O-Töne von der MIPIM – Krise überstanden, von Boom keine Rede

Wir haben gemeinsam mit „Der Platow Brief“ einige Statements gesammelt:

Jürgen Allerkamp, Deutsche Hypo Vorstandsvorsitzender, sieht „Weniger Besucher, aber mehr Geschäft. Das Vorkrisenniveau ist indes noch nicht wieder erreicht. Der Aufschwung auf den meisten europäischen Immobilienmärkten ist von steigender Investitionsbereitschaft insbesondere in den deutschen Markt gekennzeichnet. Dabei gewinnt value-add an Bedeutung.“

Real I. S. Vorstand Jochen Schenk sieht gute Stimmung und hohe Dealbereitschaft. Gesucht würden weiterhin vor allem Core/Core+ Objekte. Die Veränderung liege darin, dass ganz leichte Leerstände eher akzeptiert würden. Der Shift zu Akzeptanz von mehr Value added sei erst in Anfängen zu erkennen, die Risikobereitschaft sei immer noch gering.“

Auch Axel König, Chef von NAI apollo meint: „Bezüglich MIPIM habe ich manchmal den Eindruck, dass die Organisation mit Zahlen ´spielt`. Aus meiner Sicht gab es 2011 weniger Teilnehmer als 2010. Daraus lässt sich ableiten, dass nach wie vor hohe Kostensensibilität gegeben ist. Ganz oft habe ich gehört: ´wir senden lieber mehr Mitarbeiter zur Arbeitsmesse Expo Real`. Dennoch – wer wie wir viel mit internationalen Kunden zu tun hat, ist auf der MIPIM richtig aufgehoben. Unzweifelhaft ist sehr viel Kapital ´auf der Suche`! Natürlich steht CORE im Vordergrund, jedoch steigt das Interesse an opportunistischen Deals oder aber Core+ an. Also bleibt es bei erkennbar ´vorsichtigem Optimismus` und eindeutigem Interesse an Deutschland. Wir hoffen sehr, dass die Apokalypse in Japan sowie die Unruhen in Nordafrika keine zu große Bremswirkung entfalten. Jedoch bedingen all diese Themen auch, dass immer wieder neues Kapital ´produziert` wird. Somit ist erhöhte Inflation zu erwarten, und das kann sich als Beschleuniger für die Immobilienwirtschaft entpuppen.“

Bernd Uwe-Willer, Deutschlandchef bei Savills ist verhalten optimistisch: „Die Stimmung dieses Jahr auf der Mipim war deutlich besser als im Vorjahr, doch auch, wenn die Zuwächse des Transaktionsvolumens Anlass zu Optimismus geben und Investoren außer nach Core auch wieder nach Core+ und Value added schauen, ist noch keine vollkommene Normalität wieder eingekehrt. Doch es geht stetig bergauf.“

Alstria-Chef Olivier Elamine ist ebenfalls skeptisch. “Mir erscheint die Stimmung im Immobilienmarkt in der öffentlichen Wahrnehmung zu optimistisch. In unseren persönlichen Gesprächen auf der Mipim waren die Einschätzungen der Marktteilnehmer realistischer“.

Das meint auch Jochen Schäfer-Surén, Partner und Head of Hotel and Leisure Internos Real Estate Investors: „Ich war überrascht, dass die Stimmung auf der diesjährigen MIPIM fast unbeeinträchtigt von den Fundamentaldaten der Finanzmärkte schien. Der Übergang zu ‚Business as usual‘ oder gar Optimismus erscheinen mir verfrüht. Für 2011 erwarte ich auch noch keine großartige Steigerung des Transaktionsvolumens bei Hotels im Vergleich zu 2010. Bei dem Verhältnis zwischen Investoren und Hotelbetreibern schwingt das Pendel allerdings bereits wieder zurück zugunsten der Investoren. Die Zeit z. B. der ’non-disturbance clauses‘ ist wohl vorbei.“

