Thomas Döbel, Münchner Korrespondent „Der Immobilienbrief“
Der Münchner Markt für Gewerbeimmobilien boomt weit. Sowohl bei den Vermietungen von Büroflächen, als auch bei den Investments in Gewerbeimmobilien wurden im Gesamtjahr 2016 erneut deutliche Zuwachsraten gegenüber dem Vorjahr erzielt.
Hohe Nachfrage nach Büroflächen bei geringer Leerstandsrate
Der hohe Flächenumsatz von insgesamt 778.000 qm (Quelle: BNP Paribas Real Estate) zeigt die andauernde starke Nachfrage nach Büroflächen in München. Der bereits gute Vorjahreswert wurde damit im dritten Jahr in Folge gesteigert und wuchs erneut um 5% Insgesamt war dies der höchste Flächenumsatz in München seit 2011. Lässt man bei der Berechnung die von Eigennutzern belegten Büroflächen (rund 50.000 qm) außen vor, lag die reine Vermietungsleistung mit fast 730.000 qm sogar um 12 % höher als im Jahr 2015.
Mnchen Panorama (Quelle: fotolia)
Im Bundesgebiet erreicht München nach Berlin auch 2016 den zweithöchsten Flächenumsatz. Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH in München führt dies auf die gute Konjunktur sowie die ausgesprochen gesunde Wirtschaftsstruktur der bayrischen Landeshauptstadt zurück. „Dies zeigt sich auch daran, dass die starke Nachfrage von allen Marktsegmenten und einer Vielzahl von unterschiedlichen Branchen getragen wurde.“
Großnutzer von Flächen über 5000 qm trugen mit 19 Abschlüssen – darunter drei Eigennutzungen – und 197.000 qm (Quelle: Colliers International) zu gut einem Viertel des Flächenumsatzes bei. Zu den größten Abschlüssen zählten mit 32.000 qm Büro- sowie 15.000 qm Light-Industrial-Flächen die Mietvereinbarungen mit BMW. Der Autokonzern siedelt sein Forschungs- und Entwicklungszentrum „Autonomes Fahren“ im Business Campus Unterschleissheim an. Zudem hat BMW in der Microcity Unterschleissheim weitere 11.400 qm für den Fuhrparkdienstleister Alphabet angemietet. Im Cityrand Süd wurden außerdem jeweils mehr als 15.000 qm an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben sowie an die Landeshauptstadt München vermietet.
Insgesamt hat sich der Leerstand im Jahresverlauf wie schon in den vorhergehenden sechs Jahren weiter verringert. Er sank um 8% auf 855.000 qm und damit auf den geringsten Stand seit 15 Jahren. Nachdem nur noch 27,5% dieser Flächen (235.000 qm) als moderne Leerstandsflächen bezeichnet werden können, sind in dem Marktsegment besonders in zentralen Lagen inzwischen Angebotsengpässe zu verzeichnen. Die Leerstandsrate ging im Gesamtmarkt auf 4,2% zurück. Innerhalb des Mittleren Rings liegt die Leerstandsrate mit 0,5% bis 2,6% je nach Teilmarkt besonders niedrig. Sie liegt damit auf gleichem Niveau wie in Berlin und unterhalb der sogenannten Fluktuationsreserve. Mit über 6% sind nur in den nördlichen Umlandgemeinden noch leicht höhere Leerstandsraten zu verzeichnen.
Während es für Mieter immer schwieriger wird, in München geeignete Flächen zu finden und sie daher Kompromisse bei Lage und Ausstattung eingehen müssen, sind Vermieter in der Lage, höhere Mietpreise durchzusetzen. Die Angebotsverknappung führte bei gestiegener Nachfrage zur deutlichen Mietpreissteigerung auf breiter Front. Die Spitzenmiete beziffert Colliers International mit 35,00 €/qm und BNP Paribas mit 36,00€. Besonders in Lagen, wo kaum noch Flächen verfügbar sind, seien zum Teil kräftige Anstieg der Höchstmieten zu verzeichnen. Am Stadtrand ist sie beispielsweise innerhalb eines Jahres von 17,00 auf 24,00 €/qm geklettert. Die Durchschnittsmiete des Gesamtmarkts lag zum Jahresende 2016 bei 16,00 €/qm. Im Stadtgebiet lag sie bei 17,70 €/qm und im Umland bei 11,10 €/qm.
