- Büromärkte Teil 1
Die Konjunktur hat in den 5 Bürometropolen deutliche Bremsspuren hinterlassen, wie wir schon berichteten. Jetzt liegen brandaktuell die endgültigen Zahlen der Marktführer vor. Wir haben Ihnen in der Tabelle die Zahlen von Jones Lang LaSalle (JLL) und BNP Paribas Real Estate (BNP RE, ehem. Atisreal) gegenübergestellt. Um immerhin ca. 27% sowohl bei JLL als auch bei BNP RE ist nach endgültigem Zahlenwerk der Flächenumsatz in den 6 von JLL erfassten Bürometropolen zurückgegangen. Die Leerstände sind bei JLL um ca. 12% und bei BNP RE um rund 9% gestiegen. Die Spitzenmieten haben bis zu 10% nachgegeben. Im Durchschnitt sind es ca. 5%. Die üblichen Bedenken zu Erfassung bzw. Aussage der Spitzenmieten kommen mit Blick auf Düsseldorf, wo die Mieten annähernd konstant blieben, aber die Umsätze um fast 40% eingebrochen sind. Der Volkswirt lernt dazu. Die Vermieter haben wohl gute Nerven. In den Trends sind sich die Makler bei den üblichen Abweichungen im Details durch Erfassungsgenauigkeit und zeitlicher und räumlicher Zuordnung ziemlich einig.
Nach wie vor schwebt das Damoklesschwert des Arbeitsplatzabbaus über Deutschland. Spätestens wenn die Kurzarbeit ausläuft, ist lt. JLL eine deutliche Ausweitung der Arbeitslosigkeit zu erwarten. Auch für die Büromärkte in den sechs deutschen JLL-Immobilienhochburgen besteht für JLL kein Grund für allzu viel Optimismus. Die Researcher erwarten den Wendepunkt auch erst in der zweiten Jahreshälfte. BNP RE-Chef Peter Rösler beruhigt, dass sich auch 2009 die Märkte besser geschlagen haben, als vielfach erwartet wurde. Bei dem deutlich eingebrochenen Umsatzvolumen war die Nettoabsorption sogar negativ. Unternehmen haben geplante Umzüge und Standortwechsel entweder zeitlich verschoben oder ganz gestoppt und fokussierten sich auf Konsolidierung in bereits vorhandenen Flächen. Überdurchschnittlich betroffen mit Rückgängen von -40% bzw. -32% waren Düsseldorf und München. Deutlich glimpflicher kamen Berlin und Stuttgart mit Umsatzrückgängen von 12% bzw. 13% davon. Für 2010 erwartet JLL einen weiteren Umsatzrückgang um knapp 4%. Auch BNP RE erwartet lediglich einen vergleichbaren oder nur leicht höheren Flächenumsatz.
Büromärkte Teil 2
Der Rückgang der Beschäftigung schlägt sich noch deutlicher in der Nettoabsorption nieder, die 2009 für alle sechs Hochburgen mit -15 000 qm sogar negativ war. Der Anstieg der Arbeitslosigkeit werde sich 2010 verschärft auswirken prognostiziert JLL-Research-Chef Helge Scheunemann. Die insgesamt belegte Bürofläche könnte um mehr als 300 000 qm abnehmen (negative Nettoabsorption). Die Neubautätigkeit nimmt weiter zu. Eine Größenordnung wie sie während der letzten Krise zu beobachten war, ist keinesfalls erreicht. 2009 wurden mit rund 1,1 Mio. qm knapp 23% mehr Flächen fertig gestellt als ein Jahr zuvor. Für das laufende Jahr 2010 ist von einem Neubauvolumen auf ähnlichem Niveau auszugehen. Da eine Reihe von noch vor der Wirtschaftskrise gestarteten Projekten neu auf den Markt gekommen ist, haben vor allem die leer stehenden Flächen mit moderner Ausstattungsqualität um fast 17% zugelegt, ergänzt Rösler.
Die Entwicklung der Spitzenmiete ist bereits seit Herbst 2008 rückläufig. Incentives haben dagegen 2009 weiter zugelegt. In der Regel liegen die Effektivmieten ca. 10-15% unter den Nominalmieten. Am deutlichsten gingen die Mieten in Berlin mit -9%, und in Frankfurt und München mit -8% bzw. knapp 7% nach unten. Der Trend geht 2010 weiter.