Schweizer Immobilienmarktchancen mit Ein-Objekt-AGs nutzen – Wie funktioniert’s?

5.Dezember 2010   
Kategorie: Der Immobilienbrief, News

Oliver Weinrich, Geschäftsführer Acron GmbH, Düsseldorf

Seit der Finanzmarktkrise sind die Ansprüche der Anleger hinsichtlich Risiko, Transparenz und Handelbarkeit an ein Investment deutlich gestiegen. In diesem Umfeld bieten Immobilien an erstklassigen Standorten mit solventen Mietern aufgrund ihrer weitgehend planbaren Erträge deutliche Vorteile gegenüber anderen Anlageklassen. Wird dazu das Investment als Schweizer Immobilien-AG mit einem einzelnen Investitionsobjekt und optionaler Börsennotierung ausgestaltet, profitieren Anlegern zudem von einer sehr weitgehenden Transparenz und hoher Fungibilität.

Börsennotierung schafft Flexibilität: Engagements in börsennotierten Investment-Vehikeln bieten dem Investor gleich mehrere Vorteile. An erster Stelle ist die Fungibilität zu nennen. Der Investor kann jederzeit über Kauf und Verkauf über einen geregelten Handelsplatz entscheiden. Die Börsennotierung verschafft dem Investor außerdem die notwendigen Informationen, um die Ertragschancen und die Risiken seiner Anlage detailliert einzuschätzen. Beides sind bedeutende Vorteile beispielsweise im Vergleich mit einer KG-Beteiligung oder einem offenen Immobilienfonds. Bei diesen Investitionsformen ist zum einem die Liquidität oft gravierend eingeschränkt, zum anderen weisen sie kaum die notwendige Transparenz auf, um den effektiven Sach- und Ertragswert des Portfolios optimal einschätzen zu können.

Ein-Objekt-AG: Alternative zur Direktanlage: Durch das Einbringen eines Einzelobjektes in eine Aktiengesellschaft profitieren Anleger außerdem von einer sehr weitgehenden Transparenz, ähnlich wie bei einer Direktanlage. Das Investitionsobjekt ist bekannt, ebenso die Mieter, die vereinbarten Mieten sowie der Verwaltungs- und Zinsaufwand. Durch die Ausgestaltung als Schweizer Aktiengesellschaft kann der Investor seinen Kapitaleinsatz im Kontext der Vermögensallokation flexibel wählen und sein Portfolio nach seinen individuellen Bedürfnissen zusammenstellen. Für deutsche Anleger attraktiv ist dabei auch die steuerliche Behandlung von Gewinnausschüttungen. Die Ausschüttungen werden als Mischung aus steuerfreien Nennwertreduktionen und Dividenden gezahlt. Für die Dividenden ist das Besteuerungsrecht dem Wohnsitzstaat des Investors zugewiesen und wird in der Schweiz nur der dortigen Verrechnungssteuer unterworfen, die zum Großteil wieder rückerstattet wird. Die Schweiz kennt darüber hinaus die so genannte Nennwertreduktion, bei der die Erträge als Kapitalrückzahlung ohne Wiederaufleben einer persönlichen Haftung steuerfrei ausgezahlt werden können.

Sicherer Hafen Schweiz: Innerhalb der Anlageklasse Immobilie besitzt die Wahl des Standortes eine überragende Bedeutung. Das zeigen die Meldungen aus europäischen Staaten, die angesichts hoher Schulden vor einer ungewissen Zukunft stehen, nur zu deutlich. Die Schweiz sticht in dieser Hinsicht durch eine sehr moderate Staatsverschuldung und ein sehr gutes wirtschaftliches Umfeld heraus. Das sind unerlässliche Voraussetzungen für ein langfristig erfolgreiches Immobilien-Investment. Die Arbeitslosenquote lag nach Angabe des Staatssekretariats für Wirtschaft (SECO) im September bei 3,5 Prozent, Tendenz weiter sinkend. Die Prognose für das Wirtschaftswachstum 2010 in der Schweiz wurde gerade von der Expertengruppe der Schweizer Regierung auf 2,7 Prozent nach oben korrigiert. Dabei ist der Aufschwung breit abgestützt, die Schweizer Wirtschaft profitiert von einer robusten Binnennachfrage. Und unterstützend wirkt auch der Schweizer Franken: Es ist schließlich kein Zufall, dass ausgerechnet die industriell starken und in der Weltwirtschaft sehr gut vernetzten Länder Schweiz und Japan – wie schon Deutschland zu D-Mark-Zeiten – über die härtesten Währungen verfügen.

Die Schweiz bietet also beste Voraussetzungen für erfolgreiche Immobilieninvestments. Wird darüber hinaus der Weg der Strukturierung als börsennotierte Schweizer Ein-Objekt-AG gewählt, maximiert der Investor die Transparenz und Liquidität seiner Immobilienanlage.

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