Nachschuss vs. Downpayments bei geschlossenen Fonds im Krisenumfeld

Im sprachlichen Umgang ist das „Nachschießen“ von Kapital für die Anleger Geschlossener Immobilienfonds der „worst case“. „Gutes Geld dem schlechten hinterherwerfen“ ist oft die Interpretation. Selten werden aber Gründe und Ziele differenziert betrachtet.

Es ist schließlich etwas völlig anderes,

  • ob ein haftender Gesellschafter in einem BGB Fonds oder einem KG Modell mit doppelter Haftsumme nachschießen muss, um die Insolvenz des Fonds zu vermeiden und um zu verhindern, dass er mit seiner vollen, steuerlich nicht mehr verwertbaren Haftung konfrontiert wird, oder
  • ob bei einem Betriebsfortführungskonzept der laufende Betrieb des Investitionsguts finanziert werden muss, wie zum Beispiel bei Schiffsfonds, die mangels Frachtaufträge für ihre Schiffe keine laufenden Einnahmen haben, oder
  • ob bei einem Betriebsfortführungskonzept sogar die laufenden Drittkosten von geschlossenen Fonds wie zum Beispiel die Fondsverwaltungsgebühren an die Initiatoren sowie laufende Einnahmenunterdeckungen finanziert werden müssen oder
  • ob lediglich bei einem ansonsten in der Vermietung und Investition gesunden Fonds aus banktechnischen Gründen Downpayments geleistet werden müssen, die voll in die Tilgung gehen, also 1:1 das werthaltige Eigenkapital des Fonds erhöhen.

Leider gehen die Unterschiede in der Wahrnehmung der Presse und Öffentlichkeit durcheinander. Ebenso wie simple LTV bedingte Kredittilgungen als „Fonds in Schwierigkeiten“ dargestellt werden, finden sich Initiatoren, die sich Risiken, wie z. B. Fertigstellungsrisiken, nachfinanzieren lassen, die sie niemals einem Fondsanleger hätten aufbürden dürfen oder die in Australien ohne Krisenfolgen auf einmal LTV Probleme haben, als Helden wieder, die damit auch noch ihre Platzierungsbilanz aufpeppen.

Während die Nachschüsse zur Vermeidung des Haftungseintritts regelmäßig ohne positive Perspektiven sind, da diese Art Fonds mit großer Wahrscheinlichkeit niemals mehr in ihr Eigenkapital hineinwachsen, und am besten mit religiösen Aktivitäten begleitet werden sollten, ist beim Betriebsfortführungsmodell der Einzelfall durchzurechnen. Es dürfte sich in vielen Fällen sicherlich als sinnvoll erachten, einen Schiffsfonds im sich erholenden Chartermarkt zu retten, um von der Zukunft profitieren zu können. Natürlich entscheidet der Einzelfall. Inwieweit die Rettung von Sonder-AfA Fonds durch Nachschüsse sinnvoll ist, hat sich uns schon während der letzten Dekade nicht erschlossen. Die Marktwerte liegen hier oft nur bei einem Drittel bis zur Hälfte des Fondsvolumens wie sich leicht aus einem Überschlag der Marktmieten zu kalkulierten Mieten und der kalkulierten Multiplikatoren ergibt.

Völlig anders sieht es regelmäßig mit Downpayments bzw. Eigenkapitalerhöhungen eines Fonds aus, dessen Immobilien gut vermietet sind, aber entweder unter Nachforderung der Banken wg. Bewertungsänderungen (LTV Loan to Value) und daraus resultierenden Verminderungen der Immobiliensicherheiten sowie wg. marktbedingt veränderter Einnahmensituation bzw. reduzierter Schuldendienstdeckungsquote (DSCR, Debt Service Coverage Ratio) zu leiden hat, oder der mit Prolongierungserfordernissen wg. verschobener Verkaufsaktivitäten konfrontiert ist. In beiden Fällen nutzt die Bank die Verhandlungsmacht. Der Fonds wiederum hat die beste Verhandlungsmacht, wenn die Eigenkapitalerfordernisse erfüllt werden. Hier geht die Nachzahlung in vollem Umfang in das werthaltige Eigenkapital des Fonds. Es wird Fremd- durch Eigenkapital ersetzt. Das führt zu einer konservativeren Finanzierungsstruktur der Beteiligung mit verbesserten Kreditkonditionen.

Man fragt sich natürlich, wie es zu den Nachforderungen bei Fonds kommen kann. Zum einen scheint bei deutschen Initiatoren die Bedeutung der angelsächsischen LTV-Klauseln nicht erkannt worden zu sein. Bei deutschen Krediten gab es früher ähnliche Klauseln, die aber immer bedeutungslos waren, so lange der Kapitaldienst geleistet wurde. Dass die neuen Klauseln, die eigentlich den Banken nur mehr Sicherheit bei Non Recourse Krediten geben sollten, diese in Handlungszwang setzten würden und aus stabilen Krediten allein aus Covenance-Gründen beachtenswerte Engagements machen würden, mussten prominente deutsche Initiatoren lernen. Die IVG konnte das Problem bei der berühmten Londoner „Gurke“ aber allein mit Ausschüttungsthesaurierung lösen. Sachsenfonds musste für Australien Eigenkapital sammeln. Ein wenig schlechter ist die Verhandlungsposition, wenn krisenbedingt geplante Verkäufe verschoben werden müssen und „Aussitzen“ die sinnvollste Immobilien-Strategie ist. Dann hilft frisches EK auf jeden Fall weiter.

Last but not least lernen manche Initiatoren jetzt auch die Nachteile internationaler Aktivitäten kennen, deren Vorteile durch günstige Konditionen sie gerne genutzt hatten. Wenn es Banken im Kerngeschäft oder an der Heimatfront schlecht geht, zieht man sich aus Randbereichen zurück. Darunter litten z. B. LV-Fonds deren Financiers in der Krise keine Lust mehr hatten. Ebenso gebeutelt sind Kunden, deren Banken sich aus den Regionen zurück ziehen. Das wird Immobilien-Kredite treffen.

Fazit: Nachschüsse sind nicht über einem Kamm zu scheren. Die Bandbreite reicht von Desaster über rational unternehmerisch vertretbar bis lästig, aber sinnvoll und alternativlos. Letzteres ist sicherlich bei Downpayments ansonsten funktionierender Fonds der Fall. Die Fälle dürften häufiger werden. Denn anders als üblicherweise erwartet, geht es der Immobilienwirtschaft bei sich aus der Krise erholenden Banken zunächst schlechter. Aus der Alternativlosigkeit des Krisenhöhepunktes folgt jetzt die Optimierung des Geschäftes. Bei erhöhter Verhandlungsmacht sehen Immobilien-Kreditnehmer leicht alt aus.

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