Pflegeimmobilienmarkt öffnet sich dem Schwarm

Deutschland steht vor einer der großen gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Herausforderungen seiner Geschichte. Der demografische Wandel wird die Gesellschaft verändern und alle Bereiche unseres Zusammenlebens beeinflussen. Auch die Immobilienwirtschaft wird nachhaltig mit den Änderungen des Wandels vor neuen Herausforderungen stehen. So zeigt das erhöhte Interesse am Investment in Pflegeimmobilien, dass Investoren längst die Chancen der Assetklasse des altersgerechten Wohnen im anhaltenden Niedrigzinsumfeld erkannt haben. (AE)

Angesichts niedriger Zinsen und fehlenden Alternativ-Investments sowie dem Anstieg der Kaufpreise bei klassischen Assetklassen wie Einzelhandel und Büroobjekten, schauen sich immer mehr Investoren auch auf dem Markt der Spezialimmobilien nach adäquaten Investmentmöglichkeiten um. Neben Logistik und Hotels, sind dabei auch Pflegeimmobilien stärker in den Fokus gerückt. Viele Investoren haben sich in der Vergangenheit an diese Assetklasse nicht gewagt, da die Pflegeimmobilie oftmals einen erhöhten Aufwand in Sachen Asset- und Property Management hat. Jedoch bieten sich dank des vielfach beschriebenen demografischen Wandels und den steigenden Bedarf an Pflege- und Seniorenimmobilien gute Renditechancen.

Vergleicht man die neueren Zahlen der Pflegestatistik der Statistischen Ämter von Bund und Ländern, wird der Anstieg an Pflegebedürftigen in der jüngeren Vergangenheit schnell deutlich. Zum Jahresende 2013 waren in ganz Deutschland etwa 2,63 Mio. Pflegefälle nach dem Pflegeversicherungsgesetz gemeldet. Das waren rund 3,3% der gesamten Bevölkerung. Allein in der Zeit von 2011 bis 2013 hatte sich diese Zahl um 5% erhöht. Im Vergleich zum Jahr 1999 ist die Menge der Pflegefälle sogar um 30% gestiegen. Dabei besteht ein hoher Zusammenhang zwischen dem Alter und der Wahrscheinlichkeit, zum Pflegefall zu werden. 93% der Leistungsempfänger waren 65 Jahre oder noch älter.

Aufgrund der demografischen Entwicklung werden im Jahr 2030 etwa 28% der Bevölkerung älter als 65 Jahre sein. Im Jahr 2015 beträgt dieser Anteil lediglich 20%. Vor allem das Risiko einer Demenzerkrankung dürfte mit dem Alter stark zunehmen. Doch gerade diese Menschen benötigen Pflege und können oft nicht mehr zu Hause betreut werden. Im Jahr 2016 wurden in Deutschland rund 11.300 stationäre Pflegeeinrichtungen gezählt. Gemeldet waren dort rund 889.000 Pflegeplätze für die vollstationäre Betreuung. Davon entfielen 53% auf freigemeinnützige Träger. Immerhin 42% wurden bei privaten Trägern geführt. Lediglich 5% entfielen auf öffentliche Träger.

Nach der aktuellen Pflegestatistik wurden zum Jahresende 2013 rund 764.400 Menschen in einer vollstationären Unterbringung betreut, davon waren nur 21.000 Patienten in einer Kurzzeitpflege. Der große Anteil entfiel auf 743.000 Personen in einer ständigen Pflege. Diesem Bedarf stand eine Auslastung von 89% gegenüber, und diese Tendenz ist weiter steigend. Gerade in den hohen Altersklassen wird der Bedarf in den kommenden Jahre erheblich zunehmen, schätzen Auguren. Berücksichtigt man dann noch, dass ein neuer Pflegeplatz etwa 100.000 Euro bis zur Realisierung kostet, müssten bis in das Jahr 2030 Investitionen in einer Größenordnung von etwa 55 Mrd. Euro getätigt werden, um dem Bedarf an Pflegeplätzen zu entsprechen. Experten schätzen, dass bis zum Jahr 2030 der Bedarf allein an Neubauprojekten bei 100 Betten pro Pflegeheim liegen wird. Zudem bestehe bei Bestandsobjekten ein Sanierungsbedarf von zusätzlich über 6 Mrd. Euro. Da die öffentliche Hand immer weniger investiert, wird der große Teil aus privaten Mitteln zu finanzieren sein.

In Zukunft dürfte der Pflegemarkt für private Investoren noch attraktiver werden. Das Jahr 2016 gilt als Rekordjahr, hier wurden rund 3 Mrd. Euro in den Pflegemarkt investiert. Große Portfoliokäufe von institutionelle Investoren waren Wachstumstreiber. Für das Jahr 2017 wurden laut CBRE gemäßigte, rund 1 Mrd. Euro Transaktionsvolumen prognostiziert.

Diesen nachhaltigen Wachstumsmarkt haben auch Investoren längst für sich entdeckt. War ein Großteil des Marktes bisher lediglich professionellen, vor allem institutionellen Investoren vorbehalten, steigen mittlerweile auch immer mehr private Investoren in den Markt ein. Dies geschah in der Vergangenheit vor allem über geschlossene Alternative Investmentfonds. Hier hat Marktführer IMMAC in der Vergangenheit ein Portfolio von über 120 Pflegeimmobilien im eigenen Bestand aufgebaut, die für die einzelnen Fonds verwaltet werden.

Neben Immobilienfonds gibt es jetzt auch über das Crowdinvesting in Deutschland die Möglichkeit, sich direkt an einzelnen Immobilienprojekten mit einer Investition zu beteiligen. Der Vorteil ist vor allem, dass sich Anleger selbst ein genaues Bild darüber machen können, worin sie investieren und dann einfach und direkt online über die jeweilige Plattform investieren können. Dadurch bekommen Privatanleger eine zusätzliche Chance, mit kleineren Beträgen in eine attraktive Pflegeimmobilie zu investieren. „Die Ergänzung unseres Portfolios um diese Assetklasse war für uns die logische Konsequenz, um unseren Anlegern auch diese lukrative Assetklasse der Spezialimmobilien anbieten zu können“, so Simon Brunke, Vorstand und Mitgründer der Crowdinvestingplattform Exporo. Erst kürzlich starteten die Hamburger mit dem Pflegezentrum in Vierkirchen bei München das erste Projekt dieser Art. Weitere sind dabei natürlich nicht ausgeschlossen. 5,5% Rendite sollen nach 25 Monaten Investmentdauer erzielt werden.

Der Markt für Crowdinvesting ist in den letzten drei Jahren extrem gestiegen, immer mehr Immobilienprojekte stehen als Anlagemöglichkeit zur Verfügung, auch Senioren- und Pflegeimmobilien. Allein bis August 2017 sind rund 80 Mio. Euro über Crowdinvesting Plattformen in Immobilien investiert worden, im ganzen Jahr 2016 waren es noch rund 40 Mio. Euro. Pflegeimmobilien werden aufgrund der wachsenden Nachfrage auch in Zukunft bei privaten und bei institutionellen Anlegern gefragt sein. Mit Crowdinvesting und Immobilienfonds können sich auch private Anleger daran beteiligen. Marktführer Exporo bietet hier derzeit die Möglichkeit, sich an einem Pflegezentrum in Vierkirchen bei München zu beteiligen.

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