Renditeorientierte Leerwohnungssanierung

10.September 2015   
Kategorie: Der Immobilienbrief

Dr. jur. Marco Boksteen, Ruhrwert Immobilien und Beteiligungs GmbH

 Die renditeorientierte Leerwohnungssanierung stellt einen wichtigen Hebel bei der Optimierung von Wohnungsportfolios dar. Best-Practice Modelle müssen individualisiert auf die besonderen Anforderungen eines Unternehmens übertragen werden.

Eine ausführliche Darstellung findet sich unter http://www.markt-intern.de/redaktionen/immobilien-intern/aktuelles bei „immobilien intern“, markt intern Verlag GmbH, Düsseldorf

 Bei der renditeorientierten Leerwohnungssanierung ist entscheidend zu erkennen, dass es keine allgemeingültigen Formeln und Prozesse gibt, sondern nur Best-Practice Modelle, die individualisiert auf die besonderen Anforderungen eines Unternehmens übertragen werden müssen. Insofern sind praktikable Unternehmenslösungen gefragt. Die Bandbreite reicht von der Adjustierung der Nettokaltmieten, über die smarte Vergabe und Steuerung von Sanierungsleistungen, bis hin zur Kostensensibilisierung der eingesetzten Mitarbeiter. Die reine Renditeprüfung ist formalisiert schnell durchgeführt, jedoch kommt es vor allem auf die daraus zu schließenden Schlussfolgerungen an. Gerade in entspannten Wohnungsmärkten, bei denen die Vermieter in einem intensiven Wettbewerb gegeneinander antreten, gewinnt das Thema renditeorientierte Leerwohnungssanierung immer stärker an Bedeutung.

                 Eine durchschnittliche und hier unterstellte Fluktuationsquote von 10% im Jahr bedeutet, dass theoretisch der gesamte Wohnungsbestand innerhalb von einer Dekade in die Hände des Eigentümers zurückfällt. In dieser Phase hat der Vermieter die Möglichkeit, Preis, Produkt und Zielkunden nach seinen Vorstellungen zu modellieren und sich so langfristig auf seinem lokalen Wohnungsmarkt zu positionieren. In diesem Zuge kann zum einen an den Einkünften „geschraubt“ werden. Zum anderen können auch sinnvolle Aufwertungen der Produktqualität in Form von Renovierungen und Sanierungen erfolgen. Im Fokus der ausführlichen Betrachtung steht die Einzelwohnungsmodernisierung. Eine durchschnittliche Vollmodernisierung einer Wohnung kann schnell mehr als 25.000 Euro je Wohneinheit verschlingen. Die betriebswirtschaftliche Betrachtung dieses Geschäftsvorfalls sollte daher eine hohe Priorität genießen.

                 Bei einer neuen Investitions- oder Portfolioentscheidung beginnt die renditeorientierte Leerwohnungssanierung beginnt mit der Frage, in welchem geographischen Gebiet bestenfalls Investitionen erfolgen sollten und an welcher Stelle investive Mittel vergleichbar schlechter angelegt sind. Die aktuellen und prognostizierten Zahlen sind in Bezug auf Bevölkerungsentwicklung, Arbeitslose und sozialversichert Beschäftigte, Alters- und Einkommensstrukturen, Migrantenanteil, Haushaltsentwicklung, Miethöhen und Bodenrichtwerte zu analysieren. Wenn Mieter nach Jahrzehnten ausziehen, müssen Wohnungen komplett saniert werden. Die erforderlichen Arbeiten umfassen Heizung, Bad, Bodenbeläge, Wände und Elektroleitungen. Weiterhin empfiehlt es sich, nachträglich Balkone und Aufzüge zu installieren. Optimalerweise sind die Wohnungen nach der Sanierung barrierefrei, mindestens barrierearm. Kostenoptimierung im Einkauf von Bauleistungen, Einkaufsbündelung und Nachtragsmanagement stehen dabei im Vordergrund. Die Komplexität der renditeorientierten Leerwohnungssanierung erfordert eine effektive und straffe Steuerung des Vermietungsprozesses. Dies kann nur gelingen, indem sinnvolle Reporting-Routinen eingeführt werden, die ein schnelles und plausibles Controlling ermöglichen. (Dr. Marco Boksteen (35) ist Founder und Vorsitzender des Aufsichtsrats der Ruhrwert Immobilien und Beteiligungs GmbH mit Sitz in Oberhausen. Seit 2012 ist er zudem Geschäftsführer der kommunalen Hagener Gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft mbH.)

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