Klaus Franken, GF Catella Property Group, lobt Termintreue und effiziente Gespräche. „Alle sprechen darüber, ob die publizierte Besuchersteigerung von 7% tatsächlich stattgefunden hat – viel wichtiger aus unserer Sicht ist, dass die Qualität der Gespräche deutlich gestiegen ist. Die Termintreue und die inhaltlichen Aussichten waren selten auf einer MIPIM so gut wie in diesem Jahr. Die Branche löst sich zusehends aus der Core-Fixierung und überwindet langsam die Nach-Krisen-Effekte. „Zurück zu Normalität“ ist das Beste, was sich von der Messe und dem Markt berichten lässt.“

Peter Rösler, BNPPRE, kritisiert das Fehlen der Asiaten und die „immer militantere“ Akkreditierung durch die Reed Midem. Positiv sei die angenehme Teilnehmerzahl auf reduziertem Niveau. Trotzdem seien die Entscheidungsträger fast aller Kunden vor Ort gewesen. Die Mipim sei fast eine „Arbeitsmesse“ geworden. Da Deutschland zudem weltweit „everybody’s darling“ sei, war es für Rösler eine der effizientesten Mipim’s seit Bestehen.

Auch Wulff Aengevelt stellte das Fehlen der „Lachslutscher“ fest, während deutlich mehr „Dealmaker“ auf der Messe gewesen seien.

Michael Wilke, Signa Vertriebsvorstand, sieht die Hauptschwierigkeiten darin, dass das Business in europäischen Auslandsmärkten fast unmöglich sei. Die Preise in London oder Brüssel erreichten Boom-Niveau. Wenn in Brügge z. B. Renditen von unter 5% realisiert würden, rücke Deutschland in den Fokus.

Ulrich Kissing, Vorstandschef der Investitionsbank Berlin stellte fest: „Berlin präsentiert sich auf der MIPIM in gleicher Größe und Intensität wie in den letzten Jahren. Das spiegelt auch die Attraktivität des Berliner Immobilienmarktes wider. Die Erwartungen der Investoren für den Berliner Markt sind positiv und das Interesse, Bestände in Berlin zu erwerben, ist groß. Dies gilt auch für einfache Lagen, die als wertbeständig angesehen werden. Wir als IBB stehen bereit, wenn sinnvolle Finanzierungen im Berliner Markt angefragt werden.“

Für James Bauer, Managing Director bei der Reag GmbH machte die Messe wieder einen besseren Eindruck als in den letzten Jahren, auch wenn die tatsächlichen Besucherzahlen wohl weit hinter den der vergangenen Boomjahre zurückgelegen haben, was eher positiv zu beurteilen war. „Generell konnte man den Eindruck gewinnen, dass die sehr positive Berichterstattung in der Immobilienrealität noch nicht ganz angekommen ist, weil es nach wie vor anscheinend nur Finanzierungen für „Core“-Objekte gibt. Allerdings ist tatsächlich ein positiver Trend festzustellen. Deutschland präsentierte sich gewohnt stark und war »gefühlt« der Liebling ausländischer Investoren unter den Investitionsstandorten.“

Von weniger Schaulaufen und mehr Fachmesse sprach auch Susanne Klaußner, Vorsitzende der Geschäftsführung bei GRR Real Estate Management: „Die MIPIM 2011 war seitens der deutschen Investoren geprägt von Sachlichkeit und Gelassenheit bzw. Optimismus in Bezug auf die Entwicklung gerade des deutschen Marktes. Im Gegensatz zu früheren Jahren standen nicht ausschließlich die diversen Parties und Empfänge im Mittelpunkt, sondern wieder der Markt und konkrete Geschäftsansätze. Handelsimmobilien stehen im Fokus der Investoren. Man hat die Vorzüge der Asset Klasse Retail erkannt. Mein Fazit: Die MIPIM war dieses Jahr aus meiner Sicht wieder eine Fachmesse mit angenehmem Ambiente und weniger ein Schaulaufen, was der Veranstaltung und deren Renommee sicher gut tut.“

