Konversion – Langer Atem gefragt

In Zeiten knapper Flächen gerade in den Ballungszentren, wird immer wieder die Nachverdichtung oder aber die Konversion von Flächen gefördert und gefordert. Ehemaligen militärischen Flächen soll so neues Leben eingehaucht werden. Jüngst sucht der Flugplatz in Gütersloh, auf dem sich das englische Militär zurückzieht, ein neues Nutzungskonzept. Dabei benötigen Kommunen oftmals einen sehr langen Atem, denn die Konversion steht vor großen Herausforderungen.

 

Die Konversion ehemals militärischer Anlagen birgt eine Besonderheit. Da diese Flächen oft schon über mehrere Jahrzehnte, in einigen Fällen sogar Jahrhunderte, militärisch genutzt wurden, befinden sich die Flächen nicht im Eigentum der Gemeinden. Stattdessen sind der Bund oder die jeweiligen Streitkräfte wie die US-Army, die British Armed Forces oder die Französischen Streitkräfte Eigentümer dieser Konversionsflächen. Die Liegenschaften der Bundeswehr verwaltet die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) in Bonn. Sie untersteht der Fachaufsicht des Bundesfinanzministeriums. Im Bebauungsplan ist so ein militärisches Gelände als »Sondergebiet für die militärische Nutzung« ausgewiesen. Die Gemeinden besitzen nicht das Recht, diese Flächen eigenständig umzuwidmen. Um beispielsweise das Gelände einer ehemaligen Kaserne im Bebauungsplan rechtlich in ein Wohngebiet zu verwandeln, ist zuvor mindestens die Freigabe des Bundesministeriums für Verteidigung erforderlich.

 

Die Entwicklung zuvor militärisch genutzter Flächen ist für die Gemeinden in der Regel ein sehr langfristiges Projekt. Noch bevor die Neu-Nutzung geplant werden kann, hat die Gemeinde erstmal mit den realen Auswirkungen einer Aufgabe des Standortes einer Armeeeinheit zu kämpfen. Dem Aderlass der Standortaufgabe folgt anschließend der Verlust an Kaufkraft. Das wiederum vernichtet Arbeitsplätze. Die Bedeutung des Ortes in der Region schrumpft. Zudem ist das BImA verpflichtet, bei dem Verkauf von Grundstücken einen marktüblichen Preis zu erzielen. Viele Gemeinden sind mit dem Kauf und der Planung von Konversionsflächen überfordert.

 

Darum benötigt es in der Praxis Investoren, die den Stadtplanern bei der Gestaltung der Umnutzung ehemals militärischer Flächen zur Seite stehen. Seit der Wiedervereinigung im Jahr 1990 und dem damit verbundenen Abzug der Alliierten Truppen aus Deutschland gibt es bereits viele positive Beispiele für gelungene Konversionen. Ein Beispiel für eine derzeitige Umwidmung einer ehemaligen Kasernenanlage ist das Projekt „Greene Westside“ in Mannheim. Dort wird ein ehemaliges Kasernengebäude saniert und zu insgesamt 35 Wohnungen umgebaut. „Bis 2007 waren in den 15 Gebäuden auf dem Gelände noch Transporteinheiten der amerikanischen Streitkräfte untergebracht“, erzählt Simon Brunke, Vorstand der Crowdinvesting-Plattform EXPORO. Das Unternehmen begleitet die Finanzierung des Projekts, an der sich auch Privatanleger beteiligen können. Das Projekt zeigt, dass Konversion ein Problemlöser für viele Beteiligte sein kann. Städte werden immobilienwirtschaftliche Altlasten los, Projektentwickler haben die Möglichkeit attraktive Projekte und Renditen zu realisieren und Anleger können an diesem Erfolg teilhaben.

 

Attraktive Renditen und solide Wertsteigerungen sind bei all diesen Projekten immer möglich. Zumal es sich nicht selten um attraktive Lagen in Orts- bzw. Stadtnähe handelt. Durch die Aufgabe vieler nicht mehr benötigter Güterbahnhöfe und die Stilllegung von für den Bahnbetrieb nicht mehr gebrauchten Bahntrassen werden an vielen Orten immer wieder sogenannte »Filetstücke« zur Bebauung frei gegeben. Die Umwidmung dieser Konversionsflächen in innerstädtischen Bereichen ist eine stadtplanerische Herausforderung. Ihr Lohn ist die Verdichtung und das damit zusammenhängende Bevölkerungswachstum sowie die Errichtung von begehrten Wohnlagen und Geschäftszentren in gefragten Quartieren und das Erzeugen echter Immobilienwerte.

 

Fazit

Wer sich an Konversion wagt, der braucht vor allem viel Durchhaltevermögen. Altlastenbeseitigung und das Miteinander vieler Beteiligter zu koordinieren und Interessen unter einen Hut zu bringen sind Kernherausforderungen der Konversion. Am Ende steht aber die Chance, nicht nur das Stadtbild mitzugestalten, sondern auch attraktive Renditemöglichkeiten für sein Unternehmen zu erzielen.

(dieser Artikel ist leicht geändert auch auf dem Blog von EXPORO erschienen)

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