Risikofaktor Fremdkapital – Auch in Niedrigzinsphasen birgt Fremdkapital erhebliches Risikopotenzial

Seit Ausbruch der Finanzkrise sind die Zinsen in den Keller gerutscht. Aktuell beträgt der EZB Leitzins noch 0,05%. In Folge der Niedrigzinspolitik zur Stabilisierung einiger europäischer Volkswirtschaften, ist die Aufnahme von Fremdkapital immer erschwinglicher geworden. Doch was auf den ersten Blick sowohl für den professionellen als auch den privaten Investor als ideale Rahmenbedingungen für ein Immobilieninvestment erscheint, birgt auf den zweiten Blick erhebliche Risiken, besonders dann, wenn das Marktpendel wieder in die Gegenrichtung schwingt. Eine Studie vier britischer Wissenschaftler zeigt, dass vor allem bei indirekten Investmentfonds der Einfluss von Fremdkapital auf langfristige Sicht stets negativ ist.

Niedrige Zinsen, steigende Mieten in den Ballungszentren und steigende Einkommen sorgen für einen Boom der deutschen Wohnimmobilie. Viele Mieter werden durch das historische Niedrigzinsniveau immer ofter zu Eigentümern. Dabei ist es nicht nur der Wunsch nach einem Eigenheim, der bei vielen privaten Investoren reift, sondern auch die Angst vor der Altersarmut und der Suche nach Inflationsschutz. Wer sich kein Eigenheim leisten kann oder will, für den sind indirekte Investmentanlagen eine Möglichkeit am Boom der deutschen Wohnimmobilien teilzuhaben. Ähnlich wie bei der direkten Immobilienanlage ist auch bei der indirekten Immobilienanlage nicht jedes Angebot gleich, denn viele Fondsprodukte sorgen gerade durch die Aufnahme von Fremdkapital für einen Hebeleffekt, der die Renditen für den Anleger besonders attraktiv erscheinen lassen. Eine Untersuchung vier britischer Professoren und Analysten kam jüngst zu dem Ergebnis, dass der Einsatz von Fremdkapital einer der wesentlichsten Einflussfaktoren auf die Performance von Investmentfonds darstellt. Über 10 Jahre hinweg untersuchten Jamie Alcock, Andrew Baum, Nicholas Colley und Eva Steiner 70 Core-Fonds, 38 Value Added Fonds und 61 Opportunity Fonds auf die Auswirkungen des Leverage-Effekts während eines gesamten Immobilienzykluses. Sie kamen zu dem Schluss, dass die Aufnahme von Fremdkapital auf allen Fondsebenen zu keiner signifikanten Verbesserung der Fondsrendite während der gesamten Laufzeit führt. Dies gelte sowohl in stabilen Marktsituationen als auch besonders in schwächeren Marktphasen.

Im Umkehrschluss bedeuten die Ergebnisse nichts anderes, als dass Fonds, die auf den Einsatz von Fremdkapital verzichten, bei Investmententscheidungen Vorrang zu gewähren ist. In Deutschland ist die Bamberger Project Gruppe der einzige Initiator von Investmentprodukten, der sowohl auf die deutsche Wohnimmobilie als auch auf den Verzicht von Fremdkapital sowohl auf Fonds-, Zielfonds und Objektebene setzt. Bereits seit 1995, dem Gründungsjahr der Project Gruppe war für die Unternehmensgründer klar, dass man auf langfristige Sicht auf den Einsatz von Fremdkapital verzichten wird. „Diese Vorstellung gab es von Beginn an, da nach unseren Erfahrungen in schwierigen Marktphasen die meisten Schieflagen von geschlossenen Immobilienfonds durch die Finanzierung bzw. den Verkaufsdruck aus der Finanzierung heraus entstanden sind. Die Bank an erster Rangstelle bekam meist ihr Geld zurück. Der Anleger an letzter Rangstelle hatte oft seines oder zumindest einen großen Teil verloren“, argumentiert Wolfgang Dippold, geschäftsführender Gesellschafter der Project Beteiligungen GmbH. „Die ersten zwei Fonds hatten wir dennoch aufgrund der Anforderungen unserer damaligen Berater mit Innenfinanzierung und Wertpapierdepot ausgestattet. Durch die Börsenentwicklung im Jahr 2001 war dann endgültig klar, dass wir künftig auf beides dauerhaft verzichten“, so Dippold weiter.

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