Otmar Knoll Handlungsbevollmächtigter, fairvesta Group AG
Trotz Krisenfolgen kristallisieren sich auch im konsolidierenden Spanien Premium-Immobilien als stabiles Investment heraus. Sie wurden nur abgeschwächt von den Krisenfolgen betroffen. Gerade jetzt bieten sich Chancen, persönliche Krisenfolgen der Eigentümer und den zyklischen Boden zu nutzen, um mit zwischenzeitlich stabiler Mietrendite von mindestens 8% im nächsten Verkaufszyklus zu profitieren. Fairvesta Lumis I GmbH & Co. KG hat bereits ein beachtliches Modellportfolio erworben, das Marktzugang und Vorgehensweise belegt.
Jetzt ist der ideale Einstiegszeitpunkt, um in Spanien, speziell an der Costa Blanca, mit Premium-Wohnimmobilien in der oberen Preisklasse ab 1 Mio. Euro in wenigen Jahren zweistellige Renditen zu erzielen. Stabile Mieteinnahmen sichern das Investment ab. Wer nach dem Krieg in Deutschland ein Haus oder eine Wohnung erworben hat, konnte sein Vermögen bis heute häufig vervielfachen. Das gilt auch für diejenigen, die in den 70-er Jahren eine Immobilie in einem spanischen Feriengebiet auf dem Festland wie an der Costa Blanca erworben oder gebaut haben.
Immobilienbesitz an einem nachgefragten Standort ist schon seit jeher eine Möglichkeit, Vermögen zu schaffen, ohne es hohen Inflationsrisiken auszusetzen. Zyklische Schwankungen macht die Immobilie jedoch mit. So führte die Überhitzung des spanischen Immobilienmarktes bis zur Finanzkrise zu überhöhten Preisen und bei gleichzeitig niedrigen Zinsen zu hoher Bautätigkeit und am Ende zu einem Überangebot. Dies eröffnet heute professionellen Investoren Chancen. Mit der Finanzkrise haben sich auch die Immobilienpreise wieder normalisiert und sind zum Teil auf das Niveau des Jahres 2003 zurückgefallen.
Dabei ist zu beobachten, dass die Best-Premium Lagen weit weniger an Wert eingebüßt haben, als beispielsweise so genannte B-Lagen oder Objekte mit größerem Revitalisierungsbedarf. In B-Lagen wurden nach der Euro-Einführung im Wirtschaftsboom vor dem Hintergrund günstiger Grundstückspreise, niedriger Zinsen und „offensichtlich“ anhaltender, pressewirksamer Wertsteigerung von spanischen Immobilien generell für einheimische Privatinvestoren gebaut. Dies überforderte den Markt und führte zu den bekannten Problemen spanischer Banken.
Ganz anders sieht es in den nicht erweiterbaren A-Wohnlagen mit stabiler und weitgehend konjunkturunabhängiger, internationaler Nachfrage vermögenden Eigentümer oder Mieter aus. Insbesondere Häuser und Villen mit sehr gutem Meerblick und Privatsphäre erfreuen sich bereits heute schon wieder einer großen Beliebtheit und gesteigerten Nachfrage. Nicht die spanische Wirtschaft bestimmt den Preis dieser Objekte, sondern die wirtschaftliche Situation der Investorenländer. Das sind vor allem Deutschland, Großbritannien und auch Russland.
Hinzu kommt der auf der Angebotsseite „starke“ Markt. An der Costa Blanca konnte im Gegensatz zu den anderen Ferienregionen selbst in den Wintermonaten bei der Ferienhausvermietung eine Auslastung von z. T. bis zu 70 % ausgemacht werden. Wer nicht unbedingt verkaufen muss, kann in Ruhe abwarten bis ein geeigneter Käufer den tatsächlichen Wert bezahlt. Gerade im Premium- und hochpreisigen Bereich ist dies sehr häufig der Fall. Lediglich, wer altersbedingt oder aus gesundheitlichen oder finanziellen Gründen zeitlich unter Druck steht, ist bereit, preisliche Zugeständnisse zu machen. Auch die Medien taten in den vergangenen Jahres ihr Übriges, um Verkäufer von Immobilien mit immer neuen Hiobsbotschaften vom verbilligten Verkauf zu überzeugen – selbst in Lagen, in denen dies gar nicht erforderlich gewesen wäre, sondern nur etwas mehr Geduld. Daraus resultieren für professionelle Investoren mit gutem Marktzugang und vor allem guter technischer und kaufmännischer Sanierungsexpertise besondere Opportunitäten.
