Mipim 2011 – Mehr Störgefühle als Euphorie

Die MIPIM 2011 hinterlässt völlig anders als erwartet Störgefühle und vielleicht auch schon wieder den Eindruck einer Endzeitstimmung eines Booms. Natürlich hat die Mipim auch dieses Jahr wieder Spaß gemacht. Im Prinzip gilt auch das Fazit des letzten Jahres. Es kam nur die Hälfte der Boombesucher, aber es fehlte niemand. Die echte MIPIM der Immobilienfachleute ist zurück. Aber auch das stimmt nur bedingt. Die Fröhlichkeit fehlte oft. Vielleicht liegt es nach fast 20 Mipim’s bei mir auch an der Gewöhnung. Andererseits gab es kaum einen Golfbag zu sehen. Wer sich für wichtig hielt, füllte seinen Terminkalender mit ebenfalls wichtigen Gesprächspartnern – oder Journalisten. Vielleicht wird es einst ein Deal danken.

Die Zufälligkeit, die ja auch den Reiz einer Mipim ausmacht, wird selten. Das Abendessen der internationalen Immobilienjournalisten auf Einladung von ZIA, ECE und Union hat natürlich auch einen speziellen Reiz – nachdem die Deutschen sich schließlich zuletzt auf dem Verbandstreffen des immpresseclub im Dezember und Cimmit, Quo Vadis, VGF-Tagung, Handelsimmobilien Kongress und Scope-Tagung in Januar und Februar gesehen hatten. So führte das Journalisten-Mittagessen von Corpus auch zur Bereicherung des Horizontes. Zumindest hielt Corpus die Austerntradition hoch und steuerte eigene Gesprächspartner bei. Tatsächlich zufällig war da noch die Sitzverteilung des traditionellen Eröffnungslunchs der Deutsche Hypo. Der neue Vorstandsvorsitzende Dr. Jürgen Allerkamp landete so durch seine Platzreservierung per Zeitung inmitten der Presse-Kollegen, die sich dort noch zufällig zusammenfanden. Da stand noch der Spaß im Vordergrund.

Natürlich gab es aus Besuchersicht auch Enttäuschungen. Die in der Szene durch breite Gürtel bekannt gewordenen jungen Damen in Claudia Schiffer Format auf den russischen Ständen, die als optisches Highlight immer einen Besuch rechtfertigten, wären diesmal beim Kaffeeklatsch in Oberpfaffenhofen nicht aufgefallen. Die meist schon bekannten Standmodelle der russischen Megaplanungen verstehen sowieso nur Insider. Stuttgart hatte seinen repräsentativen Stand gegen eine 9 qm Lounge eingetauscht, von der der Stuttgarter Wirtschaftprüfer Georg Wengert nicht allein meinte, das sei kein Stadt-Marketing, sondern eher eine „Realsatire“ des „fast krankhaften schwäbische Hangs zum Sparen“. Zur schwäbischen Gastfreundschaft habe nur noch die Standaufschrift gefehlt: „Mir gebet nix!“ (siehe S.8)

Puristisch und auf die Kernkompetenz abzielend überzeugte dagegen der Stand von Morgan Stanley mit nackten Standwänden und blonder Standbesetzung mit Laptop. Schließlich ist der Stand nicht nur eine Visitenkarte des Unternehmens, sondern auch ein Zeichen der Wertschätzung der Messebesucher. Man erkennt sofort, welche Bedeutung die berühmten Investmentbanker ihren Kunden beimessen. Nachdem die opportunistischen Fondsmanager zuletzt auch in ihrem prominentesten Boomjahre-Fonds immerhin ja einen kleinen zweistelligen Prozentsatz des Vermögens (nicht Rendite!) ihrer Immobilienanleger erhalten konnte, dürften jetzt vermehrt eigenkapitalorientierte Anleger auf die MS-Kompetenz vertrauen. Eigenkapital senkt zudem das Risiko des Totalverlustes und führt bei maßvollem Leverage immerhin dazu, dass das Eigenkapital die volle Immobilienkompetenz der Finanzspezialisten abfangen kann, ohne dass diese noch über das Bankensystem sozialisiert werden muss. Fazit: Die MS-Anleger interessiert die Immobilien-Visitenkarte wohl nicht. Wer nicht noch Wunden leckt, ist schon wieder in der Warteschlange. Die Immobilienwirtschaft interessiert wohl die MS-Verantwortlichen nicht.

