Schief gegangen: (Vor-) Reits – 2 Jahre nach der Euphorie

Können Sie sich noch an das Jahr 2007 erinnern? Vielleicht wissen Sie noch, dass Frankreich einen neuen Präsidenten bekam. Oder das Gordon Brown Tony Blair ablöste. Der VfB Stuttgart wurde zum fünften Mal deutscher Meister, die Waldkiefer war Baum des Jahres und der Turmfalke war Vogel des Jahres. Aber können Sie sich noch an die Reit-Diskussion erinnern? Im Jahr 2007 führte die Bundesregierung die Reit-Gesetzgebung ein. Damals sollte ein Ruck durch die Immobilienwelt gehen. Wir hatten das schon Jahre zuvor kopfschüttelnd kommentiert.

Milliarden sollten mit dem Reit aufs Börsenparkett kommen. Von der „Rettung des Finanzmarktes Deutschland“ war die Rede. Bis heute, 2 Jahre später, sind aus der Euphorie lediglich 2 deutsche Reits entstanden. Die Fair Value Reit AG aus München und die alstria office Reit AG aus Hamburg. Beide Unternehmen haben zusammen eine Marktkapitalisierung von 387,29 Mio. Euro. Zum Vergleich: Die IVG hat eine Marktkapitalisierung von ca. 682 Mio. Euro – und selbst das ist nach dem Kursverfall wirklich kein Grund stolz zu sein. Schließlich hatte unser Herausgeber schon letztes Jahr berechnet, dass jeder Landstreicher mit seinem „Investment“ in eine Kiste Bier erfolgreicher war. Er hatte nicht nur Spaß, sondern mehr Wert im Leergut als ein IVG Aktionär des Jahres 2007 heute als Restwert in seinem Portfolio hat. 

Ein Blick auf die Internetseite der Fair Value Reit AG erklärt, warum man nur wenig vom Unternehmen hört. Auf jeder Seite der Firmenhomepage sitzen 5 junge Menschen in einem Großraumbüro um einen Tisch herum, in dem sich sonst rein gar nichts befindet. Keine Laptops, keine Kaffeemaschine, keine Pflanzen, keine Aktenschränke. Scheinbar fokussiert man sich bei der Fair Value Reit AG nur noch auf das Wesentliche oder lässt sich von den unwesentlichen Dingen des Lebens nicht ablenken. Der Aktienkurs des Unternehmens überlegt sich seit fast 3 Monaten, ob er einen Blick unter die 3-Euro Marke riskieren soll.

Die Anleger der IC Fonds, die ihre Anteile in die AG eingebracht haben, durften der Reit-Euphorie erhebliches Lehrgeld zollen. Wie Ihnen „Der Immobilienbrief“ regelmäßig zu jedem Entscheidungszeitpunkt vorrechnete, ist die Immobilien AG / der Reit nun einmal die dämlichste Rechtsform zum Halten von Beständen. Sie ermöglicht es allerdings, in jedem Zyklus einmal ein Zeitfenster intellektueller Auszeit der Aktienanleger von rund einem Jahr zu nutzen und die abenteuerlichsten Kapitalerhöhungen durchzuführen. Die so eingesammelten Gelder wurden seit den frühen 90ern regelmäßig von den Empfängern einer sinnvollen Verwendung im Privatbereich zugeführt und in dem „Investmentanteil“ der AG’s verdummt.

Neben den besagten zwei Reits haben sich in Deutschland beim Bundeszentralamt für Steuern zwischen 10 und 15 Unternehmen den Vor-Reit Status geholt. Das Internetportal reits-in-deutschland verzeichnet derzeit 9 Vor-Reits. Auf Nachfrage beim Bundeszentralamt für Steuern, die, typisch für Beamten, nicht sehr auskunftsfreudig sind, ist allerdings davon auszugehen, dass es noch mehr Unternehmen gibt, die sich den Vor-Reit Status geholt habe. Man wolle eine Liste der Unternehmen veröffentlichen und schreibe aus diesem Grunde derzeit alle Unternehmen mit Vor-Reit Status an, heißt es aus dem Bundeszentralamt.