Am Markt ist zu unterscheiden zwischen Objekten mit gutem Meerblick und guter Privatsphäre, und solchen Objekten welche keinen, oder nur geringen Meerblick haben. Ebenso ist zu unterscheiden, in welcher Wertekategorie sich das Objekt einordnet. Objekte ab ca. 1 Mio. Euro haben nur unwesentlich an Wert durch die Krise verloren, während gerade Objekte im Niedrigpreissektor zum Teil besonders hohe Preisabschläge hinnehmen mussten. Immobilien mit so genanntem Wertschöpfungspotential, z. B. durch Vergrößerung und Optimierung der Wohnfläche, und Immobilien mit Revitalisierungsbedarf sind derzeit im Erwerbspreis besonders attraktiv. Sie ermöglichen sogar ein erhebliches Wertsteigerungspotential bei fachkundiger Umgestaltung.
Fairvesta hat für die Lumis I GmbH & Co. KG genau dieses Marktpotential herausgearbeitet. Lumis I hat sich auf Premium-Wohnimmobilien in nicht erweiterbaren A-Lagen mit gutem Meerblick ab etwa 1 Mio. Investment aus besonderer Einkaufssituation oder mit Revitalisierungspotential spezialisiert. Der Fonds verfügt bereits über ein beachtliches Immobilienportfolio von sechs absoluten Premium Luxus Villen mit einem Verkehrswert von aktuell 13,65 Mio. Euro als Vermietungs- und Handelsobjekte. Alle Luxusvillen befinden sich an der Costa Blanca im Bereich Moraira, und verfügen über Wohnflächen zwischen 250 und 720 Quadratmeter bei bis zu 3.700 Quadratmetern Grundstücksfläche. Alle Objekte sind nach erfolgter Revitalisierung in neuwertigem Zustand und haben eine sehr hochwertige Ausstattung. Die realisierten Mietpreise liegen zwischen 2.500 und 15.000 € für eine Ferienwoche, und bescheren den Anlegern der Lumis Fondsreihe bereits Renditen aus dem Mietbereich von ca. 8 bis 9% p.a. Weiteres noch nicht realisiertes Potential bietet der Handelsgewinn beim Weiterverkauf.
Die Strategie des fairvesta Lumis I Immobilienhandelsfonds ist einfach erklärt: In der gegenwärtigen Krise Spaniens günstige 1 A Luxusimmobilien mit Wertschöpfungspotential kaufen, diese fachmännisch optimieren und zunächst profitabel vermieten. Nach der unvermeidlichen wirtschaftlichen Erholung der Herkunftsländer der Investoren, bzw. nach einer Haltedauer von ca. 5 Jahren ist der Weiterverkauf zu einem höheren Preis angestrebt. Dabei sind Ziel-Renditen von 11 bis 14% p.a. bei konservativer Annahme auf den Kapitaleinsatz der Anleger realistisch kalkulierbar. Durch die kleinteilige Vermietung wird das unternehmerische Investment nach unten bei etwa 8% abgesichert.
Die Kombination von krisenspezifischem Einkauf werthaltiger Lagen, Projektentwicklung mit Expertise spanischer Besonderheiten, Stabilisierung des Portfolios durch Vermietungsmanagement und flexibles Anpassen an gute Verkaufssituationen erwirtschaftet rein sachwertbasierte Renditen, welche im normalen Immobilienbereich sonst nicht möglich wären. fairvesta Lumis I GmbH & Co. KG nutzt die Chancen der Finanzkrise und sich verändernder Märkte, unter konsequenter Ausnutzung einer Krise im europäischen Ferienimmobiliensektor.