Auf die Sicherheitspräferenz der Zeichner reagiert Sachsenfonds aus Aschheim bei München mit seinem aktuellen Beteiligungsangebot „SachsenFonds Deutschland V“. So verzichtet die Fondsgesellschaft gänzlich auf die Aufnahme von Fremdkapital und finanziert das gesamte Fondsvolumen in Höhe von 35,1 Mio. Euro ausschließlich aus Eigenkapital.
Fondsimmobilie des sicherheitsorientierten Beteiligungsangebots ist das „Headquarters Bilfinger Berger Power Services“. Der Fonds investiert in den Neubau eines Bürogebäudes in der Neue Mitte Oberhausen neben dem „CentrO“. Der Fonds erwirbt das H-förmige Gebäude von der Bauherrin Bilfinger Berger Real Estate, die Übergabe erfolgt plangemäß am 30.04.2013. Ab diesem Zeitpunkt wird die Mieterin Bilfinger Berger Power Service, ein Tochterunternehmen des Bilfinger Berger Konzerns, die Immobilie als neuen Hauptsitz nutzen.
Auf dem 10.268 qm großen Grundstück entsteht das fünfstöckige Gebäude mit einer Mietfläche von 12.014 qm, das über eine Vorzertifizierung in Silber als Green Building verfügt. Der Mietvertrag mit Bilfinger Berger Power Services läuft ab dem 01.05.2013 über 15 Jahre und 2 Monate mit einem Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren. Ab dem zweiten Jahr ist die Miete jährlich zu 100% an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Die anfängliche Jahresnettomiete beläuft sich auf rund 2,02 Mio. Euro zuzüglich Nebenkosten und Umsatzsteuer. Sollte die Mieterin das Sonderkündigungsrecht ausüben, hat sie eine Ausgleichszahlung in Höhe von 1,6 Jahresnettomieten zu leisten, die für die zur Nachvermietung erforderlichen Renovierungs- und Umbauarbeiten zur Verfügung steht (ca. 312 €/qm). Der Kaufpreis der Immobilie liegt mit 31,1 Mio. Euro geringfügig unter dem Gutachterwert. Der Einkaufsfaktor entspricht dem 15,4-fachen der anfänglichen Jahresnettomiete des Neubaus.
Das Gesamtfondsvolumen beläuft sich auf 35,1 Mio. Euro, hieran können sich Anleger ab einer Mindestzeichnungssumme von 10.000 Euro zuzüglich 5% Agio beteiligen. 20% des Zeichnungskapitals sind mit Beitritt zu leisten, die restlichen 80% zum 01.06.2013. Auf die geleistete Kapitaleinzahlung erhalten die Zeichner bis zum 30.06.2013 eine Vorzugsverzinsung in Höhe von 3% p. a. Die laufenden Ausschüttungen von 5,5% p. a. fließen erstmals für das Jahr 2013 (zeitanteilig). Die Auszahlungen erfolgen halbjährlich jeweils zum 31.03. und zum 30.09 eines Jahres. Zum Ende der prognostizierten Fondslaufzeit im Jahr 2024 ist die Veräußerung der Immobilie geplant. Im Basisszenario ergibt sich hiermit ein Gesamtmittelrückfluss vor Steuern in Höhe von rund 170% der Nominalbeteiligung. Der Objektverkauf der dann gebrauchten Immobilie wird zum Einkaufsfaktor unterstellt, wobei die Multiplikatoren/Renditen abhängig von Kapitalmarktentwicklungen sind. Derzeit sind die Faktoren im Markt eher hoch.
Mit ihrer aktuellen Emission will SachsenFonds den Sicherheitsaspekt in den Vordergrund stellen. Die Eigenkapitalfinanzierung ermöglicht Anpassungen in der Nachvermietungsphase. Verwirklicht wird dies auch mit dem von Bilfinger Berger entwickelten Immobilien-Lebenszykluskonzept „one“. Hierbei wird der spätere Facility-Manager bereits frühzeitig in Planung, Projektierung und Bau der Immobilie eingebunden. Dies führt zu günstigeren Aufwendungen bei der späteren Wartung und Instandhaltung des Objekts und damit letztlich zu einer Kostensicherheit auch während der Bewirtschaftungsphase. Zudem belegen substanzielle Management- und Geschäftsbesorgungsvergütungen, die erfolgsabhängig erst dann fällig werden, wenn der Zeichner bei Liquidation des Fonds unter Einbeziehung der laufenden Ausschüttungen mindestens 150% seiner Nominalbeteiligung zurückerhalten hat, die Überzeugung des Managements. ¨