Deutschland – everybodies darling

Hubert Spechtenhauser, Geschäftsführer der Hannover Leasing meint: „Die Stimmung auf der MIPIM war in diesem Jahr deutlich positiver als noch im vergangenen Jahr. Die Marktteilnehmer erwarten für 2011 ein deutlich höheres Transaktionsvolumen und sich stabilisierende Cap Rates – nicht zuletzt aufgrund der Erwartung steigender Zinsen. Rückblickend auf die vergangenen Jahr bleibt festzuhalten: Vor vier Jahren herrschte Gier, vor zwei Jahren Angst und jetzt wieder Zuversicht. Deutschland steht wegen dem vergleichsweise deutlich besseren Wirtschaftswachstum aktuell bei Immobilieninvestoren im Zentrum der Aufmerksamkeit. Vor allem Core-Objekte sind bei internationalen Investoren, insbesondere aus dem angelsächsischen Raum, sehr beliebt. Neben Deutschland stehen in Europa die westeuropäischen Kernmärkte Großbritannien und Frankreich im Fokus der Investoren. Hinzu kommen die Märkte in den Niederlanden und Belgien, die insbesondere für geschlossene Fonds interessant sind. An Immobilien in Osteuropa ist das Interesse der Immobilieninvestoren wieder erwacht. Vor allem der polnische Immobilienmarkt verspricht durch das prognostizierte starke Wirtschaftswachstum und die noch günstigen Preise attraktive Investmentchancen. Neben unseren Wettbewerbern aus dem Bereich der geschlossenen Fonds haben wir in diesem Jahr auf der Messe insbesondere REITs und Pensionskassen gesehen, die 2011 verstärkt investieren werden.“

Auch Christoph Wittkop, Sprecher der Geschäftsführung der PAMERA Asset Management GmbH sieht wachsendes Interesse an deutschen Immobilien: „Die Stimmung auf der diesjährigen MIPIM war gut und in Bezug auf den deutschen Investment- und Vermietungsmarkt realistisch. Das Interesse aus dem Ausland an deutschen Objekten beginnt wieder zu steigen. Die Banken agieren weiterhin verhalten und selektiv, sind aber bereits wieder auf der Suche nach Neugeschäft mit überschaubaren Risiken. Returns von 12 – 16% IRR werden voraussichtlich wieder häufiger möglich sein. Bei Einstieg in Developments sicher auch mehr. Wirklich opportunistische Returns werden aber nur unter Inkaufnahme von Development-/Refurbishmentrisiken zu erzielen sein. Marktchancen sehen wir bei Objekten mit lösbaren Problemen in 2-er Lagen, die heute noch schwer zu finanzieren sind. Vermietungs- und Developmentkapazitäten werden zunehmend eine wichtigere Rolle spielen. Mittlere und kleinere Portfoliotransaktionen mit massivem Asset Management Bedarf werden still platziert und durch Spezialisten betreut werden müssen. Kauf und Wertsteigerung durch reine Yield Compression ohne aktives Management und Investitionen dürfte es kaum noch geben.“

Für Peter Tzeschlock, Vorstandsmitglied der Drees & Sommer AG stand vor allem die Umnutzung von Bestandsgebäuden im Fokus: „In diesem Jahr waren auffallend viele finanzkräftige Investoren auf der MIPIM. Insgesamt konnten wir eine neue Offenheit in der Immobilienwirtschaft bemerken. Investoren suchen nach innovativen Geschäftsmodellen und streben einen möglichst großen – und frühzeitigen – Einfluss auf die Realisierung von Projekten an. Zentrales Thema in Cannes war dabei die Umnutzung von Bestandsgebäuden. Um Leerstand zu vermeiden, ziehen Investoren vor allem auch Umnutzungen in Betracht, etwa von der Büroimmobilie zur Wohnimmobilie. In diesem Zusammenhang wird vor allem auf verbindliche Machbarkeitsstudien großer Wert gelegt, da sie die Basis für rentable Investitionen sind.“

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