Einzelhandelsrelevante Kennziffer
Beim deutschen Einzelhandelsangebot kam es aufgrund veränderter Konsumgewohnheiten und neuer Unternehmensstrategien zu starken strukturellen Veränderungen beim Umsatz und bei der Flächenexpansion. Das Immobilienresearch der Deutsche Hypo, dem Kompetenzzentrum für Gewerbeimmobilienfinanzierungen im NORD/LB-Konzern, hat in Kooperation mit der GfK GeoMarketing in ihrer aktuellen Studie „Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite“ diese Veränderungen analysiert. Mit zum Teil überraschenden Ergebnissen. Die Gesamt-Ergebnisse der Studie hatten wir Ihnen bereits in einer der letzten Ausgaben vorgestellt. Als Serie wollen wir Ihnen nun die Ergebnisse der Studie zu den einzelnen Einzelhandelsmetropolen, beginnend mit Berlin, vorstellen.
Berlin, das über die höchste Verkaufsfläche in Deutschland verfügt, weist eine Vielzahl an erstklassigen Einzelhandelslagen auf. Neben den beiden Innenstadtbereichen City-West und Mitte (mit Alexanderplatz, Friedrichstraße und Potsdamer Platz) gibt es historisch bedingt neun Hauptzentren und viele dezentrale Zentren in den Stadtteilen. Somit hat Berlin den geringsten Anteil an Fläche in der Innenstadt von allen Metropolen.
In den vergangenen Jahren hat sich die Kaufkraft auch wegen der Abwanderung einkommensstarker Bevölkerungsgruppen in den Speckgürtel von Berlin deutlich schwächer als im Bundesdurchschnitt entwickelt. Trotz der rückläufigen Kaufkraft hat Berlin eine hohe Magnetwirkung für nationale und internationale Einzelhändler, was sich dann auch in dem überdurchschnittlichen Umsatzzuwachs zeigt.
Die Attraktivität Berlins hat ständig zugenommen und gemessen am Zentralitätsindex sogar den höchsten Zuwachs unter den Großstädten. Berlin profitiert von den rund 5 Mio. Einwohnern im Einzugsgebiet und der in den letzten Jahren deutlich zugenommenen Zahl an Touristen und Geschäftsreisenden, die die geringe Kaufkraft Berlins mehr als kompensieren konnten.
Die Verkaufsfläche ist allein in den letzten fünf Jahren um mehr als 13 v.H. auf gut 4,5 Mio. qm gestiegen. Das Wachstum erfolgte vor allem dank der starken Expansion von Einkaufszentren besonders an den o.g. Standorten. Inzwischen liegt die Ausstattung mit Shopping Centerflächen in Berlin deutlich über der an anderen Standorten. Mit insgesamt 1,3 qm Verkaufsfläche pro Kopf liegt Berlin aber noch unter dem Bundesdurchschnitt.
Die Flächenproduktivität beträgt knapp 3.900 Euro pro m², wodurch Berlin am Ende der Rangliste der Städte und nur gut 10 v.H. über dem Bundesdurchschnitt liegt.
Mit einer Höchstmiete von 260 Euro liegt Berlin an zweiter Stelle und hat in den letzten Jahren auch einen weit überdurchschnittlichen Zuwachs erzielen können.
(In der nächsten Woche: Hamburg)