Dr. Martin Braun, Partner, Leiter der Capital Markets Group von Cushman & Wakefield Deutschland
Der Immobilienmarkt in Deutschland hat 2011 eine uneinheitliche Entwicklung genommen, sowohl im zeitlichen Verlauf, als auch in Bezug auf Nutzungsarten und Risikoprofile. Zu Beginn des Jahres setzte sich die Markterholung des Vorjahres fort. Die Situation auf der Fremdkapitalseite verbesserte sich spürbar, es gab sogar erste Anzeichen aus London, dass der Verbriefungsmarkt zurückkehren würde. Hinsichtlich der Nutzungsarten stand der Fokus wie im Vorjahr weiterhin auf Einzelhandelsimmobilien, insbesondere auf gut positionierten, dominanten Shopping-Centern. Das prominenteste Beispiel ist sicherlich das CentrO in Oberhausen, eines der größten Shopping-Center in Deutschland, das zu 50% von der Kanadischen Pensionskasse CPPIB (Canada Pension Plan Investment Board) erworben wurde. Ein anderes prominentes Beispiel für großvolumige Transaktionen von Einzelhandelsimmobilien ist der Kauf eines Portfolios von Metro Cash & Carry Immobilien durch den US-amerikanischen Investor Cerberus.
In Bezug auf Büroimmobilien war der Markt das gesamte Jahr über zurückhaltender. Der Fokus lag zum einen auf Spitzenobjekten in sehr guten Lagen mit hervorragenden Mietern. Als Beispiel sind hier die Zwillingstürme der Deutschen Bank, die von DWS erworben wurden, sowie die jüngst von der IVG erworbene neu Hauptverwaltung der Deutschen Bahn zu nennen. Zum anderen wurden kleinvolumige Objekte, auch in kleineren Städten, in guten Lagen und mit soliden Mietern als längerfristiger Inflationsschutz nachgefragt.
Insgesamt war jedoch in der ersten Jahreshälfte die Risikobereitschaft von Investoren und Banken größer als in den Vorjahren, was zur Hoffnung Anlass gab, eine Markterholung auf breiterer Basis, also auch bezüglich risikoreiche, so genannte „value-add“-Objekte, könne sich abzeichnen.
Mit dem Aufkommen der europäischen Staatsschuldenkrise – man müsste eigentlich vielmehr sagen: der veränderten Wahrnehmung und Fokussierung auf Europa – trübte sich das Finanzierungsumfeld merklich ein und insbesondere Euro-ferne Investoren wurden merklich zurückhaltender und abwartender. Der Trend der Vorjahre, nahezu ausschließlich auf so genannte „Core“-Immobilien zu fokussieren, verstärkte sich wieder. Deutschland wird jedoch nach wie vor von langfristig orientierten Investoren als sicherer Hafen gesehen.
Was erwartet uns 2012?
Es ist davon auszugehen, dass die Herausforderungen der Staatsschuldenkrise auf absehbare Zeit bestehen bleiben werden. Dies hat weitreichende Folgen für den Bankensektor. Da Banken aufgrund der regulatorischen Vorschriften stark in Staatsanleihen von Euroländern investiert sind, führen die aktuellen Turbulenzen zu teils erheblichem Abschreibungsbedarf. Somit wird die Bereitschaft zur Kreditvergabe im nächsten Jahr weiterhin eingeschränkt sein, unter Umständen sogar weiter zurückgehen. Da der Immobilienmarkt jedoch ein kapitalintensives Geschäft und auf Fremdkapital angewiesen ist, werden sich die Probleme auf dem Bankenmarkt negativ auf die Immobilientransaktionen auswirken. Hiervon ausgenommen werden „Core“-Immobilien sein, die von eigenkapitalstarken Käufern wie Pensionskassen, Staatsfonds oder Versicherern erworben werden. Diese Investorengruppen werden verstärkt nach derartigen Immobilien in makroökonomisch stabilen Ländern wie Deutschland suchen, da andere Alternativen fehlen. Ein weiterer Trend für das nächste Jahr wird die partielle Substitution von Banken als klassischen Fremdkapitalgebern durch Versicherungen und Pensionskassen im Bereich langfristig stabiler Objekte sein, was die Konzentration auf das „core“-Segment weiter verstärken dürfte.
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass Deutschland im nächsten Jahr sicherlich weiterhin im Fokus nationaler wie internationaler Investoren bleiben wird, jedoch einer Markterholung auf breiter Basis das sich eintrübende Finanzierungsumfeld entgegensteht. ■