Qualität der OIF-Abwicklungsfonds wird schlechter – Die Zeit wird knapp

Drescher & Cie Immo Consult AG veröffentlichte im Mai schon zum fünften Mal eine Studie über die Qualität der Immobilienportfolios der in Abwicklung befindlichen Offenen Immobilienfonds und benennt erneut die Höhe bereits eingetretener Wertverluste („Cash-Burn-Rate“). Über den Qualitätsbegriff lässt sich natürlich streiten. Zudem bietet sich für große Bestandshalter heute die Möglichkeit, durch Portfoliobildung auch schwache Qualitäten in ein gestreutes Portfolio zu bündeln. Die Analyse muss sich demgegenüber auf klassische „Qualitätskriterien“ und die öffentlich zugänglichen Daten beschränken.

 

Eines wird aber aus „Der Immobilienbrief“-Sicht klar. Die Immobilienlogik setzt sich trotz herausragenden Marktes bei der Abwicklung der nach 2008 geschlossenen Offenen Immobilienfonds durch. In der Abwicklung zeigt sich die Qualität des Portfolios. Zaubern kann aber niemand. In einem langfristig investierten Portfolio sammelt sich nun einmal die ganze Bandbreite der Mietrestlaufzeiten und Instandhaltungszyklen. In der Auflösung werden Portfolien nicht besser. Das erste Drittel läuft meist von selber. Die Abbaugeschwindigkeit hängt von der Abverkaufsstrategie, der vorhandenen Verwertungspower sowie von der Marktentwicklung und daraus resultierenden Optimierungspotentialen ab. Das zweite Drittel mit abnehmenden Objekt-, Standort- und Mietvertragsqualitäten macht Arbeit. Hier half in der Abwicklungspraxis aber die Marktentwicklung. Im letzten Drittel sammeln sich dann die Probleme, die natürlich auch von ursprünglichen Strategieentscheidungen abhängen. Die Strategie hoher Cash Flow Erzielung in weniger liquiden Märkten wirkt sich aus. An etwaige höhere Ausschüttungen im Going Concern erinnert sich dann niemand.

 

Zurück zur Studie von Drescher & Cie Immo Consult AG. Die noch bei den Fondsgesellschaften befindlichen acht Immobilienportfolien wurden wiederum Objekt für Objekt an Hand der drei Kriterien Lagequalität, Gebäudequalität und Vermietungsrisiko untersucht. Anschließend wurden die Ergebnisse nach Verkehrswerten, Immobilienanzahl bzw. Jahresnettosollmiete gewichtet und mit den 2012er Zahlen verglichen, um die zeitliche Entwicklung einfacher nachvollziehen zu können. In Abwicklung befinden sich mittlerweile 18 Fonds. Auf eine Detailanalyse der bereits auf die Depotbanken übergegangenen zehn Fonds wurde aufgrund der nur noch geringen Immobilienbestände verzichtet und nur noch die „Cash-Burn Rate“ analysiert.

 

Qualität der OIF .. Grafik 1Die Studie sieht auf Grund des als „Gut“ eingestuftem Portfolioanteil den KanAm Grundinvest, den KanAm Spezial Grundinvest und den CS Euroreal vorne. Hier sollte grundsätzlich eine termingemäße Veräußerung möglich sein, meint Drescher. Allerdings läge der Anteil der positiv (gut) eingestuften Portfolioanteile auch hier bei lediglich rund 30% und weniger. Demgegenüber hätten der SEB Global Property Funds und der CS Property Dynamic nur als durchschnittlich und schlecht eingestufte Immobilien. Die Veräußerungen der Portfolien von SEB Immoportfolio Target Return und SEB Global Property Funds sollten lt. Drescher mit über 50% in der Kategorie „Schlecht“ die größten Herausforderungen darstellen. Trotz der längeren Abwicklungsfrist stünden der SEB Immoinvest und der CS Euroreal vor der größten Herausforderung. Hier müssen rechnerisch noch 6 bzw. 3 Immobilien pro Monat veräußert werden. Da in den Monaten zuvor nur wenig mehr als 1 Immobilie pro Monat veräußert werden konnte, sei die Wahrscheinlichkeit relativ gering, dass das gesamte Portfolio vor Übergang auf die Depotbank abgewickelt sein werde, resümiert die Studie. Wegen ihrer Größe hatten die beiden Fonds fünf statt drei Jahre Zeit, um alle Immobilien zu verkaufen. Am 30. April 2017 läuft aber auch diese Frist ab.

 

Ein Jahr bevor die Aufräumarbeiten zu Ende gehen, fällt die Verkaufsbilanz durchwachsen aus, meint Drescher. Während einige Anleger der insgesamt 18 betroffenen Fonds bereits mehr als die Hälfte ihres Einsatzes abschreiben mussten, können andere immer noch darauf hoffen, mit einem Minus zwischen 10 und 20% davonzukommen. Drescher berechnete die Cash-Burn Rate seit dem Vorkrisenwert Ende 2007 beim TMW Weltfonds und bei Morgan Stanley P2 Value mit rund 50% des Fondsvolumens. Dagegen seien es beim CS Euroreal bislang 16% und beim SEB ImmoInvest nicht einmal 15%. Gut im Zeitplan läge nur der SEB Global Property Fund.

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