Bevorzugter Grund für den Vor-Reit Status dürfte die Partizipierung an der Exit-Tax sein. Die Unternehmen dürfen diese bereits nutzen, müssen sich aber innerhalb der nächsten 3 Jahre in einen Voll-Reit umwandeln. Problem hierbei: Schaffen die Vor-Reits die Umwandlung nicht, müssen die Steuern, die bei der Exit-Tax eingespart wurden, an den Staat zurückgezahlt werden. Wie das allerdings konkret und mit welchen Wirkungen aussieht, konnten wir aus dem Stegreif nicht sauber recherchieren. Theoretisch ist natürlich der Steuersparer, also der Nutzer der Exit-Tax, auch Steuerschuldner. Der hat das Geld natürlich nicht auf das Sparbuch gelegt. Er wird sich privatvertraglich beim Vor-Reit abgesichert haben. Ob dieser jedoch zuzüglich zum Kaufpreis noch ein wenig Geld für eine gescheiterte Reit-Umwandlung beiseite gelegt hat, ist sicherlich offen. Bei mehreren Geschäften im aktuellen Finanzumfeld dürfte eine etwaige Grätsche eines sportlichen Vor-Reits bei inzwischen natürlich auch miesen Bilanzen nicht auszuschließen sein. Das könnte dann leicht zu einer Art „Wasserballett“ führen, bei der die Grazien, beginnend beim Verkäufer mit Steuerschuld, der Reihe nach baden gehen. Welcher Konkursverwalter dann die Immobilie hat, ist eigentlich egal. Allerdings wissen wir noch nicht einmal, wie viele Exit-Tax Käufe überhaupt stattgefunden haben. Im Hintergrundgespräch mit einer der führenden Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmen erfuhren, dürften dies nicht allzu viele sein. Damit wird die ganze Reit-Gesetzgebung quasi zur Luftnummer.

Beispiel Boetzelen Real Estate AG: Sie geht in ihr letztes Vor-Reit-Jahr. Bis April 2010 muss eine Umwandlung erfolgt sein. Boetzelen meint hierzu: Ein dafür erforderlicher Börsengang, den wir im Juni 2007 vorhatten und dann kurzfristig verschoben haben, ist beim gegenwärtigen Kapitalmarktumfeld für Immobiliengesellschaften, aus unserer Sicht unrealistisch und nicht realisierbar und wird im Augenblick von uns auch nicht geplant. Das dürfte umso mehr einleuchten, wenn man einen Blick auf die Konzernbilanz des letzten Jahres wirft. Die langfristigen Darlehen wurden fast verdreifacht und das Barvermögen schrumpfte um über die Hälfte. Der Jahresfehlbetrag lag im letzten Jahr bei knapp 30 Mio. Euro. Boetzelen und gleichgelagerte Kollegen dürfte, wenn sie denn Exit-Tax-Käufe gemacht haben, wohl nur noch eine Verlängerung des Vor-Reit Status vor einem bösen, vielleicht sogar gefährdenden Tiefschlag retten.

Ein Unternehmen, dass sich erst in jüngster Vergangenheit den Vor-Reit Status gesichert hat ist die CR Windsor Capital Reit. Im Internet zu finden unter Capital Real Estate AG. Das kleine Unternehmen, mit einer Marktkapitalisierung von knapp 25 Mio. Euro wurde erst im Mai 2008 gegründet. Vorstand ist Thomas Ehrich, der vorher bei der DKB Immobilien AG tätig war. Aus dem Unternehmen heißt es zur derzeitigen Situation: Der REIT-Satus wird für 2010 angestrebt. Sämtliche Planungen innerhalb der CR Capital Real Estate AG gehen mit den Anforderungen an einen REIT einher. Dementsprechend werden vor einer möglichen Erweiterung des Immobilienportfolios potenzielle Liegenschaften auch vor diesem Hintergrund begutachtet. Sollte das Unternehmen tatsächlich im nächsten Jahr den Schritt zum Voll-Reit wagen, bleibt abzuwarten, ob aus „mutig“ nicht „selbst schuld“ wird.

Auch bei anderen Vor-Reits scheinen die Geschäfte derzeit eher still zu stehen. Die Prime Office AG aus dem Hause der DCM reagiert lieber gar nicht erst auf Anfragen. Im persönlichen Gespräch hatten wir schon schmunzelnd, da sowieso zu spät, die gut beratene DCM auf die Risiken hingewiesen. Flau ist die Informationspolitik auch bei der DR Commercial 1 AG, einer Tochter der DR Real Estate AG,  auf deren Firmenhomepage seit Juli 2008 kein Presseartikel mehr zu finden ist. Die DR Real Estate AG war übrigens früher eher bekannt unter dem Namen Deutsche Reit AG. Ein zehnminütiges Expo Real Interview mit dem Vorstand hatte schon 2,5 Jahren  tiefe intellektuelle Hilflosigkeit hinterlassen. Im September letzten Jahres hat sich das Unternehmen mit der Sprachregelung, der alte Name werde den umfassenden Geschäftstätigkeiten des Unternehmens nicht mehr gerecht, umfirmiert.

 

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