professionelle Vermieter mit „Einblick“ in sonstige Vermögenswerte des Unternehmens mit „Cross Selling“-Einflussnahmen beginnen. Hoffen wir, dass der konjunkturelle Kelch doch schneller vorbeizieht als befürchtet; denn sonst gilt unsere eine Dekade alte Befürchtung „Leipzig ist bald überall“ doch noch.

Eines ist jedoch sicher: Am Jahresende 2009 kommen wieder positive Meldungen über ein gutes 2. Halbjahr. Denn auch wenn sich am Markt nichts tut – und damit rechnen wir – wird der Absturz gestoppt. Weniger geht fast nicht mehr. Der Basiseffekt verspricht bei kleinsten Steigerungen schon wieder satte Wachstumsraten. Am Ende des Jahres werden wohl deutlich unter 3 Mio. qm auf der Uhr stehen – aber das wird dann schon eine positive Entwicklung gegenüber dem 1. Hj. sein.

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