Peter Biegelmaier, Chef der Bürovermietung bei Colliers International Deutschland, erwartet auch für 2017 wieder einen überdurchschnittlichen Flächenumsatz von mehr als 700.000 qm. Auf die fehlenden Flächen müssten Großnutzer mit längerem Planungshorizont derzeit durch die Verlängerung von Bestandsverträgen reagieren, die zur Überbrückung der Zeit bis zur Fertigstellung des neuen Gebäudes dienten. Biegelmaier sieht ein Ende der angespannten Marktsituation in weiteren spekulativen Projekten mit an den Standort angepassten Vermietungskonzepten, die dem Markt sehr gut tun würden.
Groß-Transaktionen bestimmen Münchner Investmentmarkt 2016
Mit 6,8 Mrd. € (Quelle: Colliers International) wurde das Transaktionsvolumen am Münchner Markt für Gewerbeimmobilien 2016 um 15% gegenüber Vorjahr gesteigert. Die Summe war nur im Jahr 2007 noch etwas höher. München lag damit knapp hinter Frankfurt aber noch vor Berlin.
Vor allem Großtransaktionen trugen zu dem kräftigen Wachstum bei. Mit über 500 Mio. € war der Verkauf der Highlight Towers durch KanAm an die CommerzReal die größte Transaktionen, gefolgt vom Erwerb der Baywa-Zentrale durch Wealth Cap für 280 Mio. € sowie vom Verkauf des Gebäudeblocks Karstadt am Hauptbahnhof für 250 Mio. €. Und auch von der bundesweit größten Transaktion des Jahres, nämlich dem Verkauf eines Portfolios von OfficeFirst, das BlackRock für 3,3 Mrd. übernahm, befinden sich Bürogebäude im Wert von rund 700 Mio. € in der bayrischen Metropole. Insgesamt übertrafen die Investitionsvolumina von 19 Transaktionen jeweils die 100 Mio. €-Marke. Sie machten mit insgesamt 3,1 Mrd. € 46% des Jahresvolumens aus.
In allen Marktsegmenten wurde ein sehr lebhaftes Investmentgeschehen beobachtet, was sich auch in der Zahl von 140 erfassten Deals widerspiegelt, erläutert Stefan Bauer, Münchner Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate. „Der hohe Anlagedruck infolge des Niedrigzinsumfeldes spiegelte sich neben den Core-Investments in Zentrumslagen auch in der großen Nachfrage nach Objekten im Münchner Umland wieder, das mit einem Transaktionsvolumen von 1,1 Mrd. € gefragt wie lange nicht mehr war“, beschreibt Research-Analyst Tobias Seiler von Colliers International München die Marktsituation in der Stadt.
Auf die Assetklasse Büroimmobilien entfielen mit 4,9 Mrd. € fast drei Viertel des Transaktionsvolumens – auch beflügelt von den guten Ergebnissen am Bürovermietungsmarkt. Einzelhandelsimmobilien trugen zu 13% des Volumens, Hotel-Investments zu 7% sowie Industrie- und Logistikimmobilien zu knapp 6% bei.
Mit knapp einem Viertel des Volumens (1,7 Mrd. €) bildeten – wie schon in den vergangenen Jahren – in- und ausländische Offene Immobilien- sowie Spezialfonds die stärkste Investorengruppe. Rund 1 Mrd. € investierten jeweils opportunistische Anleger sowie Projektentwickler und Bauträger. Und Versicherungen und Pensionskassen, die auch auf Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial setzen, investierten zusammen 1,2 Mrd. €.
Nach 44% im Vorjahr kamen in 2016 rund ein Drittel des Investitionsvolumens von ausländischen Anlegern. Das limitierte Angebot und die gleichzeitig starke Nachfrage haben zu weiter sinkenden Renditen im Jahresverlauf 2016 geführt. Dies gilt insbesondere für Büroimmobilien. Nach Berechnungen von BNP Paribas haben die Anfangsrenditen in 2016 um 35 Basispunkte auf aktuell 3,3% nachgegeben. Damit ist München gemeinsam mit Berlin weiterhin die teuerste Stadt Deutschlands.
Die Münchner Immobilienexperten gehen aus heutiger Sicht – bei günstigen globalen Rahmenbedingungen – auch für 2017 von einem starken nachfragebestimmten Investmentmarkt bei Gewerbeimmobilien aus. Die Produktknappheit wird nach ihren Einschätzungen auch durch neue Projektentwicklungen und deren Realisierung nicht spürbar beseitigt und der Druck auf die Rendite weiterhin hoch bleiben.