Dr. Thomas Beyerle
Es mutet auf den ersten Blick befremdlich an, wenn der Gastgeber von sich selbst behauptet, er wäre „eigentlich zu teuer“ für ausländische Investoren – also jene die sich aufgemacht haben die größte Immobilienmesse der vier Länder zu besuchen. Und es waren viele, denn die Business Arena in Stockholm hat mit diesjährig 4.800 Besuchern einen neuen Besucherrekord aufgestellt. Gekommen war alles was Rang und Namen hat aus Schweden, Finnland, Norwegen und Dänemark. Ergänzt um eine Reihe internationaler Adressen welche sich aus strategischen Gründen ein Bild machen wollten. Von Advokatfirman Cederquist, über Catella, Newsec, SEB bis zur Stadt Örebro reihten sich rund 100 Aussteller im Stockholm Waterfront Congress Centre. Gewerbe und Wohnnutzung paritätisch verteilt.
Die hohe Attraktivität für diese Veranstaltung ist denn auch ein Ausdruck der allgemeinen Investitionstätigkeit in Sachwerte und in stabile, sprich risikoarme Länder bzw. Standorte. Zumal: wer würde den Ländern unterstellen, dass diese eine „volatile und politische Entwicklung“ haben?
Portfolioallokationen internationaler Investorengruppe „Nordics beizumischen“ sind deshalb en vogue. Gerade diese gestiegene Aufmerksamkeit, untermauert durch Ankündigungen aus den USA oder Asien, irritiert die lokalen Akteure sichtlich, jenseits vom klassischen An- und Verkaufsprozess. Internationale Investoren sind willkommen, aber gleich so viele? Obwohl Skandinavier als eher zurückhaltende Menschen gelten, war ob der gestiegenen Aufmerksamkeit auch schnell klar, dass wer „in den Nordics“ investieren möchte „eigentlich nur verlieren kann – denn die Nordics gibt es nur im Blickwinkel sehr großer Investorengruppen mit einem fundamental angelegten Makroblick“, so Michael Wolf, Vorstand der Swedbank bei seiner Eröffnungsrede. Klare Worte für anwesenden Portfoliostrategen. Einfacher formuliert: die Unterschiede zwischen Norwegen und Finnland entsprechend denen von Österreich zu Spanien und sollten Berücksichtigung finden. Realistischerweise fügte er an, dass allein durch die 3 Währungen eine Herausforderung besteht für Investoren aus dem Dollar oder Euroraum. Die Empfehlung war deshalb fast zu simpel, denn die Selektion auf ein Land, ein Standort und eine Teilmarktklasse sollten für die meisten ausländischen Investoren denn den einzig gangbaren Weg darstellen.
Stichwort Preislevel: jede Investition eines Eurolandinvestors muss abgesichert werden. Das der schwedische Kronen aktuell zur Volatilität neigt, hat deshalb seinen Preis. Mit anderen Worten: von einer durchschnittlichen Objektmarktrendite aus dem Core Segment von 4,8 bleibt im Schnitt eine 3,7 übrig. Attraktiv beim Vergleich mit dem Geldmarkt, aber gleichzeitig europäisches Spitzenniveau der Rendite – liegt also auf einem Level mit London und Paris. Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass einige deutsche Investoren aktuell den Exit bestreiten. Der „Ausländeranteil“ am gesamten Stockholmer Investmentmarkt ist von 2010 (45%) auf 22% (2013) zurück gegangen. Die Ankündigungen stehen zumindest bisher noch nicht im Verhältnis zu Investitionen. Chancen liegen hingegen mit einem Renditeunterschied von 50-90 Basispunkten noch in Malmö und Göteborg. Dh die sog. Secondary Locations bieten aktuell ein hohes Investitionspotenzial – bei klarer Sicht auf die Exitmöglichkeit. gerade Schweden und Finnland haben hier deutliches Potenzial. Aufgrund eher zurückhaltender Projektentwicklungsvorhaben machen Objekte mit Optimierungspotenzial deutlich Sinn, wenn durch klassische Asset Management Aktivitäten der Wert gehoben werden kann. Schwierig ist dabei aber die Objektkombination Erstbezug/Neubau (den es so gut wie nicht gibt) – das sind aktuell typische Pensionskassenobjekte von nationalen Investoren – dort wird man als deutscher oder britischer Investor eher nicht zum Zuge kommen. Das Preislevel für diese Gruppe ist „sportlich“ – immer abhängig vom Risikoverständnis. Die Arbeit einem lokalen Assetmanager zu überlassen macht mehr Sinn als „aus Deutschland das Portfolio vor Ort zu steuern“. Will sagen lokale Marktkenntnis und -präsenz ist immer noch die beste Absicherung. Spannend war das breite Angebot an Fachvorträgen, zumeist in Schwedisch und die insgesamt hohe Transparenz welchem einem bei den gesprächen begegnete.
Fazit: was wir in 14 Tagen als superdynamische und erfolgreiche EXPO REAL in München erleben dürfen, hat einen genau so dynamischen, aber auch nüchternen Vorläufer – die Business Arena in Stockholm. Ein Besuch sollte Pflicht sein für alle die Europa auf dem Investitionsradar haben.