Recht einfach – Grundbucheinsichtsrecht von Bauhandwerkern zur Sicherung von Forderungen aus Bauvertrag

RA Dr. Rainer Burbulla, Düsseldorf

Das Recht auf Grundbucheinsicht (§ 12 GBO) bereitet in der Praxis immer wieder Anlass zu Streitigkeiten. Zur Einsichtnahme berechtigt ist, wer ein berechtigtes Interesse darlegen kann. Es handelt sich hierbei um einen sog. unbestimmten Rechtsbegriff, der durch Auslegung näher zu konkretisieren ist. In seinem Beschluss vom 09.02.2015 (34 Wx 43/15) befasste sich das OLG München in diesem Zusammenhang mit der Frage, ob auch ein wirtschaftliches Interesse eines Bauauftragnehmers zur Grundbucheinsicht berechtigt und dies auch dann, wenn der Auftraggeber nicht (mehr) Grundstückseigentümer ist. Das Gericht bejaht beide Fragen und entschied, dass Bauhandwerker berechtigt sind, zur Sicherung ihrer Forderungen aus dem Bauvertrag Einsicht in das betreffende Grundstück des Bestellers zu nehmen. Eine Einsichtnahme über das Bestandsverzeichnis und Abteilung I. hinaus kann unter Abwägung der Interessen im Einzelfall auch dann in Betracht kommen, wenn der Besteller nicht (mehr) Eigentümer des Grundstücks ist.

Sachverhalt

In dem der Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt wollte ein Bauauftragnehmer zur Vorbereitung eines Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek vollständige Einsicht in das Grundbuch nehmen. Zur Begründung verwies er auf eine Werklohnforderung (für Bauleistungen) mindestens in Höhe von (rund) 40.000,00 €. Das Grundbuchamt hat nur einen Grundbuchauszug erteilt, der das Bestandsverzeichnis und Abteilung I. umfasst. Hieraus geht ein Eigentümerwechsel hervor. Grundstückseigentümerin ist nunmehr eine „R. Familien KG“ und nicht mehr „Frau R.“. Weitere Auskunft erteilte das Grundbuchamt nicht.

Entscheidung des Gerichts

Die hiergegen gerichtete Beschwerde des Bauauftragnehmers war erfolgreich. Nach Auffassung des OLG München könne sich ein berechtigtes Interesse auf Grundbucheinsicht auch aus wirtschaftlicher Art ergeben. Der Gläubiger, der die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz seines Schuldners beabsichtigt, sei insoweit zur Einsichtnahme berechtigt. Dies gelte erst recht für Bauhandwerker, die für ihre Forderungen vom Besteller eine Sicherungshypothek (§ 648 BGB) verlangen können. Die Sicherungshypothek setze allerdings grundsätzlich die rechtliche – nicht bloß eine wirtschaftliche – Identität zwischen Besteller und Grundstückseigentümer voraus. Zwar fehle es hieran, da es zu einem Wechsel des Grundstückseigentümers („R. Familien KG“ anstelle von „Frau R.“) gekommen ist. Für die Annahme eines berechtigten Interesses genüge aber bereits ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse. Dieses liege vor, da der Bauauftragnehmer Bauleistungen für die Alteigentümerin („Frau R.“) erbracht habe, die sich auf einen Zeitraum vor und nach der Grundstücksübertragung erstreckten. Es sei damit nicht ausgeschlossen, dass die neue Eigentümerin („R. Familien KG“) für die Verpflichtungen der Alteigentümerin hafte.

Fazit

Zur Sicherung von Werklohnansprüchen eines Bauhandwerkers bietet die Bauhandwerkersicherungshypothek ein probates Mittel. Vor Beantragung der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek sollte Grundbucheinsicht genommen werden, damit es nicht zu unvorhergesehenen Überraschungen (z.B. Eigentumswechsel) kommt.