SEB Asset Management: Asien-Story bleibt langfristig intakt

Quelle: Jones Lang LaSalle, Real Capital Analytics, EIU, PREI, SEB Asset Management

Quelle: Jones Lang LaSalle, Real Capital Analytics, EIU, PREI, SEB Asset Management

Asien-Pazifik bleibt langfristig ein lohnendes Investmentziel. Überdurchschnittliches Wirtschaftswachstum, steigender Wohlstand und fortschreitende Urbanisierung sind unverändert die Treiber für die Entwicklung der dortigen Immobilienmärkte. Dies geht aus dem aktuellen Real Estate Market View Asien-Pazifik der SEB Asset Management hervor.

Im Rahmen eines Core-Investmentansatzes konzentriert sich SEB Asset Management auf transparente und liquide Märkte mit intakter zyklischer Aufwärtsbewegung. Hierzu gehören Australien, Japan, Hongkong und Singapur. Für Core plus-/Value Add-Strategien oder als Beimischung zum Portfolio in Core-Strategien kommen China, Südkorea, Taiwan, Malaysia und Neuseeland in Frage. Die übrigen Länder, darunter Thailand, Indien und Indonesien, werden von SEB Asset Management als reine Value Add-Märkte eingestuft.

Während Europa und Nordamerika weiterhin damit beschäftigt sind, die Folgen des Konjunktureinbruchs 2008/09 wieder aufzuholen, konnte Asien-Pazifik als Ganzes seine Wirtschaftsleistung seit 2007 um über 30 % steigern. Dies entspricht mehr als dem aktuellen Bruttoinlandsprodukt (BIP) von Deutschland und Frankreich zusammen. Eng verknüpft mit dem überdurchschnittlichen Wirtschaftswachstum sind die Verbesserung des Lebensstandards und der steigende Wohlstand. Dies ist am deutlichsten abzulesen am rasanten Wachstum der sogenannten Mittelklasse, die sich nach Schätzungen der OECD bis 2030 etwa auf rund 3,2 Mrd. Menschen verdreifachen sollte.

Die Urbanisierung stellt wahrscheinlich den wichtigsten Trend dar, der die Immobilienmärkte im asiatisch-pazifischen Raum auf lange Sicht positiv beeinflussen wird. Die Migration in die Städte erfordert einen gigantischen Ausbau der Infrastruktur, die Entwicklung der Städte muss mit dem Wachstum der Bevölkerung Schritt halten. „Die enorme Zunahme der städtischen Bevölkerung vor allem in China erklärt warum in der dortigen Politik manche zyklische Erwägung hinter den langfristigen strukturellen, sozialen und umweltpolitischen Herausforderungen, die mit der Urbanisierung in China verbunden sind, zurückstehen“, so Norbert Schley, Global Real Estate Strategist der SEB Asset Management. Die drei bevölkerungsreichsten Metropolen Tokio, Neu- Delhi und Shanghai werden laut UN-Prognose bis 2030 die größten Städte der Welt bleiben.

Markteinschätzungen

Zu den Märkten mit zyklischem Aufwärtspotenzial zählt unverändert Japan. Im Zuge der durch die Abenomics angeschobenen Erholung hat sich die Lage im Immobiliensektor markant verbessert. Nachdem in Tokio die Büromieten seit etwa 2 Jahren im Aufwärtstrend sind, sind nun auch die für die Immobilienwerte so entscheidenden Landpreise in der Metropole erstmals seit 2008 gestiegen. Am Investmentmarkt bleibt der Bieterwettbewerb in allen Sektoren immens und infolge dessen näheren sich die Ankaufsrenditen den Tiefständen von 2008. Zugleich bleibt Japan aufgrund des hohen Zinsabstands zwischen Ankaufsrendite und Kapitalmarktzinsen unverändert attraktiv.

Zyklisches Aufwärtspotenzial bieten ebenso Hongkong und Singapur. An den Büromärkten dürfte sich mit Blick auf den zu erwartenden hohen Flächenzugang in 2016/17 der Mietzyklus jedoch längerfristig wieder eintrüben. „Im direkten Vergleich würden wir Investments in Singapur vorziehen, da sowohl das Renditeniveau als auch das kurzfristige Mieterholungs- potenzial höher ist als in Hongkong“, so Schley.

Australien profitiert langfristig vom wirtschaftlichen Aufstieg Asiens, weist für ein Industrieland ein robustes Bevölkerungswachstum auf und ist laut SEB Asset Management auch aus Gründen der Zyklik interessant. Norbert Schley: „Der Core-Appeal und die zyklische Attraktivität haben an den Investmentmärkten den Bieterwettbewerb angefeuert und zu einer weiteren Renditekompression geführt. Die Renditen haben dagegen im Gegensatz zu anderen asiatischen Märkten noch nicht ihren letzten zyklischen Tiefpunkt erreicht. Der Bürosektor präsentiert sich zwar derzeit noch schwach; da in Zukunft jedoch nur wenig neue Flächen an den Markt kommen, ist mit einem Aufwärtstrend bei den Mieten zu rechnen. Außerdem beobachten wir auch Logistikimmobilien und stark verankerte Retailzentren.“

Südkorea zieht zunehmend das Interesse von ausländischen Investoren auf sich. Vor allem der Logistikmarkt bietet angesichts der erfolgreichen Freihandelspolitik des Landes und dem E- Commerce Wachstum attraktive Investitionschancen. Dagegen agiert SEB Asset Management an den Büromärkten angesichts des steigenden Angebotes und dementsprechend gedämpfter Mietentwicklung etwas vorsichtiger.

Malaysia bietet mit über 7 % Ankaufsrendite im Bürosektor ein interessantes Renditeniveau. Allerdings wird das Potenzial steigender Mieten durch den hohen zu erwartenden Flächenzugang begrenzt.

Sonderrolle China: In China sorgen derzeit die Korrektur bei Wohnimmobilien sowie die Verfassung der Kreditmärkte für Besorgnis. Rückläufige Aktivitäten im Wohnungsbau tragen mittlerweile auch zum verringerten Wirtschaftswachstum bei. Erste Regulierungsschritte in dem bisher kaum regulierten Bereich der Schattenbanken führten bereits zu einer rückläufigen Kreditvergabe durch Trusts, worunter auch die Immobilienmärkte zu leiden haben. Angesichts der Preiskorrekturen ist laut SEB Asset Management bei Investments in Wohnimmobilien in China derzeit Zurückhaltung zu wahren. Bevor die Lockerung der Regulierungen greifen, dürfte ein weiterer Preisrückgang von 5 bis 10 % zu erwarten sein. Die Sektoren Büro, Einzelhandel und Logistik sind vor allem in den Tier II und III Märkten, wie zum Beispiel Chengdu und Chongquing, mit einem Angebotsüberschuss konfrontiert. „Die Vergangenheit lehrt jedoch, dass sich viele der noch geplanten Projekte verzögern oder gar gänzlich aufgegeben werden. Da sich die Tier I Märkte wie beispielsweise Peking und Shanghai stabiler präsentieren, sehen wir eher hier Opportunitäten“.

Den SEB REAL ESTATE MARKET VIEW ASIEN-PAZIFIK finden Sie im Internet unter:

www.sebam.de/marketview

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