Passantenfrequenz – Die Menge ist nicht alles

Den Zusammenhang zwischen Spitzenmieten und Passantenfrequenzen hat Aengevelt-Research angesichts aktueller Diskussionen über die Messung von Passantenfrequenzen analysiert.

 In den deutschen TOP-7 liegen die Einzelhandels-Spitzenmieten im Mittel bei monatlich 300 Euro pro qm Verkaufsfläche. 250-380 Euro sind es in Städten zwischen 300.000 und 600.000 Einwohnern. 140 Euro bzw. zwischen 60 und 200 Euro sind es in Großstädten bis 300.000 Einwohnern. München ist unangefochtener Spitzenreiter sowohl bei Spitzenmiete von 380 Euro wie auch bei Passanten-Frequenz für Top-Handelslagen. In der Kaufingerstraße zählte JLL mit rd. 17.700 Passanten pro Stunde 2016 einen neuen Deutschland-Rekord. Das sind umgerechnet 2,2 „Spitzenmiet-Cents/qm pro Passant/h“. In der Königsallee in Düsseldorf beträgt trotz der deutlich geringeren Frequenz von etwa 5.000 Passanten/h die Spitzenmiete 290 Euro bzw. umgerechnet 5,8 Spitzenmiet-Cents/qm pro Passant/h“.

Entscheidend für die erzielbare Spitzenmiete sei also nicht die absolute Passantenfrequenz, sondern die „aktivierbare Kaufkraft“. Aengevelt analysierte Frequenzpublikationen für rund 50 ausgewählte Städte unterschiedlicher Größenordnung. Je größer das EZH-Kaufkraft-Potenzial der Stadt und seines handelsrelevanten Einzugsgebietes sei, und/oder je mehr sich der Umsatz auf die jeweilige Top-/1a-City-Lage konzentriere, desto höhere Spitzenmieten seien dort für einen Einzelhändler leistbar. Luxuslagen (die „Kö“ in Düsseldorf) erzielen höhere Umsätze, bzw. tragen höhere Spitzenmieten bei gleicher Frequenz als andernorts. Der Maximalwert spiegelt die tragfähige Pacht des erzielbaren Flächen-Umsatzes einer Lage. In TOP-1a-Lagen wird dieser meist von internationalen Luxusanbietern gezahlt. Bei einer Flächenproduktivität von 6.500 Euro pro qm und Jahr und einer Pacht-Tragfähigkeit von 15% des Jahresumsatzes könne die Miete rd. 81 Euro pro Monat betragen. Bei 15.000 Euro Jahresumsatz und 25% Tragfähigkeit sind 312 Euro. In Top-Lagen bzw. Flagship Stores findet sich auch ein „Marketing-Budget-Anteil“ in der Mietfinanzierung. Der Standort soll die Marke stärken und überregionale Bekanntheit sowie Online-Umsätze steigern. Branchen- und sortimentstypischen Umsatz- und Margenparameter sowie Flächenbedarfe, die bei Möbeln anders sind als bei Juwelen, bestimmen also, ob und mit wieviel Fläche sich ein Unternehmen in einer 1a-Lage ansiedeln kann und welche Miete ein Vermieter maximal anpeilen kann. Stadttypologie, Wirtschaftskraft, regionalen und touristische Bedeutung haben also hohem Einfluss. Ebenso hängen Immobilienpreise und erzielbare Wirtschaftsleitung einer Lage eng zusammen. Hohe Wirtschaftsleistung erlaubt hohe Transaktionspreise et vice versa.

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