Zurück zur Messestimmung: Im Ergebnis bleibt gegen jede Ausgangslogik, die Deutschland noch einige Boomjahre prophezeien müsste, ein wenig Enttäuschung. Dies war die erste MIPIM, von der das „Der Immobilienbrief“-Team skeptischer zurückkehrte, als es hingefahren war. Diesmal drückte die Internationalität eher die Erwartungen. Denn viele internationale Metropolenmärkte haben den Boom schon wieder hinter sich und sehen sich an einem Wendepunkt. Gleichzeitig bestätigte sich die internationale Anerkennung des deutschen Immobilienmarktes, der verstärkt ins Blickfeld internationaler Investoren rückt. Es waren wohl auch schon wieder einige angelsächsische Fonds vor Ort, die wieder von Eigenkapital in dreistelligem Millionenbereich berichteten, das ihnen zur freien Verfügung für Deutschland-Investments bereitstünde. Das erinnerte an 2004/2005, den Vorbereitungsjahren des Investment-Booms.

In Deutschland ist die Investitionsstimmung nach wie vor gut. Allerdings sei die Stimmung besser als die Geschäftspotentiale, berichten zusammengefasst viele Gesprächspartner. Wir haben gemeinsam mit dem Team vom Platow Brief einige Statements eingeholt (s. u.).

Morgan Stanley auf der Mipim

Morgan Stanley auf der Mipim

Steigende Zinsen und fehlendes Eigenkapital der Banken führt zur Kreditrückführung. Das ist wenig expansiv. Immobilien der Core-Kategorie bleiben knapp. Die Risikobereitschaft sei noch nicht wieder zurück, war oft die Meinung. Die Vermietungsmärkte würden zwar wieder lebhafter, jedoch würde immer noch für jede Neuvermietung eine meist größere Fläche frei. Eine Konsolidierung des (Core-) Marktes stehe auch in Deutschland bevor.

Der Fondsmarkt werde durch Regulierung, knappe Assets und vor allem unzureichende Möglichkeiten der Eigenkapitalzwischenfinanzierung auf absehbare Zeit nicht zu alter Stärke zurückfinden. Downsizing sei die unvermeidbare Folge. Allerdings haben wir da vielleicht eine Lösung in petto. Wir haben Kontakte aufgebaut, die bei der EK-Zwischenfinanzierung von Fonds mit belegbarer Platzierungsstärke bereit sind, mit Eigenkapital einzuspringen. Da können wir Kontakt herstellen. Anruf bei uns mit Stichwort „EK-Zwischenfinanzierung“ wird schnell bearbeitet.

Das Überraschende an der Mipim war trotz des möglichen internationalen Einstiegs eine an eine Endzeit eines Booms erinnernde Stimmung. Nach aller „Der Immobilienbrief“-Erfahrung wäre in Deutschland aber gerade erst das erste Drittel des Aufschwungs, das durch Sicherheitsdenken mit Investments in gute Lagen und gute Mietverträge gekennzeichnet ist, zurückgelegt. Klassisch folgt jetzt die zweite Phase mit erhöhter Risikobereitschaft in einem sich erholenden Vermietungsmarkt. In einer dritten Stufe mehren sich dann die Investment-Auswüchse und die Hinweise der dann neuen Immobilienjugend, dass durch neues, jetzt endlich professionelles Asset Management – oder wie es in 2 Jahren auch immer heißen möge – Leerstände zu Chancen werden. Als immer wieder neue Botschaft folgt dann die Weisheit, das Geheimnis des Immobilieninvestment liege
in günstigem Einkauf und teurem Verkauf. Das habe man ja gerade bewiesen. Dann kommt normalerweise der Absturz.

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