Offene Fonds wieder im Aufwind

BIIS Bewerter-Verbandstagung zeigt Beruhigung

Die BIIS Tagung des Verbandes der Bewerter der Offenen Immobilienfonds war die erste Tagung des Jahres, die politische Matadore, Fondsverband und ministeriale Regulierungsbemühungen aufeinandertreffen ließ.

Im Einleitungsstatement der BIIS-Jahrestagung machte Moderator Werner Rohmert die Entwicklung der Weltuntergangsstimmung des letzten Jahres im Vergleich zur Aufbruchsstimmung des laufenden Jahres deutlich. Außerdem solle man vermeiden, Marktentwicklungen einer Rechtsform anzukreiden. Zudem seien Offene und Geschlossene Immobilienfonds zwei völlig verschiedene Welten, die Regulierer und Politik leicht vermischen. Die wichtigsten Gründe für den Optimismus: CDU Finanzausschussmitglied Ralph Brinkhaus stellte klar, dass die Politik auf jeden Fall dafür stehe, dass der Kleinanleger eine Beteiligungsmöglichkeit am professionellen deutschen Immobilienmarkt behalten solle. Brinkhaus machte zudem deutlich, dass noch nichts entschieden sei. Der Regulierungsentwurf hat noch Abstimmungsbedarf, ist aber nicht mehr prohibitiv. Offene Fonds haben wieder Mittelzuflüsse. Die auf die Stimmung drückende Unsicherheit der zur Abwicklung anstehenden Fonds ist durch die finale Entscheidung herausgenommen. Jetzt wird professionell gearbeitet. Mit Thomas Richter, dem neuen Hauptgeschäftsführer des BVI ist auch ein neuer Ton eingekehrt, der auf sinnvolle Kompromisse statt auf kurzbeinige Powerstatments, die sein Vorgänger bevorzugte, setzt. Der Regulierungsenthusiasmus des BMF und des zuständigen Referatsleiters Uwe Wewel weicht einer pragmatischen Sichtweise. Während für eine neue regulierungsbereite Szene der geschlossenen Fonds die dem KAGB unterliegende Investment KG’s auch eine Chance bedeutet, sind bei den Offenen Immobilienfonds die zu erwartenden Ergebnisse auf jeden Fall lästig.

Bei den Offenen Fonds, die mit dem Gesetzesentwurf im Prinzip leben können, ergeben sich als wichtigste Szene-Kritikpunkte die Ungleichbehandlung alter und neuer Fondsanleger durch die geplante Abschaffung des 30 T€-Rückgaberechtes, die nicht Investmentrecht entspräche, die Abschaffung der Sachverständigenausschüsse und deren Ersatz durch Einzelgutachter, die unterschiedliche Bewertung von Direktinvestments und Immobilien in Gesellschaften sowie die Beschränkung von Anteilsausgabe und Rücknahme auf Stichtage. Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg wies auf deutliche Schwächen des Gesetzesentwurfs unter Verbraucherschutzgesichtspunkten hin. In diesen Punkten besteht Nachbesserungsbedarf, dem Uwe Wewel jedoch widersprach.

Ausverkauf der abzuwickelnden Fonds? Unsicherheit resultiert nach wie vor aus der Fondsabwicklung, die naturgemäß die denkbar schlechteste Lösung der Vermögensoptimierung darstellt, wie Professor Steffen Sebastian deutlich machte. „Der Immobilienbrief“ hatte schon oft darauf hingewiesen, dass ein gewachsenes Portfolio mit unterschiedlichen Lebenszyklusphasen und Mietrestlaufzeiten in einem auf Core fixierten Umfeld in der Abwicklung bei einem erheblichen Teil des Portfolios Probleme bereiten müsse. Eine brandaktuelle Untersuchung von RREEF zeigt tatsächlich auf, dass Abwicklungsfonds tendenziell bessere Immobilien mit deutlicheren Preisabschlägen verkaufen als aktive Fonds. Vor dem Hintergrund des Verkaufszwangs auf der einen Seite und der reinen Gewinnmitnahme und strategischen Bereinigung auf der anderen Seite ist das wenig überraschend. Zum anderen müssen Abwicklungsfonds gegen Vertriebslogik allein aus Immobiliensicht tatsächlich schnell die besten, lang vermieteten Immobilien verkaufen, da sonst auch diese Ware durch abnehmende Mietvertragslaufzeiten noch verderben würde. Zudem ermöglicht die Core-Euphorie heute beste Verwertungschancen und höchste Preise. Außerdem ist stehendes Wissen, dass in jedem gewachsenen Portfolio das erste Drittel schnell verkäuflich ist, das zweite Drittel Arbeit macht und das letzte Drittel möglichst von jemand anderem verwertet werden sollte. Warum soll das bei Offenen Immobilienfonds anders sein?

„Der Immobilienbrief“-Fazit: Bei Würdigung der Gesamtstimmung, des klaren Politik-Bekenntnisses zum Publikumsfonds, des hohen Anlagedrucks institutioneller Kapitalsammelstellen, für die die KAG Asset Manager maßgeschneiderte Lösungen mit Spezialfonds anbieten können, und der noch bestehenden AIFM/KAGB Verhandlungspotentiale sollte die Branche der Offenen Immobilienfonds die Regulierungsklippe gut umschiffen können. Anders als die Branche selber, die in den offenen Punkten noch prohibitive Risiken sieht, geht „Der Immobilienbrief“ von vernünftigen Regelungen aus. Das machen brandaktuell die Ausschüsse des Bundesrates mit ihren Vorschlägen deutlich. Die verbleibenden Einschränkungen haben dann eher „Lästigkeitscharakter“. Offen ist allerdings, wann und ob überhaupt noch neue Publikumsfonds außerhalb der großen Bankengruppen aufgelegt werden können. Dies ist aber ein Markt- und kein Regulierungsproblem.  ¨

 

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