Management verspekuliert sich mit Schweizer Franken
Schlechtes Timing. Vor wenigen Wochen haben Oliver Porr und seine Geschäftsführerkollegen in einem Management-Buy-Out die LHI übernommen, da muss er für einen LHI-Publikumsfonds die Insolvenz anmelden. Der „Immobilienfonds Technologiepark Köln“ ist überschuldet.
Das Problem liegt nicht in der Immobilie oder im Asset Management begründet, sondern in einer Währungsspekulation: Der Fonds hat einen Teil seiner Darlehen im Jahr 2005 in Schweizer Franken aufgenommen. Der Kursverlust auf Grund des stark gestiegenen Franken beträgt umgerechnet auf den Euro 61 Millionen. Abzüglich der angesparten Liquiditätsreserve bleiben 36 Mio. Euro übrig. Anlass für das Bankenkonsortium, die Reißleine zu ziehen. Es hat die Darlehen nicht verlängert. Betroffen sind nicht nur Anleger der LHI, sondern auch eines anderen Initiators.
Der Fonds hatte sich seinerzeit gemeinsam mit institutionellen Investoren an der Immobiliengesellschaft „Narat“ beteiligt. Sie hält sieben Gewerbeimmobilien im Kölner Stadtteil Braunsfeld. Größter Mieter der insgesamt 116.000 Quadratmeter Nutzfläche ist Daimler mit 35.000 Quadratmetern. Weitere Hauptmieter sind die Ford Bank und das Bundesverwaltungsamt. Die Hälfte der zunächst an die Rhein Energie AG vermieteten Flächen hat inzwischen die Bundeszentrale für gesundheitliche Aufklärung übernommen. „Der Vermietungsstand beträgt 92 Prozent. Darin liegt also nicht das Problem“, sagt Porr, auch wenn er einräumt, dass die aktuellen Mieten im Vergleich zur Zeit der Fondsauflegung um zehn Prozent gesunken sind.
Dennoch eine Entwicklung, mit der Anleger vergleichbarer Fonds gut leben könnten. Der Fehler liegt in der Vergangenheit. Bei der Fondsauflegung ging es den Konzeptionären um den günstigeren Zins von Darlehen in Schweizer Franken. Sie nahmen die Hypothek zum Kurs von rund 1,54 auf. Nachdem die Schweizer Notenbank Mitte Januar 2015 den Mindestkurs aufgab, kostet der Euro aktuell nur noch 1,05 Franken. „Jeder Eurocent Aufwertung des Franken belastet den Fonds mit 960.000 Euro“, hat Porr ausgerechnet. Den Beleihungsauslauf hat der Fonds längst gerissen. Und trotzdem waren die Kreditgeber unter der Konsortialführung der Helaba verhandlungsbereit. Unter einer Voraussetzung. „Die Banken wollten eine Verkaufsbereitschaft sehen, um ihre Darlehen reduzieren zu können“, so Porr.
Er berichtet, dass der Fonds für die Daimler-Immobilie einen Käufer gefunden hatte, der rund 60 Millionen Euro gezahlt hätte. Gegen den Verkauf stimmten allerdings die Anleger des SHB-Altersvorsorgefonds. Er hatte sich als Dachfonds mit 80 Prozent an der KG-Tranche des LHI-Fonds beteiligt. Das Eigenkapital teilte sich seinerzeit auf in jeweils 31,75 Millionen Euro Kommanditbeteiligung und stille Beteiligung.
Wer war jetzt noch mal die SHB? Das Emissionshaus firmierte um in FIHM AG und wurde 2012 von der S&K-Gruppe um die Geschäftsgründer und Namensgeber Stephan Schäfer und Jonas Köller übernommen. Die beiden wurden im Februar 2013 wegen gewerbsmäßigem Betrugsverdacht verhaftet und sitzen seitdem in Untersuchungshaft. Der Altersvorsorgefonds wird inzwischen, wie weitere ehemalige SHB-Fonds, von der Gesellschaft „Saturia“ verwaltet.
„Die Bank hat aus der Ablehnung geschlossen, dass es keine grundsätzliche Bereitschaft gibt, Immobilien aus dem Fonds zu verkaufen und daher die Darlehen nicht verlängert“, sagt Porr. „Uns blieb daher keine andere Möglichkeit, als Insolvenz anzumelden, und zwar sowohl für die Gesellschaft Narat als auch für den Publikumsfonds.“ Für die Anleger ist der Fonds damit eine Fehlinvestition. Die Kommanditisten bekamen bis zur Aussetzung der Ausschüttungen 25 Prozent zurück, die stillen Gesellschafter gut 32 Prozent.
Erst vor wenigen Wochen hat Porr mit drei anderen Geschäftsführern die LHI in einem Management-Buy-Out übernommen. Damals lag noch eine unterschriebene Anschlussfinanzierung der Helaba vor. Das sieht jetzt anders aus. „Wir haben die LHI unabhängig vom Technologiepark übernommen, er war kein maßgeblicher Punkt“, betont Porr. Von Assets im Volumen von 21 Milliarden Euro befänden sich nur zehn Prozent in Publikumsfonds. Zum Thema S&K sagt Porr: „Wir haben S&K zu keinem Zeitpunkt gespürt. Der Fonds ist in das Saturia-Management übergegangen, und weder wir noch unsere Anleger hatten einen Nachteil dadurch.“
Er hofft nun darauf, dass sich ein Käufer findet, der 190 Millionen Euro für die sieben Immobilien im Technologiepark Köln zahlt. Doch selbst dann würden die Anleger weitgehend leer ausgehen. Das Investitionsvolumen der Objektgesellschaft summierte sich bei der Fondsauflegung auf 260 Millionen Euro.
